לקראת סוף שנה: המגמות הבולטות בשוק השקעות הנדל"ן

משקיעי הנדל"ן כיום מחפשים תשואות גבוהות, כבר לא חוששים להשקיע לטווח ארוך ולא מוכנים לוותר על יציבות: שנת 2019 מתקרבת לסיומה, וזה הזמן לסקור כמה מהמגמות המרכזיות שעבר שוק ההשקעות בכלל ושוק השקעות הנדל"ן בפרט. ובונוס מיוחד לסוף השנה המתקרב: שלושה טיפים למשקיעים של שנת 2020

תוכן מקודם
תוכן מקודם
גלובוס
העולם הפך לכפר גלובלי. מה שבעבר היה יעד מרוחק ובלתי מושג הפך להיות זמין וקרובצילום: Photo by Kyle Glenn on Unsplash

מי שמעורה בעולם ההשקעות בנדל"ן יודע: תחום זה כבר מזמן אינו נחלתם הבלעדית של בעלי הון ושל אילי נדל"ן מנוסים. תהליכי גלובליזציה המאפיינים את כל ענפי המשק (ובכללם תחום הנדל"ן), מודלים שונים של השקעות שצצו בשנים האחרונות, החלום הישראלי 'לשבור את תקרת הזכוכית' ולייצר הכנסה נוספת – כל אלו פתחו את שוק ההשקעות והנגישו אותו גם למשקיעים הקטנים מן היישוב, כאלו שאין זה תחום עיסוקם העיקרי.

עם זאת, קל מאוד ללכת לאיבוד בתוך זירת ההשקעות בכלל, ובעולם הנדל"ן בפרט. יש מגוון רחב מאוד של אפיקי השקעה, ולמשקיע הממוצע קשה לפעמים לדעת מהו ערוץ ההשקעה המתאים לו. רגע לפני ששנת 2019 מגיעה לסיומה, הנה כמה מהמגמות הבולטות בשוק:

יש לנו הצעות השקעה מעולות בשבילך, עם בטחון מלא. רוצים לקבל פרטים? הקליקו כאן

תשואה, לא אקזיט

בשני העשורים האחרונים הוכתרה מדינת ישראל (ובצדק, יש לציין) כאומת סטארט-אפ. העיתונות הכלכלית התמלאה בכתבות על המתעשרים החדשים - יזמים מבריקים שהקימו חברה ומכרו אותה, אך גם כאלו שקנו מניות וגילו בדיעבד שעשו את עסקת חייהם. שוק ההון היה בנסיקה, המילה 'אקזיט' הפכה לפנטזיה של רבים, ומי שלא הקים חברה פנה לאלטרנטיבה הפשוטה יותר: השקעה במניות של חברות בעלות פוטנציאל.  

אך בשנה-שנתיים האחרונות  אנו עדים לשינוי מגמה: מעבר מהשקעות בשוק ההון ובמניות להשקעות בשווקים אחרים, ובעיקר בנדל"ן. יש לכך כמה סיבות, ואחת מהן היא כמובן סוגיית ההגנות והביטחונות המחזקות את תחושת הביטחון: בעוד ששוק ההון והמניות מאופיין בחוסר יציבות יחסית ובתנודתיות מרובה, ענף הנדל"ן נחשב יציב יותר, כזה המאפשר למשקיע ליהנות מהגנות רבות יותר (ובראשן רישום הנכס).

בנוסף, סביבת הריבית הנמוכה בשנים האחרונות גרמה לכך שהשקעות במניות בפרט ובשוק ההון בכלל לא הניבו תשואה גבוהה כפי שהיה בעבר - ובכך תרמה אף היא למעבר של משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן.

סיבה נוספת שניתן לייחס למגמה זו היא ההתפכחות של המשקיע הישראלי: רבים גילו כי האקזיט הוא יעד קשה מדי להשגה. כדי להרוויח בגדול חייבים להמר נכון - והניסיון מלמד כי קל לשבת מול המחשב, ללחוץ על כפתור ולקנות מניות או אג"ח, אך הרבה יותר קשה להצליח לזהות את ההזדמנות הנכונה ולבחור את המניות הנכונות.

השקעה בנדל"ן, לעומת זאת, לא בהכרח תהפוך את המשקיע למיליונר מהדור החדש, אך היא תאפשר לו ליהנות מתשואה יציבה ומהכנסה פסיבית. או כפי שמסביר זאת תומר חי, מנכ"ל רילקו השקעות נדל"ן: "אקזיט בשוק ההון הוא פנטזיה. תשואה מהשקעת נדל"ן היא חלום. וציבור המשקיעים גילה – לא פעם על בשרו - שקל יותר להגשים חלום מאשר לממש פנטזיה פרועה".

טווח ארוך Vs. נזילות

מגמה נוספת שניתן לראות בשנה האחרונה היא מעבר להשקעות ארוכות טווח, ולמעשה תעדוף מחדש של מערכת השיקולים: אם בעבר מרבית המשקיעים העדיפו להשקיע בהשקעות בעלות רמת נזילות גבוהה יחסית, כיום ניתן לראות נטייה ברורה להשקעות ארוכות טווח, שבהן כספי ההשקעה אינם ניתנים למשיכה במהלך תקופה שנעה (בדרך כלל) בין שנתיים לארבע שנים.

הרציונל פשוט: אמנם נזילות היא תכונה אטרקטיבית עבור חלק מהמשקיעים, אבל יש לה מחיר כלכלי. מרבית ההשקעות הנזילות סובלות מתשואה נמוכה יחסית, ומכאן נובע שמי שיצליח להמתין בסבלנות – ממש כמו בניסוי המרשמלו המפורסם של וולטר מישל - ירוויח יותר. ציבור המשקיעים הישראלי 'התבגר', הבין שאם הצורך בנזילות אינו קריטי עדיף לבחור בהשקעות לטווח ארוך (ובענף הנדל"ן יש רבות כאלו) – והצביע ברגליים.

מטוס בהמראה
"המשקיע הישראלי הממוצע בחר לצאת מאזור הנוחות שלו. הוא הבין שמעבר לים יש הרבה יותר הזדמנויות השקעה"צילום: Photo by Daniel Eledut on Unsplash

כמו כן, גם שוק הנדל"ן מציע לעיתים למשקיע נזילות ברמה כזו או אחרת. יש אמנם השקעות ביזמות שבהן התשואה מתקבלת רק בהשלמת הפרויקט, אך בהשקעות בנדל"ן מניב (דוגמת Multi Family) המשקיע יכול ליהנות מהכנסה פסיבית שוטפת, המתקבלת מדמי השכירות המועברים מדי רבעון.

גיא רג'ואן, שותף בכיר ומנהל צוות מכירות ברילקו השקעות נדל"ן, מתייחס לאלמנט הנזילות בהשקעות מניבות: "החזון של רילקו הוא לסייע לכל אדם להגיע לרווחה כלכלית, על ידי השקעות מניבות המייצרות הכנסה פסיבית. ההתמקדות בהשקעות בנכסים מניבים - עם תשואה מניבה מהיום הראשון, עם שוכרים אמינים ועם חוזים ארוכי טווח - מצמצמת למינימום את רמת אי-הוודאות בעסקה ומקנה שקט נפשי למשקיע".

גלובליזציה בטוחה

כפי שכבר צוין, העולם הפך לכפר גלובלי. מה שבעבר היה יעד מרוחק ובלתי מושג הפך להיות זמין וקרוב – גם אם הוא נמצא בחלקו השני של העולם. ואם מביאים בחשבון את עלייתן של חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן גלובליות, קל להבין מדוע המשקיע הממוצע כבר אינו חושש להשקיע בפרויקטים נדל"ניים שאינם נמצאים בסביבתו הטבעית.

"המשקיע הישראלי הממוצע," אומר תומר חי, "בחר לצאת מאזור הנוחות שלו. הוא הבין שמעבר לים יש הרבה יותר הזדמנויות השקעה, והיכולת להיעזר בחברות השקעות המלוות אותו סיפקה לו את הביטחון שנדרש לו".

"עם זאת," מוסיף חי, "הגלובליזציה הישראלית, לפחות בעולם הנדל"ן, באה לידי ביטוי בעיקר במדינות המפותחות, ובראשן ארה"ב. אמנם אפשר למצוא הזדמנויות השקעה כמעט בכל מדינה בעולם, אך כאן ניתן למצוא חלוקה ברורה בין משקיעי נדל"ן מקצועיים לבין משקיעים מן היישוב. בעוד שהראשונים תרים אחר הזדמנויות אטרקטיביות ולעיתים גם נוטלים לשם כך סיכונים מקצועיים, המשקיעים ה'רגילים' מתמקדים במדינות ובאזורים יציבים ובטוחים".

ושלושה טיפים לקראת 2020

  • השקיעו בנדל"ן מניב – כאמור, השקעה בנדל"ן מניב מספקת למשקיע הממוצע את 'דרך המלך': מצד אחד היציבות שמציע שוק הנדל"ן, ומצד שני תשואה שוטפת לאורך חיי הפרויקט. למשקיע הממוצע מדובר ביתרון משמעותי, שכן היכולת ליהנות מהכנסות קבועות מצמצמת את אי-הוודאות (הקיימת בהשקעות ביזמות). בהקשר הזה מדגיש רג'ואן: "רילקו השקעות נדל"ן משקיעה רק בנכסים שהתפוסה בהם היא לפחות תשעים אחוז. כך אנו מצליחים לצמצם למינימום את אי-הוודאות".
  • פיזור השקעות = מזעור סיכונים – כלל זהב בעולם ההשקעות קובע כי לעולם אין לשים את כל הביצים בסל אחד. בעידן הנוכחי קל מתמיד לעמוד בכלל זה – שכן תהליכי הגלובליזציה פתחו בפני המשקיע הממוצע אפשרויות שלא היו קיימות בעבר. לשם המחשה, משקיע אשר בחר להשקיע בארה"ב יכול ליצור תמהיל השקעות הכולל נכס מסחרי בצפון ארה"ב, מתחם Multi Family במרכז היבשת ופרויקט מגורים בדרומה. כל השקעותיו מרוכזות בנדל"ן (מה שאומר שהן נהנות מהיציבות היחסית שמציע הענף), ובד בבד הוא נהנה מפיזור השקעות המגדר את הסיכונים הכרוכים בכל השקעה ריאלית.
  • בחרו את השותף הנכון – כפי שכבר צוין, אחד מהגורמים המרכזיים שאפשרו לציבור הישראלי להיחשף להשקעות בין-לאומיות הוא קיומן של חברות מקצועיות המלוות את המשקיעים, עורכות עבורם את כל הבדיקות הנדרשות (כדאיות, נאותות, היתכנות פיננסית וכיו"ב) ועוקבות אחר התקדמות הפרויקט. לדברי רג'ואן, "נדל"ן זה משהו שלא צריך להיעשות בשלט רחוק. אנחנו משקיעים בקליבלנד, אוהיו, ואחד השותפים שלנו ברילקו גר שם דרך קבע - ואחראי למצוא את העסקאות הטובות והמשתלמות ביותר, וכמובן לבדוק אותן מכל הכיוונים, עבורנו ועבור הלקוחות שלנו". יתרה מזאת, מומלץ לבחור גורם מקצועי שהוא גם שותף. "אנחנו ברילקו, לדוגמה, משקיעים מההון העצמי של החברה בכל פרויקט שאנו מציעים," אומר חי, "כך החיבור עם המשקיעים חזק יותר, תחושת הביטחון מבוססת יותר, יש זהות אמיתית של אינטרסים - והמשפט "הצלחתכם היא הצלחתנו" הופך מסיסמה נדושה למציאות יום-יומית עבורנו ועבור המשקיעים".

יש לנו הצעות השקעה מעולות בשבילך, עם בטחון מלא. רוצים לקבל פרטים? הקליקו כאן