תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עורך דין לתכנון ובנייה: כך תשיגו פיצויים בעקבות הפקעות הרכבת הקלה והמטרו

אלפי בעלי נכסים, הממוקמים לאורך תוואי הרכבת הקלה, כבר יודעו על הכוונה להפקיע את נכסיהם לטובת העבודות על הקווים. בימים אלו פורסמו גם הודעות על תוואי המטרו המסתמן. עו"ד צבי שוב, בעל משרד עורכי דין מוביל בתחום התכנון והבניה והמקרקעין מסביר לאילו פיצויים זכאים אותם בעלי נכסים לאורך תוואי הרכבת הקלה והמטרו שייפגעו ויופקעו וכיצד יש לפעול בכדי לקבל אותם

רכבת קלה
ID 39099364 © Cmarkou | Dreamstime.com

בתחילת שנת 2018 פרסם משרד התחבורה הודעה בעניין הפקעת מקרקעין לצורך עבודות הקמת הקו הסגול והירוק של הרכבת הקלה. כך, אלפי בעלי נכסים באזור גוש דן - תל אביב, גבעתיים, רמת גן, גבעת שמואל, קריית אונו, חולון, ראשון לציון, וערים נוספות קיבלו הודעות המעדכנות אותם על הפקעת נכסיהם לצורך עבודות התשתית. 

כיום, עבודות התשתית על הקו הסגול, העילי, של הרכבת הקלה, מתבצעות ברחוב ארלוזורוב בתל אביב וצפויות להגיע בהמשך לרחובות בן יהודה ואלנבי. עבודות התשתית על החלק העילי של הקו הירוק החלו בשדרות ירושלים בחולון, ועבודות על הקו האדום שיעבור מפתח תקווה דרך תל אביב- יפו ועד בת־ים, נמשכות מזה מספר שנים לכל אורך הקו.

קווי המטרו נוספים לאלה של הרכבת הקלה, ומרביתם יהיו תת קרקעיים ובתוואים ארוכים מאוד. הם עתידים לעבור גם ברחובות ראשיים בתל אביב וערים נוספות דוגמת הרצליה, כפר סבא, רעננה, ראשון לציון, בני ברק, גבעתיים, רמת גן, ועוד.

עו"ד צבי שוב
כפיר סיון

מדובר בפרויקט התשתיות הגדול ביותר המתוכנן במדינה, ובעיקר בגוש דן, שמשמעותו הינה הפקעת קרקעות מאסיבית. הפרויקט צפוי להשפיע על לא מעט בניינים שהרכבת תעבור מתחתם או לצידם, למשל תוך הגבלה על חפירת מרתפים בבניינים הסמוכים לתוואי המטרו. תכנון  קווי המטרו מצוי בשלבים ראשוניים יחסית, אך המגבלות בגין התכנון כבר הוטלו, באופן שפוגע ומשפיע כבר עכשיו על נכסים שונים הנמצאים בתוואי קווי המטרו או סמוכים להם.

המדינה הבינה שיש משבר

עבור בעלי הנכסים והקרקעות, הממוקמים בתוואי עבודות הרכבת הקלה והמטרו, המשמעות, במרבית המקרים, היא הפקעת הקרקע אשר מתחת לנכס ולעיתים אף הפקעת הנכס כולו או חלקו.

"בשנים האחרונות המדינה הבינה כי היא מצויה במשבר", אומר עו"ד צבי שוב, בעלים ומנהל משרד "עורכי דין צבי שוב" - מהמובילים בתחום התכנון והבניה והמקרקעין. "אין מספיק תכניות המאשרות יחידות דיור, צפיפות יחידות הדיור בתכניות מאושרות אינה מספקת ואף הקמת יחידות הדיור המאושרות התנהלה בעצלתיים. עתודות הקרקע הפנויות נמצאות בעיקר בשטחים הפתוחים ותכניות התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי - ממתינות לאישורים במשך שנים. בפועל, הן אינן מספקות  את כמות יחידות הדיור הנדרשות למדינה.

"לנוכח המצב, הוקמה הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור) לצד ועדות נוספות שפעלו במרץ לקידום תכניות למגורים ואף תעסוקה ומסחר ואושרו מתחמים נוספים לבנייה נרחבת, בשטחים פתוחים ובהתחדשות עירונית".

וכיצד זה השפיע על נושא התחבורה?
"ככל שקודמו תכניות בניה, שעד כה היו בשלב התכנון והחלו לצאת לפועל, נדרשה תחבורה ציבורית מתאימה לכל אותם אזורים רוויי בניה – בעיקר במרכז הארץ. הרחבת נתיבי איילון באמצעות מסילה נוספת ומסלול נוסף, הוספת קווי אוטובוס ורכבת, הקמת רכבת קלה, ואף קווי המטרו, שדוברו רבות לאחרונה, שתוכננו במטרה להרחיב אפשרויות תחבורה והתניידות בין תל אביב לכפר סבא ורעננה בצפון, ראש העין במזרח ורחובות בדרום. זאת – משום שלא ניתן לאשר ולהקים מאות אלפי יחידות דיור בלי לאפשר להן תשתיות תחבורה ונגישות.

"על מנת לספק תחבורה הולמת לבניה המאסיבית, נדרשת עבודת תשתית מקיפה ונרחבת, בעיקר באזור גוש דן, שכן המדינה מצויה בחוסר תשתיות משווע, בעיקר בתחום התחבורה הציבורית".

וזה בא על חשבון  נכסים פרטיים לאורך תוואי התשתיות?
"בהחלט. תשתיות הרכבת הקלה והמטרו, הכוללות קווים עיליים ותחתיים, עוברות ועתידות לעבור בשטחים נרחבים מאוד באזור תל אביב וגוש דן, לרבות ברחובות ראשיים, ולכן הופקעו נכסים ובניינים אף יועדו להריסה. כדוגמה לכך ניתן להצביע על בניינים שונים ברחוב אבן גבירול ובדרך ההגנה בתל אביב שיועדו להפקעה ולהריסה, וכן על מתחמים נכבדים בהרצליה שספגו שינויים משמעותיים לטובת הרכבת הקלה ובהמשך לטובת המטרו. בנוסף, תוכננו הרחבות לכבישי אורך ורוחב וכן מחלפים נרחבים, כביש 2 ו- 4, כביש 431, כביש 531 ועוד".

ומי נתן להם את הסמכות להפקיע?
"על פי חוק התכנון והבנייה, לוועדה המקומית יש סמכות להפקיע קרקעות הנדרשות לשמש לצרכי ציבור, כגון דרכים. בנוסף, פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 מעניקה לגופים  שונים כגון נת"י, נת"ע, רכבת ישראל ועוד, סמכות להפקיע מקרקעין המיועדים לדרכים ומסילות. כאמור, בעלי קרקעות ונכסים הממוקמים בתוואי הרכבת הקלה יודעו בשנה וחצי האחרונות באשר לתכנית להפקעת נכסיהם. גם בעלי קרקעות שממוקמות לאורך תוואי הרכבת הקלה אך אינן בנויות עדיין, או בעלי זכויות שמצויים בתוואי או בסמוך לתוואי המטרו, מן הראוי שיפקחו עיניהם וישימו לבם לעניין זה, כיוון שייתכן  מעבר של מסילת ברזל או רכבת עילית / רכבת תחתית בקרקעות או בסמיכות להן ואז פרויקט הבניה המתוכנן לא יוכל לצאת לפועל או יידחה לשנים רבות".

אילו פגיעות משמעותיות צפויות לבעלי הנכסים והקרקעות באזורי תוואי הרכבות?
"הפגיעות נחלקות בעיקרן לשלוש: פגיעה בתקופת התכנון וההקפאה בעקבות התכנון, פגיעה בעקבות אישור תכנית - בשל ירידת הערך של הנכס בעקבות שינוי הייעוד שלו בתכנית, לדוגמה מייעוד של בניה לייעוד של דרך או של תחנה או ייעוד תת הקרקע לייעוד ציבורי ופגיעה בשל ההפקעה או הנטילה של הקרקע.

"פגיעה נוספת מתרחשת במהלך תקופת העבודה על תשתיות הרכבות/כבישים בשל מטרדי רעש, חסימת גישות לבתי עסק וכדומה אך על פי החקיקה הקיימת כיום קשה לקבל פיצוי בגין פגיעות מסוג זה. אמנם קיימים פתרונות שנועדו להקל על בעלי הנכסים, כגון הפחתה של הארנונה, אולם מהניסיון של השנים האחרונות, בעלי הקרקעות לא ממש פוצו ריאלית בהיבט הזה".

להקטין את הפגיעה

"בתקופת העבודות, בעלי הנכסים יקבלו בעיקר הקלות שהעירייה/המדינה מספקת לבעלי העסקים, כגון הפחתת הארנונה", מסביר עו"ד צבי שוב. "הפיצויים המהותיים קשורים לתכנית המשנה את ייעוד הקרקע מייעוד לבנייה לייעוד של דרך/ מסילה וכדומה - בשל ירידת הערך של הנכסים (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) וכן להפקעת הנכסים בעקבות התכנית. הנכסים יכולים לכלול: בתי עסק, דירות מגורים, דיירים מוגנים, ברי רשות ופולשים - ועם כולם צריכה הרכבת הקלה להתמודד כשהיא לוקחת להם את הקרקע או חלק ממנה.

"כדי להקטין את הפגיעה ועל מנת לקבל פיצויים בשל ירידת הערך של הנכס והפקעתו, מומלץ לבעלי נכסים/ קרקעות להסתייע בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום התכנון והבניה  וכן בשירותיו של שמאי מקרקעין המתמצא בתחום זה".

מדוע חשוב להיוועץ בעורך הדין מומחה בתחום התכנון והבניה, להשגת מלוא הפיצויים?
"ראשית, הדין קובע מועדים להגשת תביעה וסדר פעולות נכון שצריך לבצע אדם שנודע לו לגבי פגיעה בנכס או בקרקע. אם התביעה/ הבקשה לפיצוי לא תוגש במועדים הנכונים,  עשוי בעל הנכס לאבד את הפיצוי המגיע לו או את חלקו המהותי. עורך דין המתמחה בתחום התכנון והבניה וכן שמאי מקרקעין מתאים יודעים ומכירים את המועדים המדויקים בהם יש לפעול וכן באילו הליכים ובאיזה סדר פעולות יש לנקוט, על מנת למקסם את הפיצוי.

"בנוסף, עורך דין המתמחה בתכנון ובניה מכיר את ההטבות והתמריצים שהרשות מעניקה למי שמשתף איתה פעולה, כגון, תמריץ בגין אי הגשת תביעה או תמריץ בגין מסירת חזקה בהסכמה בקרקע, ויכול להנחות את הלקוח בהתאם. עבודת עורך הדין במקרה של הפקעת נכסים/קרקעות היא עבודה משותפת עם גורמי מקצוע מומחים נוספים, כגון שמאים, ומטרתה היא השגת מירב הזכויות והפיצויים עבור הלקוח".

היבט המס אינו זהה  בכל אחת מדרכי הפיצוי וחשוב להתייחס גם לכך. "הפקעה היא עסקת מכר לא רצונית, אך בדומה לכל עסקת מכר, צריך לקבל ייעוץ וייצוג הולם והכוונה על מה לחתום ולמה להסכים, ועורך הדין מלווה את בעל הזכויות בכל התקופה מול הרשות. עורך דין המתמחה בתכנון ובניה ושמאי מקרקעין מספקים ללקוח ייעוץ מקצועי תוך ליווי צמוד והכוונה – האם להתפשר ולקבל את מה שהרשות מציעה לו או האם לנהל משא ומתן עם הרשות להגדלת הפיצוי. הם בוחנים את שווי הזכויות של הנכס, את מצבו התכנוני, מנהלים  את המו"מ מול הרשות הרלוונטית (הוועדה המקומית, נת"ע וכדומה), ומשיגים עבורו את העסקה הטובה והמשתלמת ביותר".

היטל ההשבחה הוא הצד השני של הפיצויים: אם בעקבות תכנית פוגעת יש לקבל פיצוי, הרי שבגין תכנית משביחה צריך לשלם לרשות היטל.

לפי חוק התכנון ובניה, כתוצאה מאישור תכנית (תב"ע), בהנחה ומדובר בתכנית משביחה, על בעל הקרקע לשלם היטל השבחה במועד המימוש (מכר הקרקע או הוצאת היתר בנייה). ניתן לראות כדוגמה לכך את העיר תל אביב, אשר אושרו בתחומה תכניות רבות בשנים האחרונות. הרשות דורשת היטלי השבחה לאור אישור תכניות למגורים, ובכספים אלו בין היתר, מקדמת תכניות לתחבורה ותשתיות.

"כך, לדוגמה, תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב (תא/5000), שאושרה בסוף 2016, מאפשרת אישור תכניות מפורטות מכוחה, במסגרתן יתווספו זכויות בנייה רבות", מסביר עו"ד שוב. "דוגמה היא  התכניות של רובע 3 ורובע 4 בצפון הישן של העיר, אשר קבעו סל זכויות בנייה באזורים המבוקשים ביותר בתל אביב. עיריית תל אביב הוציאה ומוציאה דרישות היטל השבחה בגין תכניות הרבעים, , בין היתר בטענה כי תכניות אלו שיפרו את הוודאות והזמינות של הזכויות. אולם, נראה כי בכל הקשור להיטלי השבחה - הוודאות לא מיהרה להגיע, שכן שמאים מכריעים רבים, שמונו לאור מחלוקות בין העירייה ובין הנישומים באשר לקיומה של השבחה מכוח תכניות אלה או באשר לגובה היטל ההשבחה, ביטלו או הפחיתו מאוד את דרישות היטל ההשבחה של העירייה.

"משרדנו מומחה ומטפל בכל הקשור לנושא היטלי השבחה, פטורים מהיטל השבחה והפחתת שיעור ההיטל עבור הלקוחות. בהליכים משפטיים רבים שניהלנו, בסיוע שמאי מקרקעין מומחים, בקשר לתכניות  רבות, היטלי ההשבחה הופחתו בעשרות רבות של אחוזים ולעיתים אף בוטלו כליל".

משרד עורכי דין צבי שוב, הינו אחד המשרדים המובילים בתחום התכנון והבניה והמקרקעין. בנוסף, המשרד מתמחה בתחומי המשפט האזרחי בנושאים כגון דיני חוזים, משפט מנהלי, מיסוי מקרקעין, ליווי עסקאות נדל"ן ועוד, הנושקים לתחומים האמורים.

המשרד הוא משרד בוטיק הנכלל ברשימת המשרדים המובילים על ידי חברות הדירוג Dun's 100 ו-BdiCode בתחומי התכנון והבניה והנדל"ן.

כתובת המשרד: החילזון 5, בית גרניט רמת גן

אתר אינטרנט: https://www.shoob-law.co.il

לקבלת עדכוני פסיקה וחקיקה בתחום התכנון והבניה והנדל"ן: https://od-nadlan.co.il/

טלפון: 03-5757170 ; פקס: 153-35757180

כתבות שאולי פיספסתם

*#