תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הטעויות שישראלים עושים בעסקאות נדל"ן בארצות הברית

לקנות נכס במחיר נמוך מדי או גבוה מדי, לבחור אזור לא טוב ולהתפתות להבטחת תשואה – אלה חלק מהמצבים שאתם עלולים להיקלע אליהם בהשקעה הבאה שלכם. יריב פז, מייסד "פז גרופ", עם העצות שיעזרו לכם להשיג את העסקה האולטימטיבית

שלט בכביש
Photo by NeONBRAND on Unsplash

קניית נכס בארצות הברית יכול להיות השקעה משתלמת. הבעיה היא שבשוק פרוץ למדי בו יזמים רבים מציעים הצעות רבות - לפעמים קצת קשה למצוא את הידיים והרגליים ולזהות מהי עסקה טובה ומהי עסקה שרק נראית טוב כלפי חוץ.

ישראלים רבים נופלים במלכודת ומתפתים לעסקאות לא כדאיות, כאלו שמציעות נכס לא אטרקטיבי או נכס במחיר לא כדאי. איך מבדילים ביניהן? יריב פז, הבעלים והמייסד של קבוצת הנדל"ן "פז גרופ", המתמחה בנדל"ן אמריקאי, נתן לנו את חמשת תמרורי האזהרה שצריך לשים אליהם לב.

1. קונים במחיר גבוה ממחיר השוק

הבעיה: אותן מודעות שצצות באתרי אינטרנט ישראלים ומציעות לכם השקעה מדהימה בארצות הברית במחיר מציאה הן לא תמיד אמינות. חברת שיווק נדל"ן ישראלית או אמריקאית מנצלת את חוסר הידע של המשקיע הישראלי הממוצע ומציעה לו נכס במחיר גבוה, לעתים גבוה משמעותית, ממחיר השוק האמתי. הלקוח, שחושב שנפל על מציאה, למעשה ביצע רכישה במחיר שרחוק מלהיות אופטימלי מבחינתו.

הפתרון: "לקוחות רבים סומכים על היזם ולא עושים בדיקה מינימלית. חשוב לעשות סקר שוק", אומר יריב פז. "יש לבקש מהחברה המוכרת להציג נתונים של עסקאות באותו האזור - עם פירוט עד רמת הכתובות. לאחר מכן אפשר לחפש את העסקאות הללו בגוגל כדי לאמת את הנתונים. בעסקאות נדל"ן בארצות הברית הכל שקוף, כך שלא תהיה בעיה למצוא. בנוסף אפשר להיכנס למנוע החיפוש לעסקאות נדל"ן zillow.com ולהסתכל על הערכת המחיר של הבית ושל בתים נוספים באזור (בסדר גודל של רבע מייל). משווים מספר חדרים, גודל ב'סקוור פיט' ורמת שיפוץ. ההערכה באתר לא לגמרי מדויקת אבל היא קריאת כיוון מצוינת. מומלץ גם לשכור שמאי מקומי שיבדוק אישית את הנכנס וייתן הערכת מחיר. זה יעלה 200-300 דולר אבל יהיה שווה את זה".

יריב פז
אייל פישמן

2. קונים נכסים באזורים לא טובים

הבעיה: עקב חוסר היכרות עם ארצות הברית, ישראלים מתפתים לקנות בתים באזורים לא טובים, כאלו שיהיה קשה לאחר מכן להשכיר או למכור.

הפתרון: "כשישראלים רואים בית פרטי הם חושבים שהמשמעות היא שהוא גם יוקרתי, כי כך זה פעמים רבות בארץ", אומר פז. "בארצות הברית זה ממש לא בהכרח כך. ישנם בתים פרטיים רבים שממוקמים באזורים לא יוקרתיים בכלל". פז מציע שורה של בדיקות: ניתן להקיש את כתובת הבית ב-Google Maps ולראות לא רק אותו, אלא את סביבתו. התשובה לשאלה האם מדובר בשכונה טובה או לא יכולה להינתן לפי מספר סימנים: אילו מכוניות חונות ליד הבית? חדשות או ישנות? ג'יפים נוצצים או כלי-רכב מרופטים? האם בתמונות שצילמה Google Maps רואים אנשים ברחוב? אם כן - זוהי נורת אזהרה. אנשי גוגל מצלמים בשעות היום, השעות בהן אנשי הפרברים נמצאים בעבודה. אנשים רבים ברחוב משמע אזור עם אבטלה גבוהה, ומכאן ניתן להסיק שייתכן ומדובר באזור מצוקה. פרמטר נוסף הוא המרחק בין הבתים. באזורים טובים מיקום הבתים צפוף פחות והם ניצבים במרחק גדול יותר אחד מהשני. כמו כן, ישנם אתרים שאפשר למצוא בחיפוש אינטרנטי, והם נותנים פילוח מדויק על רמת הפשיעה, האבטלה, ההגירה, ההכנסה החציונית ועוד. המידע הזה יכול לעזור בקבלת ההחלטה".

3. מתפתים להבטחת תשואה

הבעיה: ישנן חברות שמבטיחות תשואה ספציפית מדי שנה או שכירות למשך מספר שנים. חשוב לבדוק לעומק את העסקה – מכיוון שלא ניתן להבטיח דבר כזה בוודאות מוחלטת.

הפתרון: "אין דבר כזה הבטחת תשואה ומי שמבטיח את זה - משמע שהוא מרוויח עליך הרבה ומחזיר קצת", קובע פז. "בנדל"ן כלום לא ודאי. אי אפשר להבטיח שלא יהיו עלויות שיפוץ, למשל, או שלא תהיה תקופה של כמה שבועות לא מאוכלסים בין שוכרים שמתחלפים. אם מבטיחים לכם הבטחות כאלו - רדו מהעסקה".

4.  מתפתים לקנות בתים זולים

הבעיה: המשקיעים רואים עסקאות במחירי רצפה, קופצים עליהם בהנחה שזו עסקה טובה ולא מבינים שהם קונים נכס נחות.

הפתרון: "בנדל"ן הדבר החשוב ביותר הוא הלוקיישן", אומר יריב פז. אם הלוקיישן טוב - הבית יעלה יותר, וזה בסדר. משקיעים שקונים בתים ב-20, 30 או 40 אלף דולר לא מודעים לסיכון שהם לוקחים. ככל הנראה מדובר באזור לא טוב או בבית במצב גרוע שיצריך שיפוץ יקר. מי שחושב שלקנות במודע בית באזור לא טוב זו עדיין עסקה משתלמת מכיוון שגם לבתים כאלו יש ביקוש - צודק וטועה כאחד. ביקוש אולי יהיה, אבל תיפלו על דיירים מאוכלוסיות חלשות שייאבקו כדי להצליח לשלם את שכר הדירה. זה נכון שיש אזורים מתפתחים, אבל מה שמסמן אותם ככאלו זה שמחירי הבתים בהם עולים. לכן לא הייתי ממליץ לרכוש בית במחיר של פחות מ-60 או 70 אלף דולר".

5. לא בודקים את הנכס ואת מצבו

הבעיה: המשקיעים קונים רק לפי תכנית עסקית, מבלי שבדקו את מצב הנכס, שיכול להיות בכי רע.

הפתרון: "אנשים עושים סקר שוק על מקרר חדש אבל כשהם קונים נכס בחו"ל בעשרות אלפי דולרים או יותר הם לא בודקים אם הבית אחרי שיפוץ, מה מצב הגג מה מצבו המכני ומה מצב מערכת הדוד. משום מה הם מסתפקים בלבדוק את היזם עצמו. בארצות הברית בדיקות הנכסים חשובות במיוחד כי רוב הבתים בנויים מעץ", אומר יריב פז ומציע לבקש מהחברה המוכרת לספק תמונות רבות של הבית ואפילו צילום וידאו שלו. מומלץ גם שנציג שלכם יבדוק אישית את הנכס. אפשר להזמין בודק מקצועי, מישהו שיספק חוות דעת נטולת אינטרסים על הנכס. אפשר למצוא כזה בקלות בגיגול Inspector ואז שם העיר בה נמצא הנכס".

כתבות שאולי פיספסתם

*#