תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היטל השבחה: הפחתה מקסימלית מתחילה בייעוץ המתאים

כ-70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער על היטל השבחה מהחשש להתעמת עם גוף ציבורי הנתפס כבלתי מנוצח. "אסור לוותר מראש. אפשר לחסוך עשרות אחוזים והרשויות בונות על כך שתוותרו" אומר השמאי רונן וגנר, לשעבר מנהל אגף היטל השבחה בעיריית ראשון לציון

מחשבון
ID 114060184 © Lovelyday12 | Dreamstime.com

להיטל השבחה יש משקל מכריע על הרווח של בעל הכנס, הן במקרים של מכירת נכס והן במקרים של בניה, ועשוי להגיע לסכומים עצומים של מיליוני שקלים. עם זאת, כ- 70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער על שומות היטל השבחה מתוך החשש להתעמת עם גוף ציבורי הנתפס כעצום, חסר מעצורים ובלתי מנוצח. שמאי המקרקעין והמשפטן, רונן וגנר לשעבר מנהל אגף היטל השבחה בעיריית ראשון לציון ושמאית המקרקעין והמהנדסת, עינת כרובי לשעבר יועצת לאגף היטל השבחה בעיריית ראשון לציון, מומחים בתחום שיודעים כיצד באמת הדברים עובדים, חושפים בפנינו כמה מהסודות שצברו במשך 20 שנה שאפשרו להם להפחית מאות אלפי ואפילו מיליוני שקלים עבור לקוחותיהם ולנצח בתיקי היטל השבחה, במהלכים אסטרטגיים מתוחכמים.

לדברי רונן וגנר ועינת כרובי, "אסור לוותר מראש. הרשויות המקומיות 'בונות' על כך שרק אחוזים מעטים מערערים וחלק גדול מהשומות משולמות ללא ערעור. כך, יוצא לכאורה שמי שלא מערער 'מכסה את הגרעון' של העירייה, הנובע מהצלחות של אלו שערערו וקיבלו החזר.  בשלב הראשון, מיד עם קבלת דרישת התשלום, יש לפנות לשמאי מקרקעין הבקיא בתחום ובעל ניסיון מוכח, שיבדוק אם יש מקום להפחתה. זמן ההתלבטות מוגבל ל- 45 יום בלבד" הם מדגישים.

"מניסיון של 20 שנה, הכולל התמודדות עם אין ספור תיקי היטל השבחה, כמי שניהל את האגף להיטל השבחה ברשות מקומית, כשמאים מכריעים טרם התיקון 84 וככאלו שנהלו מאבקים רבים לטובת הפחתת היטל השבחה עבור אנשים פרטיים וחברות - אנחנו יודעים כיצד הדברים עובדים כיצד מתקבלות החלטות ומהן נקודות התורפה. על מנת לנצח בתיקי השבחה ולחסוך כסף רב עבור לקוחותינו אנחנו משתמשים ב'מטען המקצועי הנצבר' שיש לבודדים במדינה". 

מדוע החלטתם "לחצות את הקווים", להפסיק לעבוד עבור רשויות ולהעניק שירותים לאזרחים?
"אנחנו אוהבים לנצח ומעדיפים שהמנצחים יהיו אלה שזקוקים לנו באמת לצורך מימוש זכותם, שהם האנשים הפרטים והחברות. ברגע בו היכרנו בעובדה שאנו מחזיקים ביתרון מוחלט וראייה ההיקפית בתחום החלטנו להתמקד במתן מעטפת שירות שמאי כולל לנישומים, לצורך הפחתת חיובים בהיטל השבחה. יש לציין שמעבר לחדוות ההישגים, אנחנו אנשים של אנשים, הפרגון והערכה של הלקוחות הפרטיים הרבים, מקנות לנו את הסיפוק האמיתי".

רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן
סטודיו גרופ

ספרו על מקרים בהם ניצחתם בתיקי היטלי השבחה?
"תיקי היטל השבחה מורכבים ושונים זה מזה. כדי שצד ג' יוכל בהכרעתו להפחית את הסכום המקסימלי חובה להניח בפניו את כל מארג הטיעונים והתחשיבים הרלוונטיים המובילים לתוצאה המבוקשת. ככל שהטיעונים והתחשיבים יהיו משכנעים יותר ויוצגו בצורה המשכנעת ביותר הסיכוי להפחתת מקסימום היטל השבחה גבוה יותר. מדובר ב'עבודת נמלים', בה נבחנים ביסודיות כל מרכבי השומה. אין דרך אחרת ואין קיצורים רק כך ניתן להפחית את סכום חיוב היטל ההשבחה".

"המנצח הוא זה השולט בפרטים הקטנים", מוסיפים השניים. "המרכיב הראשי 'בניצחון' בתיקי היטל השבחה הוא היכולת לאבחן את הסוגיות המהוות נקודות תורפה בשומת העירייה. לדעת מה לחפש על מנת להתמודד עם הסוגיה, להיות בעלי ניסיון ותובנות שנצברו כדי לדעת היכן לחפש את אותם פרטים קטנים שיש בהם להזים את הנטען בשומת היטל ההשבחה מטעם הועדה המקומית והאומנות הנדרשת לאופן הצגת הדברים לעיני השמאי המכריע בכדי לשכנעו".

תוכלו לספק דוגמאות לניצחונות שלכם בפועל?
"מקרה הממחיש את הצורך בלימוד ושליטה מוחלטת בפרטי התכניות ומסמכי הרישוי, בחירת המסלול הנכון והכרת הליך קבלת ההחלטות ברשות: לקוח אשר ירש ומכר קוטג' קיבל שומת היטל השבחה בסכום של 130,000 שקלים. בחינת שומת הוועדה העלתה כי קיימים בה מספר כשלים הכוללים יישום לא נכון של הוראות תב"ע ביחד עם הבנה לא נכונה של מאפייני המבנה בעניין תוספת חדרי היציאה לגג. התעלמות משטח שהופקע מהחלקה וחישוב זכויות הבנייה המשביחות מהשטח כולל ההפקעה. במקרה זה בחרנו בדרך של 'תיקון שומה' ושלחנו לוועדה בקשה מנומקת לתיקון שומה ובעקבותיה תוך שבועיים העירייה שינתה את עמדתה והחיוב הופחת ל- 40,000 שקלים. בהליך זה הלקוח חסך 90,000 שקלים (הפחתה של כ- 70%)".

"מקרה אחר ממחיש את הצורך בהבנת קו המחשבה של וועדות ערר: לקוח קיבל שומת היטל השבחה בסכום של 910,000 שקלים על קרקע ביעוד ציבורי אשר שנתה את יעודה למסחר. לאחר עיון בכל המסמכים הסתבר כי בשומת הוועדה המקומית לא הוזכר הצורך בבניית מרתף לחניה ומקלט.השמאי המכריע קיבל את טעוני הוועדה. הפצרנו בלקוח לערער על החלטת השמאי המכריע. ועדת ערר קבלה את עמדתנו, בקשה מהשמאי המכריע לשנות את חוות דעתו. בסוף ההליך הלקוח שילם לעירייה כ- 50,000 שקלים ולא 910,000 שקלים.הפחתה של 860,000 שקלים (הפחתה של כ- 95%)".

"מקרה נוסף, ממחיש את הצורך בהבנה מעמיקה של הסוגיות המשפטיות והשפעתן על גובה היטל ההשבחה. מגרש ביעוד מסחרי הממוקם במרכז שכונת מגורים היה בבעלות משותפת של חברה קבלנית ועירייה. לצורך פירוק השיתוף, ניהלה החברה הקבלנית במשך שנים ארוכות מאבק משפטי נוקב עם העירייה בסופו נערכה תב"ע אשר אפשרה את פיצול המגרש בין העירייה לחברה הקבלנית וניוד זכויות. החברה הגישה היתר בנייה לבניית המרכז המסחרי וקיבלה דרישת תשלום היטל השבחה בסכום של כ- 3,700,000 שקלים .השמאי המכריע קיבל את טענתנו כי שומת הוועדה נערכה על סמך הבנה לקויה של המצב המשפטי באשר לחלוקת זכויות הבנייה בין החברה לעירייה. בסוף ההליך הלקוח שילם לעירייה  970,000 שקלים במקום 3,700,000 שקלים. בהליך זה חסך הלקוח 2,730,000 שקלים (הפחתה של כ- 75%)".

עינת כרובי, שמאית מקרקעין, מהנדסת ומוסמכת בלימודי משפט
סיגל מזרחי

"עוד מקרה, שממחיש שדרוש ניסיון בכדי לדעת אלו פרטים לחפש ובמה להתמקד: חברה קבלנית אשר מכרה חלקים ממבנה תעשיה קיבלה שומת היטל השבחה בסכום של 1,800,000 שקלים. דרישת התשלום כללה חיוב בגין תוכניות בניין עיר אשר אפשרו תוספות בניה על גג המבנה ובניית תחנת דלק במגרש. בעיון מעמיק בכל המסמכים, מצאנו שזכויות הבנייה שייכות בטאבו לחלקים אחרים של המבנה. במקרה זה בחרנו בהליך הזול והמהיר של 'תיקון שומה'. אך הואיל והעירייה התעלמה מפניה מנומקת בבקשה לתיקון שומה הנחנו שמטרת העירייה למשוך זמן על מנת שהנישום יאבד את זכות הערר המוגבלת ל- 45 ימים בלבד ולכן בהמלצתנו הוכנה 'תוכנית מגירה' לפיה בסמוך לתום תקופת ה- 45 יום הוגש ערר הכולל את הבקשה לתיקון שומה. הפלא ופלא בסמוך לאחר הגשת הערר בוטל החיוב והלקוח חסך 1,800,000 שקלים (הפחתה של 100%)".

אז מהו היטל השבחה? ומהן הנסיבות המאפשרות את גבייתו?
"בכדי להבין את המשמעות של גובה היטל ההשבחה על בעל הנכס, יש להבין תחילה מהו היטל השבחה .'היטל השבחה' הוא מס המוטל על בעל הנכס בעת 'מימוש זכויות' במקרקעין. מימוש זכויות מוגדר כמכירה או בניה או תחילת שימוש בזכויות הבניה. התשלום נדרש מבעל הנכס על ידי הוועדה המקומית כתוצאה מעליית שווי הנכס עקב אישור תכנית ו/או התרת הקלה מתכנית ו/או התרת שימוש חורג. קביעת גובה סכום היטל ההשבחה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין ושיעור ההיטל מהווה 50% מגובה ההשבחה".

"'ההשבחה' היא ההפרש בין שווי הזכויות במקרקעין בטרם הפעולה התכנונית לבין שוויה לאחר הפעולה התכנונית המשביחה. לדוגמא: נכס מקרקעין המהווה מבנה בן 3 קומות היה שווה 1,000,000 שקלים, בתכנית הותר להוסיף על גג המבנה הקיים שתי קומות נוספות. בעקבות התוכנית החדשה שווי השוק של הנכס עלה ל- 1,500,000 שקלים.

ההשבחה במקרה זה הינה 500,000 שקלים (שווי הזכות לתוספת שתי קומות). היטל ההשבחה שיידרש על ידי העירייה יעמוד על 250,000 שקלים".    

מהם הנושאים בהם ניתן "לתקוף" את שומת הוועדה המקומית?
"על מנת להשיב על השאלה, צריך להבין כי ההשבחה הינה הפרש שווי השוק של אותו נכס בין שני מצבי תכנון שונים. לכן ראשית יש להסביר ממה מורכב ומושפע שווי השוק של נכס מקרקעין".

ממה, אם כך, מושפע שוויו של מקרקעין?
"שווי נכס מקרקעין מושפע מגורמים רבים כגון; מהות הנכס (קרקע, מבנה, זכויות בנייה). מיקום הנכס (עיר-שכונה-רחוב-קומה), קרבה לגורמים סביבתיים משביחים או פוגעים, זכות קניינית (בעלים, חוכר, דייר מוגן, פולש וכדומה), גורמים ומגבלות משפטיות (מספר בעלים המחזיקים במקרקעין, האם יש או אין הסכמי שיתוף, האם קיימים הליכים משפטיים בדבר הנכס תביעות, ועוד), הזכויות התכנוניות ורישוי הבנייה (סל זכויות הבנייה, מגבלות הבנייה והשימושים, היתרי בנייה), ומרכיבים ספקולטיביים (ציפיות להשבחת נכס)".

אם הכל ידוע וברור מדוע בכל זאת הפערים בשומות היטלי השבחה?
"ראשית לא הכל ידוע ברור וידוע, יתכנו מחלוקות בכל אחד ממרכיבי השומה לדוגמה:

מחלוקת לגבי ערכי השווי - המועדים הקובעים בשומות היטלי השבחה ברובם היסטוריים, דבר המקשה על מציאת עסקאות השוואה.

מחלוקת לגבי המצב התכנוני ורישוי הבנייה – נובעת מפרשנות שונה להוראות התכנית או מהשמטה של תכנית או של קטע מהוראות התכנית ועוד".

מה הן דרכי הערר על שומות היטל השבחה?
"ממועד קבלת דרישת תשלום היטל השבחה ושומת הוועדה המקומית, ניתן לערר בתוך 45 יום בהתאם לנסיבות המקרה, בחלופות כדלקמן:

פנייה לוועדה המקומית לתיקון השומה - בבקשה לתיקון טעות בפרטי המקרקעין, או טעות ביחס לנתונים הפיזיים, או טעות ביחס לתכניות החלות על המקרקעין, או טעות בנוגע לזכויות הנישום במקרקעין. במידה ונפלה טעות באחד הנושאים יערוך שמאי הועדה המקומית שומת השבחה מתוקנת, בהתבסס על הנתונים הנכונים. השומה המתוקנת תומצא לנישום ויראו אותה כשומת הועדת המקומית לעניין המשך הליכים". צריך להדגיש כי "הבקשה לתיקון שומת היטל השבחה לא עוצרת את מרוץ 45 הימים להגשת ערר או מינוי שמאי מכריע".

פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי מכריע - במידה והמחלוקת הינה על גובה השומה ולא על עצם החיוב בגין סוגיות משפטיות.

פנייה לוועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה - דרך זו פתוחה לנישום הן במידה והינו חולק על גובה השומה והן במידה והינו חולק על עצם החיוב. ועדת הערר רשאית להחליט, בעקבות הדיון בערר, שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך ברור התביעה, היא תפנה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לוועדת הערר את חוות דעתו."

"במקרים רבים, בהם קיימות טענות משפטיות לעצם החיוב וטענות שמאיות לגבי גובה החיוב, בוחר הנישום להמר שוועדת ערר תקבל את טענותיו המשפטיות ותבטל לחלוטין את החיוב ולא מצרף שומת מקרקעין לערר. במקרה בו ועדת ערר תקבל את טענותיו הוא ירוויח, אך באם ועדת הערר תדחה את טענותיו המשפטיות לגבי עצם החיוב, בהעדר שומת מקרקעין סביר כי היא לא תדון בטענות לעניין גובה החיוב וסכום ההיטל לא יופחת ויהיה בהתאם לדרישת העירייה. לכן, מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין בטרם קבלת החלטה האם לצרף להליך הערר שומת מקרקעין או לא. הליך הערר הנפוץ ביותר הינו במסלול של שמאי מכריע, בהליך זה מתקבלות החלטות מהירות יותר בהשוואה למסלול ועדת ערר והעלות ההליך לנישום זולה יותר".

"בחירת המסלול הוא השלב הראשון בו הנישום צריך לקבל החלטה. בחירת מסלול לא נכון עלול להוביל לדחייה גם במקרים שקיים קייס חזק להפחתה. תפקידו של שמאי מקרקעין להמליץ בפני הלקוח על המסלול המיטבי בהקשר לעניינו וכאן הניסיון והידע הוא קריטי".

האם ניתן לערר על החלטת שמאי מכריע או החלטת ועדת ערר?

"על החלטת שמאי מכריע, ניתן לערר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים".

רונן וגנר ועינת כרובי, שמאי המקרקעין ושותפים במשרד '"וגנר- כרובי שמאי מקרקעין" החליטו למקד את פעילותם במתן "מעטפת שירות שמאי כולל" לאנשים פרטיים וחברות לצורך הפחתת חיובים בהיטל השבחה. המשרד עוסק בתחומים נוספים לרבות השגות לדרישות תשלום לרשות מקרקעי ישראל, חוות דעת מומחה לבתי משפט ועוד.

רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן, שימש בעבר מנהל אגף היטל השבחה, תביעות פיצויים וירידת ערך, בעיריית ראשון לציון. הוא בעל וותק של 20 שנה בשמאות מקרקעין.

עינת כרובי, שמאית מקרקעין, מהנדסת ומוסמכת בלימודי משפט, שמשה בעבר כיועצת לתחום היטל השבחה ותביעות פיצויים לעיריית ראשון לציון, ובמשך 13 שנים בצעה שומות מקרקעין עבור רשות מקרקעי ישראל. היא בעלת וותק של למעלה 20 שנה בשמאות מקרקעין.

כתובת המשרד: בניין החברה הכלכלית, רחוב ירושלים 2 ראשון לציון

מס' טלפון: 03-6126770

מס' פקס':  03-9587473

כתובות דוא"ל עינת: einat@wagner-kruvi.co.il

כתובות דוא"ל רונן: ronen@wagner-kruvi.co.il

כתבות שאולי פיספסתם

*#