תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה אין (מספיק) התחדשות עירונית?

רינה דגני
אבשלום ששוני

גונן שטרנברג מנהל כנסי נדל"ן בחברת "מידע כנסים" אומר כי חשיפת המכפיל הגמיש, כפי שתחשוף ד"ר דגני לראשונה, בכנס התחדשות עירונית לוועדי בתים ותושבים מערי בת ים חולון ויפו, שיתקיים בהיכל התרבות בבת ים ב 10 לאוקטובר, עשוי להיות פריצת דרך בנושא ההתחדשות העירונית. זאת לאחר שנים ארוכות שבהן נושא זה התקדם בעצלתיים. מבדיקה שערכנו, מדגיש שטרנברג, עם עשרות רבות של קבלנים ויזמים, מתברר כי אכן נושא המכפיל היווה מאז ומתמיד חרב פיפיות ובמקום שיסייע , טרפד במקרים רבים את הפרויקט לחלוטין. נכון, מסביר שטרנברג, הכוונה בניסיונות להעלות את המכפיל היתה טובה אולם לא הייתה כלל התייחסות לדינמיקה שבהמשך התחדשות אותה שכונה או מתחם, עובדה שהפכה את ה"יתרון" כביכול ל"מוקש" של ממש.

בדיקה שערכה לאחרונה ד"ר דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, חברת הנהלת איגוד המתכננים, מלמד כי קיימת בעיה בסיסית בחישוב המכפיל. המכפיל מחושב כיום לפי דו"חות של שמאים, המנתחים מחירי עסקות דומות שהיו באותו מתחם, אולם אינם לוקחים בחשבון את אלמנט ההשבחה, במקרים רלבנטיים, כלומר, את עליית מחירי הקרקע  הצפויה באותו מתחם- מעבר לרמת העלייה הכללית במחירי הנדל"ן באותו ישוב.  אם מרכיב ההשבחה היה נלקח בחשבון, ניתן היה בהחלט,  במתחמים רבים המיועדים לפינוי בינוי, לשנות את המכפיל – בשלבים על ציר הזמן- ולקדם תכניות גדולות.

ד"ר רינה דגני ומר ישראל קורץ, כלכלן אורבני בכיר מציעים, לערוך בדיקה  של ערכי הקרקע במודל שפותח בגיאוקרטוגרפיה, כך ניתן יהיה להגמיש את ההתייחסות ל"מכפיל" הנדרש ולהגדיל את סיכויי הפרויקט "התקוע" להתקיים. 

מסקנה זו מבוססת על מעקב אחר מספר תוכניות התחדשות עירונית גדולות, חלקן  כבר בתהליך ביצוע  כמה שנים וחלקן עדיין ב"צנרת". מדובר בתכניות פינוי בינוי (לא תמ"א 38) - בתל אביב, בגוש דן או באזורים כמו: נווה שרת, כפר שלם, יד אליהו, בת ים- מזרח, הרצליה- יד התשעה, רמה"ש- מורשה, ירושלים- שכונות קטמון ח'-ט', קרית יובל- עיר גנים ותלפיות, נתניה- דורה. וגם  יפו ד', רמלה, מרכז לוד, רחובות דרום, ומרכז אילת (עם שכונת ה"סינג סינג" המפורסמת לשמצה), באר שבע ( שכונות ד.ו) ומרכז אילת.

גובה המכפיל, היחס בין מספר הדירות החדשות לבין מספר הדירות הנדרשות לפינוי בהנחת רווח  יזמי לפי תקן 21 השמאי, נע בין 2 ל-5 במרכז הארץ (2 בתל אביב או גבעתיים, 4-5 בערי לווין כמו פתח תקוה או נתניה) והוא  מהווה כמעט תמיד את עקב האכילס של תכניות פינוי בינוי, זאת בשל  האילוצים התכנוניים של העירייה, וכן הצורך של היזמים להשקיע עלויות אדירות של חניות תת קרקעיות וכו',  שאינו מצדיק כלכלית את השקעתם  בפרויקט. שינוי גובה המכפיל והגמשת דרישות החניה, לפי דגני, יהפכו את הפרויקטים לכדאיים בהחלט במקרים רבים.

חישובי גיאוקרטוגרפיה מלמדים כי נקודת האיזון של כדאיות הפרוייקט נעה בדרך  כלל סביב ה-17 אלף שקלים למ"ר, מחיר מכירה של דירה חדשה בפרויקט. בכל מקרה, שבו המכפיל הינו מעל 6 או 7 סיכויי מימושו אפסיים, זאת בשל מגבלות השטח והעלויות הנלוות העצומות שיהיו ליזמים (גובה המכפיל כרוך גם בצפיפות מקור ועוד).

גונן שטרנברג מנהל כנסי נדלן חברת מידע כנסים
דרור סיתהכל

מהו תקן  21 של מועצת השמאים?

תקן 21 מתייחס מחשב כדאיות של פרויקט לפי אומדן ההכנסות וההוצאות  שלו. "אומדן המחירים", מבוסס על ערכי דירות,  שדווחו בעסקאות במקרקעין דומים באותה תקופה ובאותו אזור, בניכוי עלויות הבנייה משווי המגרש. התקן מגדיר כ"רווח יזמי"  נאות של כ- 25-30% מהעלויות בשלב הראשוני ו-20-25% בשלב שלאחר אשור תכנית. שיעור זה מביא בחשבון את "פרמיית  הסיכון" של היזם. הבנקים דורשים שלפרויקט יהיה רווח יזמי של 20% לפחות ולעיתים קרובות דורשים מהיזם PRE SALE . בפרויקטים של תמ"א 38 דורשים הבנקים כיום רווח יזמי בשיעור 30%  -25%.

לפי גיאוקרטוגרפיה יש נקודות תורפה נוספות בחישוב תקן 21:

א. בשכונות פינוי בינוי הערכת מחירי הדירות החדשות אינה יכולה להתבסס לא על מחירי דירות יד שניה ולא רק על מחירי דירות חדשות מעטות שיש בסביבה.

ב. ההשבחה היא הדרגתית ועשויה להתרחש בשלבים, לפי רמת האכלוס, שדרוג התשתיות, והשינויים ב"נוף האנושי" של אותה שכונה, בשל הגירה חיובית.  בתכניות גדולות השיווק עשוי להימשך כעשר שנים.

ג. יש להתייחס גם ל"פרמיית הסיכון" של היזם, הקשורה לגורמים כגון: אי יציבות במחירי דירות, בעלויות בנייה, במיסוי, ביכולת להחתים את כל הדיירים ועוד. רמת הסיכון היא גם פונקציה של התמשכות הליכי התכנון על ציר הזמן.

להלן דוגמא  להמחשת המודל הכלכלי הנדרש במקום הקיים:

1. בשכונת "חלמית" בגבול יפו-בת ים, כ-200 יחידות דיור, ברצף של רחוב שלם, שנדרש להם מכפיל 6 , כלומר, נדרש לבנות במקומן כ-1,200 יחידות דיור, שמצריכות צפיפות גבוהה ומגדלים מעל ל-23-25 קומות. דבר המצריך עלויות אדירות של מקומות חנייה ותשתיות. דרישות התכנית באזור עם אוכלוסיות חלשות גרמו להקפאת התקדמות התכנית עד לאחרונה. בבדיקה שערכנו התברר כי אין צורך במכפיל 6. בהתחשב  במקדם השבחת הקרקע הצפוי באותו מתחם , אפשר להקטין את המכפיל, מה שיקל על קידום התכנית.

לסיכום,

ד"ר דגני סבורה כי נדרש חישוב מסלול מחדש של תקן 21. נדרשת פתיחות לבחינת כל מתחם המיועד להתחדשות עירונית לגופו של עניין, וראייה אסטרטגית כוללת של צרכי שוק הדיור, גישה עדכנית לפתרונות החניה ולערוב שימושים (היכן שניתן ליישם!) צרכי העיר הספציפית, השכונה, הדיירים והיזמים, תוכל להביא למפנה משמעותי בקידום עשרות רבות של תכניות התחדשות עירונית בהיקפים גדולים ה"מחלידות בצנרת".

כתבות שאולי פיספסתם

*#