תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הדינמיקה הכלכלית של תל אביב: מדיזנגוף דרך רוטשילד ועד פלורנטין

כשמחירי הנכסים ברוטשילד הגיעו לשיא, עבר המוקד הנדל"ני לנווה צדק, וממנה לפלורנטין: מגה פרויקטים מתוכננים, הביקוש למגורים גובר, מחירי הדירות בעלייה ושטחי המסחר נחטפים על ידי הרשתות הגדולות

פלורנטין, טריגו
3dvision

הרחוב היקר ביותר בישראל כיום הוא שדרות רוטשילד בתל אביב. אם תרצו לקנות דירה באחד מהפרויקטים החדשים לאורך הרחוב, תיפרדו מסכומים אדירים שנעים בין 80 ל-100 אלף שקל למ"ר. אין עוד רחוב עם מחירים כאלה בארץ. רוטשילד הוא תחנה משמעותית בדינמיקת הנדל"ן המקומית. לפני שהשיא הגיע לרוטשילד, שלטו בנדל"ן התל אביבי שינקין ולפניו דיזנגוף שמלך במשך שנים. מחירי הנדל"ן הגבוהים ברחובות האלו לוו בתדמית שוקקת, בדיירים מפורסמים ובסטייל אטרקטיבי. השאלה המעניינת היא מהם הרחובות הלוהטים הבאים.

המהפך של רוטשילד

עד לפני כעשור רוטשילד נחשב לרחוב אפרורי ודי נשכח בדרום תל אביב. שכנו בו משרדי בנקים, מבני מגורים ישנים ואוכלוסייה מזדקנת. משנות ה-70 ועד אמצע שנות ה-90 תושבים רבים עזבו, בתים היסטוריים נהרסו, השדרה הוזנחה והקיוסקים הנוסטלגיים בני ה-100 עמדו סגורים. עם השנים בעלי הנכסים ברוטשילד נפטרו ויורשיהם מכרו את הנכסים ליזמים שזיהו את הפוטנציאל. במקביל, לקראת שנת 2000 שיפצה העירייה את השדרה שטופחה ושודרגה ואפילו הקיוסקים חזרו לפעול.

כך התפתחה ברוטשילד התחדשות עירונית שטרם נראתה כמותה בארץ, ושהזכירה מהפכים שעוברות שכונות אירופאיות ותיקות. הרחוב קיבל פנים חדשות. נבנו בו מגדלי מגורים, משרדים מפוארים ומלונות בוטיק ונפתחו מסעדות ובתי קפה מובילים. מבנים הוכרזו לשימור ורבים מהם שופצו והוסיפו חן מיוחד לרחוב.

ההתחדשות של רוטשילד התבססה על עירוב שימושים, כלומר שילוב מתוכנן של מגורים עם משרדים ומסחר. השילוב הזה יצר ברוטשילד חיי רחוב שוקקים, והפך אותו ללב הכלכלי של המדינה. רוטשילד הפך לרחוב הנחשב בישראל מבחינות רבות: עסקית, תרבותית (אל תשכחו שבקצהו שוכן תיאטרון הבימה), חברתית וקולינרית. הביקוש לדירות ולמשרדים - הן בבעלות והן בשכירות - ברחוב הרקיע שחקים, והמחירים נסקו בהתאם.

כך לדוגמה, לפי אתר מדלן, במגדל מאייר היוקרתי שנחנך ברחוב לפני כשלוש שנים נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח 147 מ"ר תמורת 13,500,000 שקלים – כלומר 91,837 שקלים למ"ר.

מרוטשילד לנווה צדק

באופן טבעי, כמו בערים הגדולות בעולם, המהפך שעבר על רוטשילד מתרחב ושולח זרועות לאזורים הסמוכים. רמת המחירים הגבוהה והצפיפות שנוצרה ברוטשילד הובילו יזמים, משקיעים, דיירים ועסקים לחפש בסביבה את ה"רוטשילד הבא". המגמה הובילה דרומה ומתחה את רוטשילד לעבר האזורים הזולים יותר של העיר.

נווה צדק הסמוכה הייתה הראשונה שנהנתה מהמיצוי של רוטשילד. משכונה במעמד סוציו-אקונומי נמוך ומחירי נדל"ן נמוכים יחסית, הפכה נווה צדק לאחת מהשכונות היקרות בארץ. בתהליך הדרגתי של שדרוג ושימור (שעדיין נמשך) היא זכתה לתדמית איכותית ושיקית שונה מזו של רוטשילד, שקטה ואינטימית יותר, אך מבוקשת לא פחות.

לצד חלק מהתושבים המקוריים שעדיין מתגוררים בה, נווה צדק מושכת בשנים האחרונות בעלי הון מהארץ ומהעולם. אחת מהעסקאות המדוברות והיקרות ביותר היא זו של מלון ורסנו שרכש האוליגרך רומן אברמוביץ'. לפי הפרסומים המיליארדר שילם 100 מיליון שקלים עבור המתחם המפואר של מלון הבוטיק, ובכוונתו לשפץ אותו ולהתגורר בו.

הדירות החדשות בנווה צדק לא מגיעות לרמת המחירים ברוטשילד, אבל זינקו בשנים האחרונות לרמה של כ-70,000 שקלים למ"ר. כך למשל, דירת 4 חדרים בשטח 126 מ"ר במגדל אביב ליבר שנבנה בנווה צדק על גבול פלורנטין נמכרה לפני חודשים ספורים תמורת 8,750,000 שקלים (לפי מדלן). כלומר 69,444 שקלים למ"ר.

מנווה צדק לפלורנטין

היעד הבא של התהליך שהחל ברוטשילד ועבר דרך נווה צדק ממשיך דרומה לפלורנטין השכנה. פלורנטין אמנם פורחת מאז שנות ה-90 בזכות סדרת הטלוויזיה על שמה שמיצבה אותה כשכונה תוססת ומבוקשת, אבל התהליך הדרמטי באמת נמצא בתחילתו. לפני 20 שנה פלורנטין הייתה מגניבה עם דירות שותפים זולות ומתפוררות. אבל היום מדובר על עולם אחר לגמרי.

אותות ראשונים של ההתחדשות היוקרתית בפלורנטין צצו בצפון השכונה, עם פרויקט אליפלט שנבנה על גבול נווה צדק. לאחריו נבנו בשכונה עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית, חלקם נקודתיים ואחרים כוללים מתחמי ענק בסטנדרטיים יוקרתיים. גם העירייה משדרגת את התשתיות בשכונה, מטפחת אותה ומקימה בה מוסדות קהילתיים.

כיום מתוכננים בפלורנטין כמעט עשרה מגה פרויקטים שנחשבים לבולטים לא רק בשכונה, אלא בתל אביב כולה. אלו פרויקטים שמשלבים גם הם, כמו ברוטשילד, מגורים, מסחר ותעסוקה כמקובל היום במדינות מתקדמות. המתחמים הללו נבנים בסטנדרטים גבוהים במיוחד וכוללים שירותי שמירה 24/7, חדר כושר, חלונות ענק שפונים לנוף ועוד פסיליטיז רבים.

כך נמשכים לשכונה דיירים חדשים במעמד סוציו אקונומי גבוה, שאוהבים את המגניבות התל אביבית אבל לא מתפשרים על לייף סטייל ועל שכונה ששומרת על אופי קהילתי ייחודי. חלק מהתושבים החדשים הם אנשי היי טק או אנשי עסקים אמידים בכל הגילים, ואחרים בני 55+ שחזרו מהפריפריה לעיר שהם כל כך אוהבים אחרי שהילדים עזבו את הבית.

הרשתות הגדולות נוהרות לפלורנטין

סמן מובהק לפריחה של פלורנטין הוא הנהירה של רשתות עסקיות לשכונה. רשתות שעד כה לא פעלו בשכונה כמו סופר פארם ושופרסל ורבות אחרות נאבקות על שטחי מסחר שמוצעים בשכונה, במטרה לפתוח סניפים.

אפילו היזמים הבונים בשכונה הופתעו מרמת הביקוש לשטחי המסחר. "כשהתחלנו לשווק את הזכויות להקמת שטחי המסחר, צפינו שהשיווק ימשך לפחות עד תחילת 2019 " מתאר טל פרץ מבעלי חברת טריגו, מבעלי המקרקעין עליהם מוקם, פרויקט "פלורנטין סקוור" שייבנה בשכונה. "הביקוש הדהים גם אותנו. הופתענו שתוך זמן קצר מתחילת השיווק כל שטחי המסחר נחטפו על ידי רשתות מהגדולות במשק".

במקביל לביקוש הרב לנכסים למגורים ולמסחר שזחל מרוטשילד דרומה, מגמה דומה נראית גם במוקדי הבילוי. עוד ועוד מסעדות נחשבות ומקומות אהובים נפתחים דרומית לרוטשילד, סביב ציר הרצל החוצה בהמשכו את פלורנטין. מסעדת "דיסקו טוקיו", מהמדוברות בארץ (נראה אתכם מצליחים להזמין שולחן שבועיים מראש), היא מהבולטים בקו החדש. המסעדה מבית קבוצת R2M ("בראסרי", "קופי בר") המצליחה נפתחה לאחרונה במתחם הרצל 16, והיא ממשיכה את הווייב האהוב של "רוטשילד 12" שהפעילה הקבוצה.

איך מושפעים המחירים בפלורנטין?

השגשוג של פלורנטין כבר משפיע דרמטית על מחירי הנדל"ן בשכונה, הן בקנייה והן בשכירות. בשנים קודמות כמעט לא שווקו בשכונה דירות חדשות, אבל כיום, כשנבנים בה פרויקטים גדולים ויוקרתיים – המחירים מזנקים בהתאם.

בצפון פלורנטין (בסמיכות לנווה צדק) כבר נמכרות דירות חדשות במחיר של 55,000 – 60,000 שקלים למ"ר, ובדרומה נעים מחירי הדירות החדשות סביב 45,000 שקלים למ"ר. לפי אתר מדלן, לפני כמה חודשים נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר בקומה ה-11 בפרויקט ICE בצפון השכונה תמורת 6,600,000 שקלים – כלומר 73,333 שקלים למ"ר. ואילו ברביעיית פלורנטין שבדרום השכונה נמכרה לאחרונה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר בקומה השביעית תמורת 2,250,000 שקלים – כלומר 45,000 שקלים למ"ר.

מומחים מעריכים שככל שיתקדמו הפרויקטים המשמעותיים והיוקרתיים הנבנים בפלורנטין ויגדל היצע הדירות האיכותיות בשכונה – המחירים יעלו בדרמטיות ויתקרבו לכיוון המחירים בנווה צדק וברוטשילד. ההערכה היא שמחירי הדירות החדשות בפלורנטין כולה יגיעו לרף של כ-55,000 עד 60,000 שקלים למ"ר (כפי שכיום כבר נראה בצפון השכונה). כלומר המחירים יעלו וישמרו על פער של כ-15% פחות ממחירי נווה צדק וכ-30% פחות ממחירי רוטשילד. על רקע ההערכות האלה, לא מפתיע שרבים – דיירים פוטנציאליים, משקיעים ובעלי עסקים - מגלים עניין בדירות המשווקות בפרויקטים המתוכננים בשכונה.

כתבות שאולי פיספסתם

*#