תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדינה בתוך מדינה: הנדל"ן בתל אביב ממשיך לפרוח

האטרקטיביות של הנדל"ן בתל אביב ממשיכה לעלות, למרות אי הוודאות שמאפיינת את הענף בכל הארץ. אז מהן אפשרויות ההשקעה הנוכחיות בעיר?

התקשורת והציבור סוערים סביב ההתפתחויות והתחזיות בענף הנדל"ן הישראלי: האם מחירי הדירות ממשיכים לעלות או שהם החלו לרדת? האם השוק נכנס להקפאה? האם חלה ירידה במספר התחלות הבנייה? והאם במקביל מתנהלת תל אביב כמדינת נדל"ן עצמאית? לנדל"ן בתל אביב יש חוקים משלו. ובמילים אחרות, שוק הנדל"ן התל-אביבי בוער תמידית, בלי קשר לנעשה במדינה.

עיר מדינה

ישנם מומחים שמתייחסים למטרופולין תל אביב כמטרופולין האמיתי היחיד בישראל. למרות זאת, כמה מהחוקרים אף טוענים שתל אביב כבר התנתקה מהמטרופולין על שמה ומהמדינה כולה והפכה לעיר מדינה.

בפועל מחירי הנדל"ן בעיר עולים בקצב גבוה יותר מקצב העלייה הארצי. טווח מחירי הדירות החדשות אינסופי, החל משני מיליון שקלים לדירות הקטנות ביותר ועד עשרות מיליונים לדירות יוקרה. שיאי המחירים הם במרכז העיר, אך אפילו בדרום תל אביב, שבעבר נחשבה לזולה, מחירי הדירות הולכים ומתקרבים למרכז העיר. הדירות אינן נשארות ריקות. מלבד מקרים חריגים, תמיד נמצאים קונים ושוכרים.

גם פרויקט "מחיר למשתכן", שמשפיע על השוק הישראלי, אינו רלוונטי לתל אביב. בזמן שמשפחות רבות משתתפות בהגרלות לקניית דירה במחיר מוזל באזורים שונים בארץ או ממתינות שהפרויקט יוריד את מחירי השוק - בתל אביב לא רואים באופק איזושהי השפעה לתכנית, במיוחד לאור העובדה שמתוכנן רק מכרז אחד ל-75 דירות בלבד בכל העיר.

 לדברי קבוצת טריגו נדל"ן, כל מי שרכש דירה בתל אביב הרוויח תשואות גבוהות במיוחד גם משכירויות וגם מהשבחת הנכסים, אבל מי שהחזיק במהלך השנים קרקעות בתל אביב נהנה מרווחים גבוהים עוד יותר מבעלי הדירות. לא מדובר רק על הסיפורים הידועים של האקזיטים שעשו מי שרכשו אדמות לפני עשרות שנים - גם משקיעים שקנו מגרשים בעשור האחרון הרוויחו הון.

הפוטנציאל הרווחי הגדול תקף גם עבור מי שקונה כיום נכסים בתל אביב, מפני שאפילו באופק לא נראית עצירה בעליית המחירים בעיר. המרוויחים הגדולים במיוחד, כיום ובעבר, הם המשקיעים בקרקעות בשלב שלפני אישורי הבנייה. פוטנציאל הרווח של המשקיעים בקרקעות כאלו בתל אביב גדול בהרבה מזה של המשקיעים בדירות בעיר. מה ההסבר לכך? ההפרש האמיתי בין מחירי הנדל"ן בתל אביב ליתר אזורי הארץ נעוץ ברכיב הקרקע. הרי מחירי הבנייה זהים פחות או יותר בכל הארץ, בניגוד למחירי הקרקע שיקרים פי כמה בתל אביב.

ביקוש אדיר

תל אביב נהנית כבר שנים מביקושים ערים לנדל"ן, וכך צופים שיימשך. ההילה של תל אביב כעיר מיוחדת, איכותית, תוססת, מצליחנית ומתקדמת, שמשתווה לערים המבוקשות בעולם – עושה את שלה ומושכת תושבים. בדירוג הערים הטובות ביותר למגורים בישראל שפרסם לאחרונה אתר YNET, הוצבה תל אביב במקום הראשון בפער ניכר מהבאות אחריה.

חלק ניכר מההון הישראלי מרוכז בתל אביב, ומרכזי העסקים, הבנקאות, התרבות והבילוי פועלים בה. הריכוז הזה מעלה גם הוא את הביקוש למגורים בעיר. כיום יותר ויותר אנשים מעדיפים לצמצם את רדיוס מרכז החיים שלהם, כלומר לגור קרוב למקום העבודה ולמרכזי הבילוי, ולהימנע מבזבוז זמן יקר בעומסי תנועה שהולכים ומחמירים. לכן תושבים נמנעים מלעזוב את תל אביב, וחלק ניכר מאלו שכן עזבו – מחפשים הזדמנות כלכלית לחזור אליה.

מתחם "הצפון החדש" בפי גלילות (הדמיה)

עתודות הקרקע שאוזלות

כשמחירי הדירות בתל אביב עולים בעקביות, וכך גם הביקוש, מתבקש לברר מה הן מגמות הבנייה הצפויות בעיר ואיך הן ישפיעו על הזדמנויות ההשקעה. בצפיפות הנוכחית של תל אביב, נשארו מעט מאוד עתודות קרקע פנויות לבניית שכונות חדשות. מלאי הקרקעות בתל אביב מוצה כמעט לגמרי, ובשנים הבאות, כשלא יוותרו קרקעות פנויות, רוב הבנייה צפויה להתבצע במקום בניינים ישנים שייהרסו במסגרת תמ"א 38 (התחדשות עירונית).

עתודות הקרקע הפנויות היחידות שנותרו בתל אביב לצורך בניית שכונות חדשות מצויות בצפון העיר. מדובר על שני מתחמים בהליכי תכנון מתקדמים: האחד הוא מתחם גלילות על קו התפר שבין תל אביב ורמת השרון, והשני הוא מתחם 3700 שנמצא מערבית לו, ברצועה המסתיימת בשדה דב. בשני הפרויקטים השאפתניים האלה קבוצת טריגו נדל"ן מובילה בניהול וליווי לקוחותיה ובעלת קרקעות.

אז מה המשמעות מבחינת המשקיעים? לפי המומחים של טריגו נדל"ן, כיום כשמחירי הדירות בתל אביב גבוהים כל כך, נדרש הון עצום כדי לקנות דירה בעיר. ההזדמנות במצב הזה טמונה באיתור הלוקיישן והטיימינג הנכון. כלומר, זיהוי אזור בעל פוטנציאל וזיהוי נקודת הזמן שבה הקרקע כבר בייעוד למגורים אבל עדיין לפני האישור הסופי.

קניית יחידת קרקע באחד מהמתחמים המתוכננים לבנייה היא הזדמנות להשקיע סכום נמוך במרכיב הקרקע יחסית למחיר דירה, וליהנות בשנים הבאות מרווח משמעותי באזורים שצפויים להיות מהטובים ביותר בעיר.

המינהל מקדם, הבעלים הפרטיים ירוויחו

מתחם גלילות, למשל, נמצא כעת בהליכי תכנון מתקדמים לבנייה המשלבת מגורים, תעסוקה ומסחר, אבל עדיין הקרקע אינה זמינה לבנייה. רוב המתחם מצוי בבעלות רשות מקרקעי ישראל (המינהל לשעבר), כך שלמינהל יש אינטרס גדול לקדם את התוכנית לאישור הסופי בהקדם האפשרי. לאחר מכן, המינהל ישווק את הקרקעות למרבה במחיר במטרה להעשיר את קופתו ככל האפשר, ובהתאם למחיר לאחר ההשבחה. בשלב זה יעלו המחירים במתחם בדרמטיות.

במהלך הבנייה ועם סיומה מחירי הדירות צפויים להיות מהגבוהים בתל אביב, כך לדברי קבוצת טריגו נדל"ן. תביעות של פי גלילות נגד רמ"י מתנהלות כיום ברקע, כאשר התובעת דורשת להחזיר לה את הכסף שהשקיעה בטיהור הקרקע בעלות של 1.52 מיליון שקל ושהייתה אמורה להחזיר לה. תביעות אלה אומרות כי בעקבות ההסכם שנחתם לפני 15 שנה בין הצדדים הופסקה פעילות  הגז של התובעת בצומת גלילות. הרשות התחייבה לשאת בעלות טיהור הקרקע שנחכרה מהתובעת. פי גלילות מימנה את תהליך הטיהור מכיסה ולטענתה רמ"י מסרבת להחזיר לה את הכספים שהושקעו. הסיפור מקבל תפנית כאשר ביולי 2017 רמ"י הודתה בחוב, אבל מאוחר יותר חזרה בה ממה שהוסכם ולכן תביעות אלה עדיין עומדות בעינן.

מי שנהנה מהאינטרס ומהיכולת של המינהל לקידום התוכנית הם הבעלים הפרטיים של קרקעות במתחם. כשהתוכניות יאושרו, ירוויחו גם הם מההשבחה הצפויה. גורמים בענף צופים ביקושים עצומים לדירות במתחם בהתחשב במיקום האידיאלי של התכנית, צמוד לרמת אביב ג' ואפקה. הדיירים העתידיים ייהנו ממרחק הליכה לחוף הים, לצד נגישות תחבורתית נוחה מאין כמותה לכבישים המרכזיים בישראל – דקה נסיעה לאיילון, לכביש החוף, לדרך נמיר ולכביש 5 שמחבר בקלות לכביש 6 ולכביש 4. במקום גם מתוכנן מרכז תחבורה ציבורית שיכלול תחנת רכבת. הנגישות והקרבה לים צפויות גם הן להעלות את ערך הנכסים שייבנו.

רוב בעלי הקרקעות במתחם מחזיקים את האדמות ברשותם כדי ליהנות מהפירות בשנים הבאות. אבל מעטים מהם מציעים מגרשים למכירה במחירים משתלמים. זו בהחלט הזדמנות ששווה לבדוק כדי להרוויח תשואה מרשימה באחת מעתודות הקרקע האחרונות באזור תל אביב.

הקרקע

כתבות שאולי פיספסתם

*#