תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתנתקים ממחיר השוק

נוף יוצא דופן, עיצוב דירה על-ידי מעצב בעל שם בינלאומי או מיקום אסטרטגי, פרמטרים אלה עשויים להקפיץ את מחירי הדירות מעל מחיר השוק, הכל לפי מאווי ליבו של מוכר הדירה. בין רציונאליזם לסובייקטיביות בתמחור דירה.

תושבי הרובע היהודי ידעו ימים טובים יותר מבחינה נדל"נית. עד לפני כעשר שנים, לנכסים ברובע היהודי לא היה מחיר. לא משנה מה קבע השמאי, מוכר הדירה עשה ככל העולה על רוחו. הוא היה המתווך, השמאי והוא גם קידם את העסקה שלעיתים נסגרה בשיחת טלפון קצרה. היום אנחנו לא בדיוק שם, ובכל זאת, ניתן עדיין למצוא ברובע נכסים בודדים שההתעסקות איתם מזכירה את אשר התרחש לפני כעשור.

בריכה בבניין מגורים

אחד מהנכסים הללו מוצע היום בשוק על-ידי המתווך מאיר ליסקר. מדובר בדירה הממוקמת ברחוב משגב לדך, קו ראשון לכותל, ומשתרעת על שטח של כ-130 מ"ר. לדירה מרפסת גג פרטית בשטח של 40 מ"ר והיא נהנית מנוף על כל אזור הכותל, כיפת הסלע, מסגד אל-אקצא והר הזיתים.

מה מחיר הדירה? לדברי ליסקר, הדירה מוצעת ללא מחיר נקוב, עם זאת, הוא מעריך שניתן לסגור עסקה לפי 100,000 שקל למ"ר. אגב, עיון על פני היסטוריית הנדל"ן ברובע היהודי מעלה כי נכסים בעלי אופי ירושלמי אותנטי נמכרים בכ-50,000 שקל למ"ר.

אז כיצד נקבעה הערכת השווי הגבוהה לדירה? ליסקר מנסה להסביר. "הסיבה שקשה מאוד לתת תג מחיר לסוג של נכס כזה נובעת בשל ייחודיות הנכס. נכסים כאלה הם נדירים והמחיר למ"ר נשען על הנוף הנשקף מהדירה, בוודאי נוף ברמת קדושה שכזו. אחרי הכל, מדובר ביצירת נדל"ן, הזהה בהתייחסותה ליצירת אמנות, ונתונים כאלה הם בלעדיים ואין דומה להם".

מחיר סמוי לנוף

נמצא כי ברכישת דירה יש פרמטרים רציונאליים, אך לא פחות מזה גם פסיכולוגיים ורגשיים המניעים את הביקושים.

במחקרים שנעשו בשנים האחרונות נלמד כי נוף מרהיב הנשקף מדירה מהווה אחד הגורמים הפיזיים המשפיעים על מחירה ולא תמיד הוא סחיר. המשמעות היא, כי ערך ואיכות הנוף משפיעים על נכונות רוכשים פוטנציאלים לשלם יותר ללא קשר למחיר השוק או נכסים אחרים בסביבה. 

בהעדר שווי שוק לנוף, נמצא לא אחת כי ערכו של הנוף הנשקף מדירה נמדד באופן סובייקטיבי – כל אחד לפי שיקוליו. זה יכול להיות נוף לשטחים פתוחים, נוף אורבאני, נוף למקומות קדושים או נוף לים. זה האחרון יכול להוסיף לשווי הדירה כ-26%.

אם נתייחס לעובדה כי אורך כל החופים בישראל משתרע על פני כ-190 ק"מ, אך רק 50 ק"מ בלבד משמשים את חופי הרחצה ושטחים שניתן לבנות עליהם, קל להבין כיצד הפך קו החוף לזירת התגוששות הכי מבוקשת. נכון להיום, מחירי הדירות על קו החוף בתל אביב מאמירים ללא פרופורציה ומוערכים לפי מחיר של כ-80-120 אלף שקל למ"ר. באזור הרצליה ניתן למצוא דירות עם נוף לים תמורת כ 80-65 אלף שקל למ"ר, ובאזור נתניה מחיר דירה עם נוף לים מגיע לכ-30 אלף שקל למ"ר בממוצע.

"לכאורה ישראל נהנית מרצועת חוף ארוכה, אך על חלק ניכר ממנה לא ניתן לבנות בשל שמורות טבע המצויות במקום, מתקני תשתיות, תחנות כוח, שטחים צבאיים או שטחים המיועדים לבניית בתי מלון וכפרי נופש", מסבירה סמנכ"ל השיווק בחברת שיכון ובנוי נדל"ן, דורית סדן. "יוצא אם כך כי פרויקטים חדשים ברצועת החוף הופכים נדירים, והמחיר שלהם עולה בהתאם. דירות בקו ראשון ליםהופכות ל"מגה יוקרתיות"".

דברים אלה מקבלים משנה תוקף בהתייחס לפסיקת בית המשפט (לעניינים מינהליים בתל אביב) שהתקבלה לאחרונה. פסק הדין קבע הגדרה חדשה למושג "קו החוף" והגביל עוד יותר את האזור האסור לבניה.

נכון להיום, אחת השכונות החדשות שמרכזות ביקושים עם נוף לים היא עיר ימים בנתניה. השכונה נהנית מנגישות תחבורתית גבוהה, מה שהופך אותה ליעד למשקיעים ומשפרי דיור, בעיקר מצמצמי דיור שמעוניינים לשדרג את רמת החיים שלהם. אבל גם שם, בעיר ימים, ניתן למצוא פרויקטים המתומחרים בכ-25% יותר מאחרים בשל השילוב הנדיר של מתחמים מפוארים עם דירות ברמות גימור גבוהות ונוף בקו ראשון לים. ככל שיעבור הזמן ומלאי הדירות למכירה יקטן כך "מקדם הים" המשפיע על המחיר, ילך ויגדל.

בפרויקט "חלומות צוקי השמורה" של חברת שיכון ובינוי בשכונת עיר ימים נמכרות היום דירות במחיר של  30-35 אלף שקל למ"ר. "מדובר על מחיר יקר יותר מדירות בפרויקטים אחרים בשכונה", מסבירה סדן, "מיד שהתחלנו לתכנן את הפרויקט הבנו שמדובר בפרויקט ייחודי שלא יחזור על עצמו, מתחם של כ-20 דונם בקו ראשון לים עם נוף לשמורת אירוסים ששמרה על הנוף הטבעי והמיוחד כל כך. מרבית הדירות בפרויקט נהנות מנוף מלא לים ברמה שרואים את הגלים ואף שומעים אותם, נדמה שהן יושבות ממש מעליו. מלבד זאת, הפרויקט נבנה בסטנדרט גבוה של בניה ירוקה, על-פי תקן LEED האמריקאי ומתהדר בשטחים ציבוריים רבים, פביליון כניסה מפואר ושירותים ופינוקים נוספים לדייר, כמבנה ספא, חדר כושר, לאונג מפואר ובריכת שחיה מקורה ומחוממת".

חלל דירה בפרויקט

"סך הנתונים הללו מעלה כל הזמן את מחירי הדירות בפרויקט", ממשיכה סדן. "בהתחשב בהיקף הדל של פרויקטים יוקרתייםשעתידים לקום על קו החוף באזור השרון והמרכז, ובהתייחס לכך  שמרבית הרוכשים קנו למגורים ולא צפויים למכור את דירתם - אנו מעריכים כי יום יבוא ומחירי הדירות בפרויקט יקבעו בשיטה "הסובייקטיבית". כל אחד ייקבע מחיר לפי מאווי ליבו, ללא קשר למחיר השוק או הערכת שמאי, כך שמחיר עשוי גם להגיע לכ-60 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, דירה עם נוף לים בפרויקט תוגדר כ"פרייסלס".

הדירה כפריט אספנות

במקרים רבים ההיצע המצומצם של דירות למכירה בפרויקטים ייחודיים הממוקמים באזור אסטרטגי ומבוקש, מגביר את הביקושים מה שמעלה את מחירי הדירות לשיאים חדשים.

הדבר נכון לגבי דירות במגדלי מגורים שיתרונן המרכזי הוא מיקומן בלב אזורי הביקוש. כך למשל, נתקשה להסביר קפיצות מחיר קיצוניות בדירות בפרויקט "מגדלי רמז" ברחוב רמז 6  בתל אביב. אי אפשר שלא לעמוד על היתרונות המובהקים של הפרויקט היוקרתי הממוקם סמוך לכיכר המדינה ומציע שלל פינוקים ושירותים. בדיקה שנעשתה מגלה שבמהלך השנה האחרונה נמכרה במגדל דירת 5 חדרים בקומה 9 בתחשיב של 70,000 שקל למ"ר. שנה קודם לכן נמכרו דירות בעלות מאפיינים זהים לפי כ-50,000 שקל למ"ר – קפיצת מחיר בשיעור של כ-40%. את העלייה המשמעותית במחירי הדירות בפרויקט, ניתן להסביר בין היתר מייחודו של הפרויקט המתנשא על פני 26 קומות ובו 31 דירות בלבד (בשל חיבורי דירות שעשו הדיירים), מה שהופך אותו לאינטימי מצד אחד, בלב מרכז העסקים של תל אביב ומעט מאוד דירות למכירה. 

קפיצות מחיר בשיעורים דומים ואף יותר נמצא גם בפרויקטים פחות ממותגים. במגדלי YOO בפארק צמרת נמכרה לאחרונה דירת שלושה חדרים בשטח 65 מ"ר בקומה ה-10 לפי מחיר של 66,000 שקל למ"ר. דירה דומה, בשטח של 80 מ"ר בקומה ה-9 של המגדל נמכרה רק בינואר 2016 לפי מחיר של 43,000 שקל למ"ר – קפיצה משמעותית של 53% תוך כשנתיים.

גם בפרויקט "גל-ים" שיזמה דנה עזריאלי, בעלים ומנכ"ל חברת קרדן מגורים בהרצליה נרשמה קפיצת מחיר לא מבוטלת לדירות בפרויקט בשיעור של למעלה מ-100% תוך 5 שנים בלבד.

"ברור לכולם ששווי נכס נקבע לפי היצע וביקוש ואין ספק שיש היצע מוגבל (מאוד) למגורים בקו החוף בישראל", מסביר ערן לוי יועץ שיווק ושותף בקבוצת אמבסדור, "כיום עוד ניתן לאתר דירות  עם נוף ייחודי, עיצוב אדריכלי מפואר או עבר היסטורי, אך אנו רואים בשנים אחרונות רכישות רבות של ישראלים ותושבי חוץ שמאתרים את הנכסים האלו ורוכשים אותם למגורים. ככל שמלאי הדירות הייחודיות הולך ואוזל כך ערכן עולה. נכסים כאלו דומים לרכבי אספנות שהשווי שלהם עולה עם השנים באופן קיצוני, ללא קשר לחידושים הקיימים בשוק, מאחר וישנם מעט נכסים שנמצאים למכירה ועוד פחות שתואמים לחלום של הרוכש.

"עד היום לא נמצא כלי אובייקטיבי מדיד איזה פרויקטים או נכסים יהפכו ל"דירות אספנות". ישנם מאפיינים שמעלים את הסיכוי כגון, נוף איכותי במיוחד, כנוף לים, ההופך נדיר יותר ויותר, או מרכיב היסטורי. ניתן לומר שככל שישנם מרכיבים נדירים לנכס והתאמה למגורי יוקרה יש סיכוי גבוהה שהדירה תוגדר כ"פריט אספנות" שאין עליה מחיר", מסכם לוי.

כתבות שאולי פיספסתם

*#