תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המדריך למשקיע בנדל"ן מניב: כך תבחרו בהשקעה המשתלמת ביותר

הריבית בבנק נמוכה, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופה הפכפכה ולא מעט משקיעים בוחרים לשלוח את הכסף מעבר לים, כדי שיעבוד שם בשבילם

בשנים של ריבית נמוכה מאוד במשק - עם צפי לעלייה איטית ביותר - הפקדת כסף בחיסכון בנקאי אינה משתלמת. אולם, בתקופה הנוכחית, גם אלטרנטיבות השקעה אחרות אינן נראות מבטיחות. שינויים בשיטת המיסוי על בעלי יותר מדירה אחת מאיימים לפגוע בכדאיות של השקעה בדירות להשכרה, ורבים חוששים גם להשקיע בשוק ההון העצבני, המגיב במהירות לכל משבר כלכלי. יותר ויותר משקיעים מחליטים, אם כך, לנתב את כספם להשקעה בנדל"ן מעבר לים.

עם זאת, חשוב לציין שהשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה רק ברירת מחדל - ויש לה יתרונות רבים בפני עצמה. כך למשל, במדינות ובערים שונות, התשואה על נכסים מניבים למגורים אטרקטיבית בהשוואה לתשואה בישראל.

"בפני מי שהחליט להשקיע את כספו בנדל"ן בחו"ל עומדות שתי אפשרויות - שכדאי להכריע ביניהן בזהירות מרובה: השקעה ביזמות נדל"ן, לעומת השקעה בנדל"ן מניב, כאשר כמובן תמיד ניתן גם לשלב ביניהן", מסביר חיים איתן, סמנכ"ל מכירות בחברת Hap Investments. לדבריו, "בהשקעה בנדל"ן מניב, המשקיע מקבל בעלות על נכס המנוהל בידי שותף מקומי, ונהנה מהתמורה השוטפת - שכר הדירה. מכיוון שכך, השקעה מסוג זה מתאימה למשקיעים בעלי אופי סולידי יחסית, הזקוקים לתזרים שוטף.

"לרוב, בתום שלוש עד חמש שנים, הנכסים הללו נמכרים, בציפייה לעליית שווי - והמשקיעים נהנים גם מהרווח שנוצר בזכות המכירה. השקעה ביזמות היא מגרש משחקים שונה, ודורשת אורך רוח ונכונות להמתין לסיום בניית הפרויקט, לרוב ללא קבלת תזרים שוטף במשך תקופת הבנייה, כאשר המטרה היא ליהנות מרווח יזמי במכירת הדירות. בדרך כלל, רווח זה גבוה יותר מעליית השווי הממוצעת של נכס מניב", אומר איתן. 

זו הסיבה שקבוצת יזמות הנדל"ן HAP, אשר יוזמת ומנהלת כרגע 11 פרויקטים לבניית 1500 דירות מגורים במנהטן ובסביבתה, החליטה להתחיל לפעול גם בתחום הנדל"ן המניב, כאשר פרויקט הדגל, אשר נמצא בעיצומו של תהליך השיווק למשקיעים, ממוקם בעיר ניו הייבן קונטיקט ומציע למשקיעים השקעה בסגנון מעט שונה.

המיקום הנכון בזמן הנכון! קבלו הצעה להשקעה >>>

שלושה בתים צמודים העשויים מעלים וכאילו צמחו מהקרקע
Dreamstime

איך לבחור השקעה בנדל"ן מניב?

ב-HAP מדגישים כי כאשר מחפשים השקעה מבטיחה בנדל"ן מניב, חשוב לבדוק היטב את המיקום והסביבה שלו - ולוודא שזו סביבה חזקה וצומחת, עם תושבים שנהנים מתעסוקה יציבה ועם צפי לעלייה בביקוש למגורים.

"ניו הייבן, השוכנת בקונטיקט, ארה"ב, מציעה את כל אלה - בזכות העובדה שהיא מקום מושבן של שלוש אוניברסיטאות מובילות בראשותה של אוניברסיטת ייל, מהמובילות בארה"ב ובעולם כולו. באוניברסיטה לומדים 12 אלף סטודנטים, והיא מעסיקה ישירות 3,000 איש - כאשר בעיר כולה יש עוד אלפים רבים העובדים במשרות הקשורות באוניברסיטה ובסטודנטים, כגון מסעדות ובתי קפה, חנויות ועוד. בנוסף, יש בעיר בתי חולים, נמל פעיל, חברות יצרניות ועוד גורמים שיחד, הופכים אותה לעיר משגשגת", אומר איתן.

נתון חשוב הוא שאין בהשקעה הזו תקופת המתנה לבנייה ואכלוס, שלא כמו בבנייה יזמית. איתן מסביר כי "כל הדירות שרכשנו כבר משופצות ומושכרות לדיירים שמשלמים דמי שכירות קבועים. המשמעות של השקעה מסוג זה היא הכנסה מיידית ושוטפת שתחולק למשקיעים בקרן שלנו מדי רבעון, מיום תחילת ההשקעה ולאורך כל תקופת ההשכרה. תקופת ההשקעה היא לכחמש שנים, כשלאחר מכן יימכר הפורטפוליו ורווחי הון שייווצרו יחולקו למשקיעים".

אדם יושב בחולצה לבנה ובונה מגדלים ממטבעות כשברקע דימוי של בית
Dreamstime

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה זו טמון בגמישות בסכום ההשקעה, אשר יכול להתחיל ב50,000 דולרים. לדברי איתן, "קיימת זהות אינטרסים גם בין משקיעי HAP לבין השותף המקומי אשר מחזיק ב-20% מהפרויקט ומשכך ישאף למקסם את רווחי הפרויקט, הן בתקופת ההשכרה והן בעת המכירה. כך, גם הוא יוכל למקסם את חלקו ברווחי ההון לאחר ובתנאי שמשקיעי הקרן שלנו יקבלו את חלקם. למעשה, יצרנו עבור משקיעי הקרן מנגנון חלוקת רווחים שמעניק להם שכבת הגנה נוספת שתסייע להם גם במקרה של מכירה במחיר נמוך מהצפוי, בעוד שמכירה במחיר גבוה מהצפוי תגדיל את התשואה לכל משקיע".

מה צריך לבדוק לפני שבוחרים להשקיע ביזמות או בנדל"ן מניב?

נהוג לומר שאין השקעה נכונה או לא נכונה, וכל משקיע צריך לבחור במה שמתאים לאופי, לניסיון ולתפישת העולם שלו, כמו גם לפי מידת הסיכון הרצויה לו - גבוהה, נמוכה או אי שם באמצע. אלא שיש מספר דברים שכדאי לבדוק טרם ההחלטה.

ראשית, חשוב לקבל מידע על הסביבה של הנכס. מחקר קצר באינטרנט יעלה נתונים סטטיסטיים על מחירים ותשואות של נכסים בכל מקום בעולם, ואת המאפיינים שלהם בעת משבר - כמו למשל משבר הסאב-פריים של 2008. "כך למשל, אחד ממוקדי הפעילות העיקריים שלנו היא מנהטן, שנהנית מתפוסה של יותר מ-99% בשוק השכירות - כך שסביר להניח שהשקעה בנכס להשכרה שם היא הימור בטוח למדי", מסביר איתן.

נוסף לשיקולים אלה, חשוב לא להתבייש ולבקש את כל המידע המשפטי והפיננסי הנוגע לנכס שאתם שוקלים להשקיע בו - המבנה הארגוני של ההשקעה, סדר חישוב חלוקת הרווחים באופן מפורט (water fall) ועוד. המשקיע זכאי לדעת עם מי הוא נכנס להשקעה, מה סדר הקדימויות, אם יש התחייבויות על הלוואות ומה שיטת המימוש. שקיפות היא מילת מפתח, וככל שהיזם מסוגל לספק יותר פרטים, כך כנראה תרגישו בטוח יותר.

לסיכום מציין איתן כי "כלל אצבע חיוני בהשקעות בכלל ובנדל"ן בפרט הוא פיזור סיכונים. אפשר להשקיע גם באפיקים הרפתקניים יותר, אבל חשוב לנהל את הסיכון ולפזר את הכסף בהשקעות מסוגים שונים ובסכומים מתונים, בוודאי בתחילת הדרך. כאשר מדובר בהשקעה בנכס מניב, חשוב מאוד לבחון את התוכנית העסקית, כולל מרכיבי התחזוקה וההוצאות השוטפות, ולברר אם הסכומים הגיוניים ביחס לנתוני השוק. בהתאם לכך יש לבחון את תוצאת הרווח הנקי, שכן רק מהסכום שיופיע לאחריו תחושב התשואה למשקיעים".

להצטרפות למאגר המשקיעים ללא התחייבות >>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#