תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 חמישה מפתחות בדרך לדירה החדשה שלכם!

מאז אישור תמ"א 38 ב- 2004 חלו שינויים רבים בתחום אולם השינוי המשמעותי ביותר הוא המוטיבציה של בעלי בתים ליזום ולקדם תמ"א 38.

מדוע חל השינוי? אבי נאור מנכ"ל חברת ראדקו 38, המובילה בייזום ושיווק פרויקטים בתמ"א 38 באזורי הביקוש,  מסביר: "בעלי הדירות הבינו כי התחדשות עירונית טומנת בחובה יתרונות מהותיים עבורם: הם למעשה מעלים את ערך הדירה שלהם בעשרות אחוזים מבלי להשקיע בכך שקל.

ארגזים מחייכים
Shutterstock

יתר על כן, העימותים האחרונים שהובילו לחשיפת כל הארץ לירי טילים חידדו את הצורך בממ"ד בכל דירה, דבר שלא ניתן לבצע אלא בתמ"א 38.

אלה הביאו לכך שאם בעבר אנחנו היינו פונים לבעלי דירות, הרי שכיום הפניה היא אלינו ואנחנו בוחנים את ההתכנות של הפרויקטים. במקביל, הפרויקטים שהולכים ומשולמים ברחבי הארץ בתחום גורמים לצמצום מרחב אי הוודאות בקרב בעלי הדירות, ולהעלאת המוטיבציה שלהם".

אם כן, בעלי הדירות מעוניינים בקידום תמ"א 38 אבל נשאלת השאלה איך לקדם את הפרויקט באופן הנכון והבטוח ביותר. אבי נאור מציין חמישה מפתחות חשובים לקידום פרויקטים אליהם כדאי להתייחס:

נציגות הדיירים הנהגת הפרויקט

נציגות הדיירים היא למעשה הגורם המתווך בין בעלי הדירות בבניין ובין אנשי המקצוע: היזם, האדריכל, השמאי ועורך הדין. המשימות של נציגות הדיירים כוללות את גיבוש הדיירים וגיוסם לפרויקט, בחירת היזם, בחינת האפשרויות והתכניות וניהול מעקב אחרי ביצוע הפרויקט.

כדי לגבש נציגות דיירים יעילה ומועילה, יש לאתר את הדיירים שנהנים מקונצנזוס בקרב בעלי הדירות, מכירים את התחום וחשוב מכל בעלי מחויבות להקדיש את הזמן והמשאבים הדרושים.

הנציגות שתבחר חייבת לפעול בשקיפות ולהבין שהיא מהווה את הנהגת הבניין בכל הקשור לקידום הפרויקט. לכן היא צריכה להיות זמינה הן לבעלי הדירות והן לאנשי המקצוע. במקביל, חשוב שתעדכן את הדיירים בהתקדמות הפרויקט אחת לחודש, כדי ליצור אווירה חיובית וראש שקט לכל הנוגעים בדבר.

מעבר דירה
Shutterstock

מה אני יכול לקבל?

אחת הסוגיות הראשונות העולות בתהליך בדיקת ההתכנות של בניין המועמד לתמ"א היא מה בעלי הדירות יכולים לקבל תמורת הסכמתם לביצוע פרויקט. במקרים רבים בעלי הדירות מגיעים עם דרישות שאינן מבוססות על מחקר בנוגע לאפשרויות של היזם וחשוב מכך על האישורים לתכניות בעירייה. דבר זה גורם לפערי ציפיות משמעותיים שעלולים להפסיק את התהליך בטרם החל.

כדי לאפשר את ההתקדמות של הפרויקט, כדאי לברר מה ניתן לקבל מהיזם ובאיזה אופן. את זאת ניתן לדעת במספר אופנים: ראשית, ניתן לגשת לעירייה ולברר מה זכויות הבניה באזור. בחלק מהעיריות במרכז אף הוקמו מנהלות שמסייעות לדיירים להבין את הזכויות ואת המקובל בעיר.

לאחר מכן, כדאי לבקר בפרויקטים באזור המגורים ולראות מה הם קיבלו מהיזם שקידם את הפרויקט שלהם ולבחון מה ניתן היה לקבל ומה לא.

בשלב שבו יש כבר נציגות דיירים, ניתן לנהל את תהליך הבדיקה מול היזם, האדריכל או השמאי, ולקבל תמונה מקיפה.

חשוב לציין בהקשר זה כי קיימים מאכרים המעוניינים להחתים כמה שיותר בניינים ולמכור את הזכויות ליזמים. אותם מאכרים נוהגים להפליג בהבטחות לבעלי הדירות, שאין להן תמיד אחיזה במציאות. לכן, חשוב מאוד לנהל מו"מ רק עם חברות יזמיות שמנהלות פרויקטים בפועל ויכולות להוכיח את הניסיון שלהן ולתת ערובות להצעה שלהם.

יש דרך לטפל בדיירים סרבניים

אחד מהמוקשים הגדולים ביותר בקידום פרויקט תמ"א 38 הוא דייר סרבן. הסירוב יכול לנבוע ממספר סיבות: החל מבעיות ברישום הבעלות של הדירה, דרך שיקולים רגשיים וכלה בתאוות בצע.

בשני המקרים הראשונים ניתן לטפל באמצעות ייעוץ משפטי וסיוע באיתור דירה חלופית מתאימה. במקרה השלישי מדובר בסיטואציה משפטית שמתגלגלת לפתחם של בתי המשפט ברחבי הארץ, שם מרבית השופטים לוקחים בחשבון את טובת הכלל ומורים לקדם פרויקטים.

למרבית היזמים הפעילים והוותיקים בתחום יש ניסיון ארוך שנים בטיפול בהתנגדויות בקרב דיירים והם הכתובת הטובה ביותר להתייעץ איתם בנושא. חשוב לדעת שמרבית היזמים מעדיפים לקחת פרויקטים בהם כל הדיירים הביעו את הסכמתם לקידום הפרויקט בשל העיכובים הנגרמים מהתנהלויות משפטיות ארוכות.

מעבר דירה עם ילד
Shutterstock

בוחרים שותפים איתנים ומנוסים

השותף המשמעותי ביותר בפרויקט תמ"א 38 הוא ללא ספק היזם. הוא זה שהופך את החזון למציאות והוא זה שמנהל מערכת יחסים ארוכת טווח עם הלקוח, עד להשלמת הפרויקט וגם לאחריו. אבי נאור מפרט מספר נקודות חשובות לבחינת היזם שיבנה את הבית החדש שלכם:

1. ניסיון מוכח: אל תעניקו את הזדמנות הזהב של יזם צעיר, מוכשר ככל שיהיה, להתגלח על הבניין שלכם. בחרו רק יזם שיכול להציג פרויקטים שהושלמו או פרויקטים בבניה.
2. איתנות ניהולית: כמה זמן פועל היזם? האם יש שדירת ניהול מובהקת בארגון שלו והאם הוא יכול להציג לכם את המנהלים הרלוונטיים בארגון.
3. איתנות פיננסית: איתנות פיננסית משמעותה עבור בעלי הדירות, שהיזם יכול לעמוד בכל שלבי הפרויקט: החל מתהליך התכנון שלו, דרך תהליך קבלת האישורים שעלול לקחת זמן, דרך הביצוע של הפרויקט ועד להשלמתו לשביעות רצונכם. בקשו מהיזם לקבל הוכחות על איתנותו הפיננסית ושאלו אותו כיצד הוא מתכוון לממן את כל שלבי הפרויקט. רק יזם שיכול להראות כי הוא יכול לממן את הפרויקט וכי הוא נהנה מדלת פתוחה בקרב הבנקים יכול להילקח בחשבון.
4. מי השותפים של היזם: יזמים פועלים בשיתוף פעולה עם עורכי דין, שמאים, אדריכלים, מפקחי בניה ועוד. בקשו מהיזם לפרט לכם מי יהיו שותפיו המקצועיים לפרויקט, בקשו להיפגש עימם ובקשו ללמוד עליהם.
5. מי הקבלן המבצע? גם כאן, חשוב לשאול מי הקבלן המבצע, לבקר בפרויקטים שלו ולדבר עם הלקוחות. הקבלן המבצע הוא זה שייבנה את הפרויקט ולכן היכולות, הניסיון והמוניטין שלו חשובים מאוד.

נבחרת של יועצים

לצד היזם יש עוד שני יועצים חשובים, להם השפעה מהותית על התקדמותו והשלמתו של פרויקט תמ"א 38. הראשון הוא עורך הדין והשני הוא מפקח הבנייה. שני אלה נשכרים על ידי נציגות הבניין ותפקידם הוא לוודא שהאינטרסים של בעלי הדירות מיוצגים, נשמרים ומיושמים במלואם.

נאור מציין מספר דגשים בבחירת והתנהלות מול יועצים אלה:

עורך הדין: גם כאן, אין ספק כי הדרך הטובה ביותר לבחור את עורך הדין שייצג אתכם היא באמצעות ניסיון ומוניטין מוכחים. לכן, על מנת לבחור את עורך הדין המתאים והטוב ביותר עבורכם חשוב לבחון מה הניסיון של אותו עורך הדין בתחום התחדשות עירונית באופן ספציפי. התמחות בנדל"ן או בחוזי מכירה רחוקה מלספק בתחום זה.

יתר על כן, בקשו מעורך הדין המועמד לתפקיד לחבר אתכם ללקוחות קיימים ולקוחות עבר שלו. רק כך תוכלו ללמוד על הניסיון, המקצועיות והשירות שלו.

אחת הסוגיות החשובות ביותר בבירור על עורך הדין היא מידת הזמינות, השקיפות והמקצוענות שלו מול הדיירים, כדי לוודא שאכן האינטרסים שלכם מיוצגים במלואם.

חלק מעורכי הדין מציעים לדיירים לשכור את שירותיהם ראשונים וכחלק מהשירות, יגייסו עורכי הדין את היזם ואת שאר בעלי המקצוע. מדובר בפרקטיקה שהולכת ונעלמת בתחום משום שעורך הדין עלול להיות בניגוד אינטרסים. העדיפו עורך דין שמתמקד בייצוג בעלי הדירות מול היזם.

מפקח הבנייה: מפקח הבנייה נשכר על ידי נציגות הבנייה כדי לוודא שההבטחות שניתנו על ידי היזם מבוצעות במלואן ולהבטיח בניה בטוחה ובטיחותית של כל הפרויקט. גם כאן חשוב שהמפקח יהיה בצד שלכם, כלומר שהוא יהיה בלתי תלוי ביזם או באחרים הקשורים לעסקה. המפקח גם הוא צריך להוכיח ניסיון, מקצוענות ושירותיות ואת זאת תוכלו ללמוד בעיקר מלקוחות עבר שלו, בתחום ההתחדשות העירונית בעיקר.

לסיכום, אומר נאור כי: "פרויקט תמ"א 38 הוא מצב נדיר בו כל הצדדים מרוויחים. עם זאת, חשוב מאוד לנהל אותו בשקיפות, במקצוענות ותוך כדי ניהול שיח מתמיד בין כל הנוגעים בדבר. אנחנו בראדקו מנהלים כיום מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בלב אזורי הביקוש. היכולת שלנו לנהל את הפרויקטים במקביל נובעת מהאיתנות הפיננסית והניהולית שלנו, וכמובן מהניסיון שצברנו לאורך השנים. אני ועמיתי לתחום הם העדות הטובה ביותר לכך שפרויקטים אלה נהנים מהתכנות גבוהה ומניבים ערך רב לבעלי הדירות ולערים בהם הם קמים. עם זאת, כמו כל דבר בחיים, המפתח להצלחת הפרויקט נמצא אצל האנשים: בעלי הדירות, נציגות הבניין, היזם, עורך הדין ומפקח הבניה. כיום יש מספיק בעלי מקצוע שנהנים ממוניטין ומניסיון מוכחים ולכן, כדאי לוודא שהאנשים שאתם יוצאים איתם לדרך כבר מכירים לפני ולפנים את המורכבות של הפרויקטים האלה ומוכיחים כי הם מתמודדים איתם בהצלחה". 

לפרטים נוספים אודות חברת ראדקו 38 >> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#