תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחזיר אהבות קודמות מגיע לתל אביב יפו

בשנים האחרונות נראה כי חלק מהבניינים המאובקים של תל אביב ויפו זוכים לעדנה מחודשת. לאחר שנים שבהן כמה מיצירות האדריכלות המרשימות שנבנו בעיר בתחילת המאה העשרים סבלו מהזנחה, החלה תנופת שיפוץ וחידוש, שמטרתה להחזיר את המבנים המרשימים האלה לגדולתם ובמקביל, להציע סגנון חיים המוכר בכל המטרופולינים המובילים בעולם דירה חדשה בבניין שהוא יצירת אומנות.

חברת יפו תל אביב, החליטה להקדיש את הפעילות שלה להחזרת עטרה נדל"נית ליושנה בעיר. איך עושים את זה ומה האתגרים שבדרך? בדקנו.

פרויקט יהודה המכבי

העיר תל אביב יפו טומנת בחיקה כמה מיצירות האדריכלות המעניינות באירופה, שנבנו בין השנים 1920-1940 וזיכו את העיר בתואר "העיר הלבנה" על ידי הארגון הבינלאומי אונסקו. בניינים אלה נמצאים במרכז העיר ההיסטורי, בטווח שבין הים ורחוב דיזנגוף במזרח, ובין יפו ורחוב נורדאו בצפון. חלק מהבניינים האלה נמצאים בבעלות פרטית מלאה והם הרבה יותר מנכס נדל"ני ומהווים חלק בלתי נפרד מצביונה של העיר.

חברת יפו תל אביב מקדישה את הפעילות שלה לרכישת הבניינים האלה ולהשבתם לימי הזוהר שלהם.

קומנדו נדל"ן מסתער על תל אביב הישנה

הדרך למציאת הבניינים ולרכישתם אינה פשוטה כלל ודורשת כיתות רגלים, יכולת שכנוע וכמובן תגובה מהירה ומקצועית. רמי שריקי מנכ"ל משותף בחברה מספר: "את הבניינים אנו מאתרים במספר דרכים: ביקורים ברחובות הוותיקים בעיר ובדיקת הבעלות של הבניינים, מידע שאנו מקבלים ממתווכים ופניות ישירות שמגיעות אלינו מבעלי נכסים.

לאחר שאיתרנו בניין אנו בודקים מה רמת הרצינות של בעל הבניין והמוטיבציה שלו להשלים עסקה. בחלק ניכר מהמקרים השלב הזה הוא הארוך והסבוך ביותר, בשל סיבות הנובעות מקשר רגשי עמוק או מפערי ציפיות לגבי התמורה ומהות העסקה. לאחר שגילינו כי יש נכונות הדדית להתקדם, אנחנו נכנסים לתהליך מואץ של בחינת תכנית לבניין עיר באזור, זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, תמחור הדירות לאחר השיפוץ וכמובן, התכנות פיננסית וביצועית".

עסקאות רכישה אלה מתאפשרות בעיקר בשל האיתנות הפיננסית של החברה, המסוגלת להשלים את העסקאות האלה במהירות, ללא צורך להשתהות לצורך מציאת מקורות המימון הדרושים. יתר על כן, בכל המקרים חברת יפו תל אביב רוכשת את כל הבניין במלואו ואינה פועלת במתכונת של עסקאות קומבינציה.

צורי סעדה מנכ"ל משותף בחברה אומר בהקשר זה: "היכולת לרכוש את הבניין במלואו מאפשרת לנו לממש את החזון שלנו באופן מלא ומדויק, בכל הנוגע לתוצאה הסופית. בעסקאות קומבינציה קיים סיכון שאנחנו נצטרך להתפשר ולכן אנחנו מעדיפים לוותר על המסלול הזה, למרות שלחלק מהיזמים הוא נראה מפתה במיוחד".

לב תל אביב חוזר לפעום

לאחר השלמת העסקה, ממשיכים צורי ורמי לשלבי התכנון של הפרויקט. אחד האתגרים המשמעותיים שלהם בדרכם לפגישה עם האדריכל ולשולחן השרטוט עוברת במסדרונות עיריית תל אביב, על מנת לקבל את האישורים המתאימים, וכאן לא תמיד ברור מה ניתן לעשות וכיצד. "אנחנו מוצאים את עצמנו בחוסר וודאות תכנונית במרבית המקרים משום שקשה מאוד להבין מה הזכויות הקיימות בכל בניין בתל אביב. דבר זה מציב אתגר משמעותי מבחינתנו, בעיקר בכל הנוגע למשך הזמן הנדרש לאישורים" אומר רמי שריקי ומוסיף: "בשל חוסר הוודאות בתהליכי התכנון ועל מנת לאפשר לנו לעמוד בהתחייבויות שלנו מול הרוכשים בכל הכרוך בפרויקט, אנו מתחילים בשיווק רק לאחר שקיבלנו את ההיתרים המתאימים והמלאים מוועדות התכנון של עיריית תל אביב. דבר זה מבטיח את היכולת שלנו לעמוד בלוחות הזמנים משום שלאחר קבלת ההיתר, אנחנו מתחילים לקדם את הפרויקט בכל הנוגע לביצוע שלו".

את הזמן שנדרש לקבלת ההיתרים מנצלים על מנת להשלים את התכנון והעיצוב של הפרויקט. וכאן מתחיל הקסם... למרות שלא כל הבניינים נמצאים בקטגוריית בניינים לשימור, השאיפה של צורי ורמי היא להיצמד כמה שיותר לתכנון המקורי ולהחזיר את הקסם של הבניינים האלה, תוך שילוב אלמנטים מודרניים וכמובן, מפרטים וסטנדרטים המתאימים לדירות יוקרה בתל אביב.

לדוגמא: ברחוב מונטפיורי 19 בתל אביב, החברה רכשה בניין לשימור חלקי, המחייב את שימור החזיתות של הבניין. במסגרת התכנון של הבניין ותוספת הדירות, כל האלמנטים הקיימים של הבניין ישוחזרו, לרבות התריסים המקוריים, הפרופילים, הדלתות ואפילו הרצפות המצוירות.

במקביל לשימור החזיתות, כל התשתיות בבניין מוחלפות לתשתיות מודרניות ומתווספות להן תשתיות תקשורת מודרניות, תשתיות מיזוג אוויר, ממ"דים, מרפסות ועוד.

כדי לענות על ביקושי החניה בלב תל אביב, החברה משלבת חניונים רובוטיים, המותקנים מתחת לקו הבניין. כדי לעשות כן, משתמשים בטכנולוגיות הנדסיות מורכבות שמנתקות את הבניין מהקרקע ומרימות אותו באמצעות כלונסאות פלדה. הרמת הבניין מאפשרת חפירה מתחתיו, דיפון וחיזוק היסודות שלו.

מכורים לתל אביב הישנה

שאלנו את צורי סעדה מי רוכש את הדירות בפרויקטים של החברה. לדבריו מדובר במכורים לתל אביב שחוזרים אל העיר לאחר שגידלו משפחות מחוצה לה. אותם רוכשים מכירים את תל אביב הישנה ושומרים לה אמונים מאז היותם צעירים. למרות שהם יכולים לרכוש דירות במגדלי היוקרה בעיר, הם מזהים יתרונות ברורים בפרויקטים של החברה. "חווית המגורים במגדלים מהווה עבור חלק ניכר מהרוכשים שלנו סוג של ניכור מהסביבה המידית. לעומתם הפרויקטים שלנו מאפשרים לרוכשים לחזור ולהרגיש את הדופק של העיר, להסתובב ברחובות שלה ולשבת לכוס קפה מתחת לבית. לצד כל אלה הם מבינים כי מגורים במגדל כרוכים בעלויות ניהול נכסים, המהוות הוצאה חודשית של אלפישקלים, ולכן הם מזהים יתרון ברור ומובהק בפרויקטים הייחודיים והאינטימיים שלנו.

בניגוד למקובל בפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר, רוכשי הדירות יכולים לבחור מבין כל מבחר הדירות בפרויקט בשל הבעלות המלאה של החברה על הבניין. כמו כן הם נהנים מערבות חוק מכר מלאה, כקבוע בחוק.

במקביל לאוהבי העיר הלבנה, יהודים רבים המתגוררים בחו"ל מתעניינים בנכסים אלה משום שהם מזכירים להם את מרכזי הערים באירופה ואת הפרויקטים עוצרי הנשימה ברובע השלישי והשמיני בפריז, את שכונת נוטינג היל בלונדון ושכונות וותיקות ויוקרתיות אחרות באירופה.

לחיי הפנינות שבדרך!

שאלנו את רמי שריקי מה פוטנציאל הפיתוח של החברה בעיר תל אביב. לדבריו, יש אלפי בניינים ישנים בעיר אשר נמצאים בבעלות מלאה של משפחה או של גורם אחד. אמנם לא כולם מהווים אטרקציה אדריכלית אולם אם הבניין נמצא ברחוב אטרקטיבי ואם העסקה ישימה וכדאית, אזי החברה תרכוש אותו ותבנה במקומו בניין מעוצב בסגנון של תל אביב הישנה. כך היא עושה בפרויקט ברחוב חברון, המשיק לרחוב בן יהודה וטרופמלדור בעיר. מדובר בבניין רגיל למראה באחד הרחובות היפים והוותיקים בעיר, המוקף בבניינים שנבנו לפני כמעט מאה שנים. הבניין הקיים ייהרס ובמקומו ייבנה בניין חדש, שמזכיר ניחוחות של פעם.

עד כה השלימה החברה את רכישתם של ארבעה בניינים בעיר, ברחובות מונטיפיורי, סלמה, חברון ויהודה מכבי. עד תום שנת 2017 תשלים החברה את רכישתם של שני בניינים נוספים.

הפרויקט של החברה ברחוב יהודה המכבי מהווה דוגמא לאופן הפעילות של החברה: הבניין שנרכש על ידי החברה היה חד קומתי וכלל שתי דירות בלבד. לאחר השלמת התכנון באמצעות האדריכל עדי גל, ממשרד פלג אדריכלים, החברה מציעה ללקוחותיה את הבניין החדש היחיד באזור בו ניתן למצוא דירות ישנות או דירות במסגרת תמ"א 38. עם השלמת שלב ההיתרים, יוקם בניין ובו 12 דירות, פנטהאוז ודירת גן.

רוכשי הפרויקט יהנו מכל הסטנדרטים המוכרים במגדלי היוקרה בתל אביב עם שני יתרונות מהותיים: מגורים בלב תל אביב וחסכון מהותי בהוצאות הניהול המכבידות, המוכרות במגדלים. הבניין החדש יאוכלס בשנת 2019.

"אנחנו מאוהבים בתל אביב, ברחובות שלה ובבניינים שבכל אחד מהם טמונים סיפורים. זאת המורשת של הציונות המתחדשת ואנו מאמינים שיש מן האידאולוגיה בהחזרת הבניינים האלה לגדולתם וביצירת סיפורים חדשים שימשיכו את אלו הישנים..."

לפרטים נוספים אודות הפרויקטים לחצו כאן >>

כתבות שאולי פיספסתם

*#