"בהרבה מובנים, הקורונה הצילה את שוק הנדל"ן"

קובי להב, ברוקר נדל"ן ומנהל מחלקת מכירות בחברת התיווך האמריקאית Living NY, מספר על היתרונות, השלבים והסיכונים שקיימים בהשקעה בנכס בניו יורק

גיא ורדימון
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
"בהרבה מובנים, הקורונה הצילה את שוק הנדל"ן"צילום: shutterstock
גיא ורדימון
תוכן מקודם

"שוק הנדל"ן בניו יורק, אולי למעט תחום המשרדים שרק עכשיו חוזר לחיים, הוא העסוק ביותר ב-30 השנים האחרונות", אומר קובי להב, ברוקר נדל"ן ומנהל מחלקת מכירות בחברת התיווך האמריקאית Living NY. "זו השנה העסוקה ביותר במכירות למשקיעים והשכרות. יש התנפלות מטורפת על ניו יורק. בהרבה מובנים, הקורונה הצילה את שוק הנדל"ן".

להב עבר דרך קצת לא שגרתית. שירות ביחידה מובחרת בצה"ל, לימודי משפטים באוניברסיטה העברית ועבודה במשרד עורכי דין מוביל בישראל. עולם הנדל"ן עניין אותו מאז ומעולם. כששקל להיכנס לתחום, החליט לעשות זאת בשוק הטוב בעולם. על הפרק עמדו הונג קונג, לונדון וניו יורק. האחרונה סומנה, והוא עלה על מטוס עם שתי מטרות: להשתלב בתחום הנדל"ן וללמוד בבית ספר למנהל עסקים.

ניו יורק של סוף 2007 ובפרט שוק הנדל"ן בגבולותיה עמד בפני קריסה. "שוק שהוא מאוד מתוחכם מהרבה בחינות, אבל גם מאוד מיושן מהרבה בחינות אחרות. חסמי הכניסה לתחום מאוד הפתיעו אותי. היה לי בראש דימוי של סוכן נדל"ן שהוא איש עסקים מבריק ומצאתי שיש הרבה נוכלים שמציעים דילים מפוקפקים, לא ממש מבינים מה הם עושים ומתרכזים רק בשורה התחתונה. מה שאהבתי הוא שכל המידע הציבורי גלוי, לא כמו בארץ, שאתה לא יודע מה קורה, מי קנה מה וצריך ללכת לטאבו בכדי לגלות. המידע החשוף מאפשר לך קבוצת ביקורת על האדם שאתה עובד איתו".

בחברה הראשונה שבה עבד התרכז בשכירות בגלל המשבר בשוק המשכנתאות. לאט לאט החל לגלות וללמוד את המורכבות של שוק הנדל"ן בניו יורק, שוק מדהים, לדבריו, שבו אתה יכול לפתח קריירה בתחום המשרדים, בהשקעות, בשכירות, במכירות, כשכל תחום הוא עולם ומלואו. "זהו שטח גיאוגרפי קטן יחסית והמון בא בו לידי ביטוי. יתרון נוסף היה המגוון הרחב של הקונים".

קובי להבצילום: Majid Aliyev

אחרי ארבע שנים עבר לחברה גדולה יותר, שגם בה נחשב למתווך המוביל מבחינת מכירות. משם גויס לנהל חברת תיווך חדשה, שבשיאה היה אחראי על כ-120 סוכנים. בתקופה ההיא נרשם ללימודי מנהל עסקים בתוכנית למנהלים ב- NYU (התמחות במימון, בנקאות וניהול) "הייתי פעיל מאוד בעבודה עם משקיעים, קונים וייעוץ עסקי", הוא אומר. לאחר סיום הלימודים, ממש לפני פרוץ הקורונה, עבר לחברה גדולה יותר – Living NY - שבה לקח על עצמו את ניהול תחום המכירות. "התאים לי להתרכז בעבודה עם משקיעים, עם קונים ועם בעלי נכסים", הוא אומר, "אני עובד לעבוד גם מהשטח. זה נותן לי הזדמנות להתמקד במה שני אוהב". במקביל הקים שתי חברות: אחת משכירה שטחי משרד לאנשי מקצוע מתחומי הפסיכותרפיהֿ ופסיכולוגיה והשנייה משביחה מגורי סטודנטים בפרובידנס, רוד איילנד, שבה שוכנת אוניברסיטת בראון, אחת המובילות בארה"ב.

מה הופך את ניו יורק ליעד מועדף להשקעה?
"ניו יורק היא לא יעד להשקעה בגלל תשואות, בעיקר לא בטווח הקצר. עלויות העסקה די גבוהות, כך שמי שמחפש דילים לטווח קצר, ניו יורק היא לא היעד שהוא צריך להיכנס אליו. באזורים יותר ספקולטיביים, אי אפשר לדעת מה יהיה בעתיד ערך הנכס. ניו יורק היא כמו אגרת חוב, היא יציבה. לאורך זמן, ערך הנכס לרוב תמיד יעלה. כהשקעה של נדל"ן כחלק מפורטפוליו גדול, ניו יורק מאוד אטרקטיבית. בנוגע לעליית הערך - אם קנית נכון, ערך הנדל"ן יעלה לפחות ברמת האינפלציה. חלק מהעבודה שלנו הוא לייעץ איזה נכס מתאים לך ולאסטרטגיית ההשקעה שלך".

הדבר הראשון, לדעתו, שצריכים משקיעים לעשות לפני הגיעם לניו יורק, הוא ניהול ציפיות בנוגע לעלות אחזקת הנכס, מה התשואה האמיתית וכמה תעלה האחזקה בעתיד. השקעה נכונה, הוא אומר, דורשת לא רק מזל, אלא גם תזמון נכון. לדבריו, משקיע צריך להיות מוקף באנשי המקצוע הטובים ביותר, שמכירים את השוק. "ניו יורק היא מקום של 'קונים היזהרו'. אם עשית טעות בקנייה, אין לך את מי להאשים אלא את עצמך. אתה חייב לעשות את הבדיקה מראש, לא לחסוך על עורכי דין ולהתפתות לשכור אנשים לא מקצועיים".

קובי מוסיף שבמידה ומשקיעים מעוניינים בדירה, המתווך יכול לעשות עבורם את הבדיקה ומאוחר יותר לנהל עבורם את הנכס ואף להשכיר אותו; למשקיעים מנוסים שמעוניינים לרכוש בניין, חובה לערוך בדיקה, להשוות מחירים ולהתקשר עם חברת ניהול. הוא ישמח לעשות את הבדיקה עבור הלקוחות, במסגרת חבילת השירות השלמה שהוא מציע. להב חוזר ומדגיש שמשקיעים חייבים ללמוד את השוק. "ללמוד את השוק אומר שאתה צריך יועץ, והיועץ זה אני – האם זה הנכס המתאים עבורי ובשביל אסטרטגיית ההשקעה שלי?".

בעבודתו הוא מתרכז בכל החלקים של ניו יורק סיטי – מנהטן, ברוקלין, הארלם, קווינס (בעיקר בלונג איילנד סיטי) ופחות באזורי הספר של ניו יורק.

אילו עלויות רכישה צריך משקיע לקחת בחשבון?
"העלויות הזניחות הן תשלום לעו"ד, ל-Board, בדיקה מי הבעלים וסכום חד פעמי שמשלמים לבניין. עלויות יותר כבדות הן מס רכישה פרוגרסיבי שעומד על עד 3% מערך הנכס ומיסוי, שתלוי האם הרוכש הוא אדם פרטי או חברה".

מלבד ניהול ציפיות, מה עוד חשוב לדעת?
"הדבר הראשון הוא מטרת הקנייה - אתה מחפש לעשות רווח הון? אתה צריך תזרים מזומנים? אם אתה רוצה נכס במנהטן, זה נחמד, אבל קח בחשבון שאולי זו לא סיבה מספיק טובה. משקיע חייב לדעת מה הסכום שעומד לרשותו והאם הוא ישתמש במימון. בנוסף חשובה מאוד הכרת העיר, שוק הנדל"ן שלה והאם יש אדם עליו המשקיע סומך שיוביל אותו בתהליך. האם לברוקר אכפת רק לעשות כסף ולהמשיך, או שהוא רוצה לפתח איתך מערכת יחסים שתימשך שנים? ניו יורק היא מקום אכזרי לעשות בו עסקים. משלמים פה על הטעויות. אתה רוצה לעשות החלטה מושכלת לפני שאתה נכנס.

"אני מדגיש – קודם תשוו את מנהטן או קניית נדל"ן בה להשקעה בישראל או בבורסה. תסתכלו כמה תשואות ניתן לקבל וכמה קל יהיה לנהל את ההשקעה ואז תחליטו מה עדיף והאם יש אלטרנטיבה קלה יותר לפני שנכנסים למנהטן".

בניו יורק יש עשרות אלפי מתווכים. מדוע לפנות דווקא אלייך?
"אתה צריך מישהו שיש לו השכלה והבנה מפני שאתה הולך להיכנס לשוק מאוד מורכב. אני בעצמי משקיע וזה נותן לי פרספקטיבה נוספת. ההשכלה שלי שונה מרוב הסוכנים בעיר ובאותה מידה יכולתי לעבוד בקרן גידור. יש סוכן שפותח דלת ומכניס אותך לנכס ויש סוכן שבאמת מתכנן איתך את ההשקעה. לעיתים משקיע שאינו ישראלי מעלה על הקו את יועץ הפיננסים שלו. כשאתה בא עם רקע כמו שלי, היועץ ועורך הדין של המשקיע יכבדו אותך ויקשיבו למה שיש לך להגיד".

קובי להב
לפנייה במייל >>
לפנייה במייל הפרטי >>
מעבר לאתר >>
טלפון: 917-858-1915
לעמוד הפייסבוק >>