יאכלו חצץ? זה מה שעלול למנוע את ירידת מחירי הדירות - אנרגיה ותשתיות - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יאכלו חצץ? זה מה שעלול למנוע את ירידת מחירי הדירות

רשות מקרקעי ישראל קבעה כי מחצבות ישווקו למי שיסכים לשלם את התמלוגים הגבוהים ביותר – והמחירים בענף חומרי החציבה נסקו במאות אחוזים ■ רמ"י: "זוהי תחרות הוגנת. העלאת התמלוגים אינה מייקרת את הדירות"

35תגובות
מחצבת אשרת דרום שבגליל המערבי
גיל אליהו

שר האוצר, משה כחלון, חרת על דגלו את הורדת מחירי הדירות, אולם שאיפתו זו עומדת בסתירה למהלכים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הפועלת להגדלת ההכנסות המתקבלים מתמלוגים על מחצבות.

לפי הערכות בענף, זינוק של פי ארבעה עד חמישה בתמלוגים ממחצבות, המתבצע בפועל בשנים האחרונות, מתורגם לתוספת של כ-1% (כ–15 אלף שקל) למחירה של דירה חדשה, וזה עוד בלי להביא בחשבון את הזינוק הצפוי בעלויות הקמת התשתיות המתוכננת לשנים הקרובות, בשל אותם תמלוגים.

רמ"י שינתה את מדיניות התמלוגים שלה בשנים האחרונות, והחלה לשווק רישיונות להפעלת מחצבות למציע את התמלוגים הגבוהים ביותר. כתוצאה מהמהלך, התמלוגים זינקו בתקופה זו במאות אחוזים, והעלויות גולגלו מיידית ללקוחות המחצבות – חברות הבנייה והתשתיות, והקבלנים.

כל עוד היה מדובר במכרזים בודדים למחצבות קטנות, השוק ספג את השינוי. אולם בימים אלה צפוי להסתיים המכרז למחצבת חנתון הסמוכה לחיפה, הנחשבת גדולה במיוחד. לקוחות המחצבה כבר קיבלו הודעה בדבר זינוק הצפוי במחירי האגרגטים (החומרים הנחצבים), שהוסבר בדרישה מפורשת של רמ"י ממפעילי המחצבה להגדיל את התמלוגים פי כארבעה. לקוחות המחצבות מזהירים מפני שיבושים, עיכובים ועליות מחירים בפרויקטים מתוכננים, בהם מיזם מחיר למשתכן בקרית ביאליק, הקמת הנמל החדש בחיפה וסלילת כבישים באזור.

מכיוון שמחצבות הן משאב טבע השייך לכלל האזרחים, הזיכיון שמקבלות החברות מהמדינה הוא לזמן קצוב. מחצבת חנתון מופעלת על ידי חברת הנסון ישראל, שזכויותיה באתר פקעו בתחילת 2018. אולם החברה קיבלה ארכה להמשיך בפעילות מוגבלת במחצבה עד להשלמת המכרז, הצפויה בסוף אפריל הנוכחי. החברה שתזכה במכרז תהיה זו שתציע למדינה את התמלוגים הגבוהים ביותר על חומרי החציבה שיופקו.

במכתב ששיגרה הנסון ללקוחותיה לפני כשבוע צוין כי "בעקבות החלטת הנהלת רמ"י מ–13 במארס 2018, שבמסגרתה הועלה התמלוג במחצבת חנתון במאות אחוזים והוגבלה התפוקה, אנו נאלצים להפסיק מכירת מצעים וחומרי מילוי — מיידית. כמו כן, נציגינו ייצרו עמכם קשר בנוגע להתייקרות מחירי האגרגטים".

לפי מקורות בענף המחצבות, מחצבת חנתון מספקת כ–10% מחומרי החציבה בישראל. לדברי קבלנים הנמנים על לקוחות המחצבה, הם לא הביאו בחשבון את עליית מחירי התמלוגים בפרויקטים שלהם התחייבו בטווח של שלוש השנים הקרובות. התוצאה, לדבריהם, עלולה להיות עיכובים בביצוע עד להסדרת הפער בעלויות — או קריסה של החברות. לקוחות ששילמו עד כה למחצבת חנתון כ–40 שקל לטונה אגרגט, חוששים שיידרשו לשלם סכומים גבוהים בהרבה. עם זאת, לאור השיעור הנמוך של אגרגטים בבנייני מגורים, ספק אם עליית המחירים אכן תמוטט קבלנים הבונים את דירות מחיר למשתכן. במקרה של תשתיות, למשל כבישים וגשרים, המצב בעייתי יותר, מכיוון שחלקם של חומרי הבנייה בסך עלויות ההקמה גבוה בהרבה.

.

תמלוג מגולגל לצרכן

במשרד האוצר מודעים לקשר הישיר בין מחיר חומרי החציבה לעלויות מיזמי התשתיות. לכן, ב–2015 הוצאו המחצבות מהמלצות ועדת ששינסקי 2, שחישבה מחדש את התמלוגים למדינה ממשאבי הטבע, ובראשם אוצרות ים המלח. למרות זאת, במשרד לא השכילו לטפל בשיטת המכרזים החדשה של רמ"י למחצבות, שהזניקה את המחירים בענף.

התמלוג ההיסטורי שרמ"י גובה נקבע במחירון הרשות מ–1964, והוצמד למדד חומרי החציבה. על פיו, משלמות המחצבות הוותיקות כ–4.75 שקלים לטונה מחצבים. ברמ"י החליטו להתאים את התמלוג לערכים "ריאליים", שייקבעו במכרז פתוח. מלבד הרצון למקסם הכנסות, ברשות סבורים כי תפקידה של הממשלה אינו לסבסד את כלל הבנייה בארץ באמצעות הוזלת חומרי החציבה, אלא רק את הבנייה לקבוצות האוכלוסייה הנזקקות לתמיכה.

כתוצאה משיטת המכרזים החדשה, החלה הרשות לקבל הצעות לתמלוגים בסכומים של כ–23 שקל לטונה מחצבים בדרום הארץ, וסכומים גבוהים אף יותר בצפון. ספק אם ברמ"י הביאו בחשבון את האפשרות שבעלי המחצבות לא יספגו את ההתייקרות כי אם יגלגלו אותה ללקוחותיהם, וכי אלה יגלגלו אותה הלאה — לצרכנים הפרטיים ולממשלה, המשלמת על הקמת תשתיות.

כבר לפני כחמש שנים דיווחו קבלנים ל-TheMarker כי הזהירו את משרדי הממשלה משיטת המכרזים של רמ"י. "אם יעלו את התמלוגים, מי שישלמו לא יהיו בעלי המחצבות אלא הקבלנים שיקנו מהם והאזרח הפשוט", התריעו אז. הערכותיהם מצאו ביטוי בשני דו"חות ממשלתיים שעסקו בענף ופורסמו בשלוש השנים האחרונות. דו"ח המחצבות שחיבר ב-2015 רם בלינקוב, לשעבר הממונה על התקציבים במשרד האוצר, ציין שני גורמים לעליות מחירים של חומרי הבנייה – שיטת התמלוגים של רמ"י, והמחסור במחצבות חדשות (שעל ניהול המכרזים להקמתן אמונה רמ"י), הגורם לכך שהביקוש בשוק האגרגטים לבנייה ולתשתיות עולה על ההיצע. "במכרז שנערך ב–2013 על הרשאה למחצבת אבן בזלת באזור הצפון, הוצעו על ידי הזוכה 70 שקל לטונה תוצר כתמלוג לאוצר המדינה", כתב בלינקוב. "יתר המציעים הציעו 40 שקל לטונה תוצר, וזאת בשעה שרוב המחצבות משלמות כיום תמלוג של 4 שקלים לטונה אגרגט. נתונים אלה מבטאים את המחסור הקיים בשוק לחומרי חציבה, ו(למולם) את קשיחות הביקושים לחומרים אלה".

לפי בלינקוב, במצב המתואר שיטת המכרזים הקיימת מזיקה למשק הלאומי: "המתמודדים במכרזים אינם מהססים להציע סכומי תמלוגים גבוהים, ביודעם כי לאור המחסור בתוצרי מחצבה והביקוש הקשיח להם, יוכלו לגלגל את מרבית עלות התמלוג, וייתכן שאף את כולה, על הלקוח". לדבריו, "יוצא אפוא שביד אחת המדינה גובה סכומים גבוהים יותר מתמלוגים שמשלמים מפעילי מחצבות, וביד שנייה מוצאת עצמה משלמת סכומי יתר במימון פרויקטים של תשתיות לאומיות".

בלינקוב הציע לרכז את הטיפול במחצבות במשרד האנרגיה, וכן לתעדף הוצאת מכרזים למחצבות חדשות. עוד הוא קרא לכלול במכרזים אלה שיקולי ריכוזיות ותחרות, ולהמיר מרכזים מוטי תמלוג מרבי במכרזים שבהם יזכה מי שיציע את המחיר הנמוך ביותר. בטווח הבינוני הציע לשקול פיקוח מחירים גיאוגרפי או ארצי עד להסדרת התחרות בענף. בעיקר בשל התנגדותה של רמ"י, אף לא אחת מההצעות האלה יושמה עד היום.

.

בדו"ח שחיברה רשות ההגבלים העסקיים על הענף ב–2017 המליצה אף היא לבטל את שיטת המכרזים של רמ"י, הפוגעת לראייתה ברווחת הצרכנים וביעילות, ולקבוע את קריטריון הזכייה כך שיגדיל את התמריץ להתחרות על הכמות הנחצבת. ברשות ההגבלים הדגישו כי רמ"י בכוחה של לפעול לפתרון מיידי של המחסור באמצעות שיווק ארבע מחצבות שניתן לשווק מיידית.

מאז 2012 פירסמה רמ"י מכרזים בודדים לרישיונות חציבה חדשים, ואזהרות הקבלנים החלו להתממש כשהמחירים זינקו. על פי נתוני התאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים), במחצבת עין חרוד שבצפון זכתה ב–2012 חברת אבן וסיד, המפעילה הקודמת של המחצבה, לאחר שהעלתה את התמלוג מ–4.3 שקלים ל–16 שקל לטונה תוצר. בהמשך לכך העלתה החברה את גם את המחיר ללקוחותיה, מכ–15 שקל לכ–65–70 שקל לטונה תוצר.

במחצבת הר שחר שבדרום, שהופעלה על ידי חברת בן ארי, זכתה ב–2016 חברה אחרת שהקפיצה את התמלוג מ–4.5 שקל ל–23 שקל לטונה אגרגט. בעקבות הזינוק בתמלוגים, נרשם זינוק גם במחיר התוצר ללקוחות המחצבה — מ–14 שקל לכ–65 שקל לטונה, על פי נתוני ההתאחדות.

לפי האומדן של בלינקוב, סך ההכנסות בענף האגרגטים ב–2014 היה כ–1.6 מיליארד שקל בשער המחצבה. ענף זה מהווה את התשתית לשוק הבנייה והסלילה בישראל, ששוויו נאמד בכ–100 מיליארד שקל בשנה. סך הביקוש לחומרי חציבה, המיועדים בשיעורים דומים לענפי הבנייה והסלילה, מוערך ב–45–50 מיליון טונה בשנה.

על פי דו"ח רשות ההגבלים, נכון לדצמבר 2016 פועלות בשטחי ישראל 29 מחצבות, המופעלות על ידי 18 חברות שונות — תשע מתוכן מעבר לקו הירוק. חלק מהחברות בענף מחזיקות ביותר ממחצבה אחת: לרדימיקס שש מחצבות; שפיר הנדסה מחזיקה בארבע מחצבות; הנסון ישראל ומחצבות כפר גלעדי מחזיקות בשלוש מחצבות כל אחת; ומחצבי אבן מחזיקה בשתי מחצבות. לכל החברות האלה מפעלי בטון ואספלט, הצורכים חלק מהאגרגטים שהן מפיקות. שפיר ומחצבי אבן פועלות גם כקבלני תשתיות.

"הריכוזיות מתעצמת"

סמנכ"ל התשתיות בהתאחדות בוני הארץ, גרא קאושנסקי, מזהיר מפני עליות המחירים במחצבות: "במקום לנהל את המכרז כמו את תוכנית מחיר למשתכן, שבה הקבלן הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר, עושים מכרז על המחיר הגבוה ביותר — שיטה שבה המחיר לצרכן יעלה פי ארבעה", על המחצבה בחנתון, המספקת לדבריו את הביקוש בכל אזור חיפה, אמר כי "המכרז נחשב 'פיגוע אזורי' לקבלנים. יש קבלנים שהתחייבו למחיר במכרזים, אולם ההעלאה מובילה לכך שהם לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם לנמלי ישראל ולנתיבי ישראל — דבר שעלול לעכב את הפרויקטים".

לדבריו, בנוסף לעיכובים בביצוע, הזינוק הנוכחי בתמלוגים צפויה להביא לעלייה של כ–1% לפחות במחירי הדירות, כפי שקרה במכרזים האחרונים. "כשהאוצר נלחם על כל ירידה של 0.1% במחירי הדירות, זה בלתי נתפש", אמר. בצירוף עלויות פיתוח התשתיות שמסביב לדירה, שעלותן משוקללת במחיר הדירה, המחיר צפוי לעלות בשיעור גבוה יותר.

קאושנסקי הוסיף כי הגדלת התמלוגים פי ארבעה תייקר את התשתיות בכ–40%, מכיוון שמרכיב חומר הגלם בהן גבוה יותר מאשר בדירה. עוד הוא מעריך כי תוכנית רמ"י להוצאתן למכרזי תמלוגים של מחצבות ביהודה ושומרון, המשווקות תוצרתן לתוך תחומי ישראל, צפויה אף היא להעלות את מחירי הדירות. להערכת הקבלנים, עליית מחירי המחצבים בכ–20 שקל לטונה בעקבות מכרזי התמלוגים תייקר את הבנייה בכ–6,000 שקל לדירה.

בעיית התמלוגים הגבוהים במכרזי המדינה מצטרפת לנתון נוסף שמביא לעליית מחירים – המחסור במחצבות. הקבלנים צופים גידול של כ–20% בעשור הקרוב בביקוש לחומרי החציבה לצורכי בניית מבנים בלבד – ללא תשתיות וכבישים, שאת היקפם העתידי קשה יותר לחזות. בממשלה ובשוק לא מבינים מדוע רמ"י מעכבת מכרזים חדשים למחצבות, וטוענים כי היא האחראית המרכזית למחסור המתעצם בחומרי חציבה.

"הרשות סגרה מחצבות ולא פותחת חדשות, מה שגורם למחסור גדול בשוק", אומרים קבלנים. "לרמ"י ועדה לתכנון מחצבות, אולם מאז ימי קום המדינה הממשלה לא פתחה מחצבות חדשות, וכל המחצבות הקיימות פותחו על ידי יזמים פרטיים. עיקר הצריכה כיום היא במרכז הארץ, מקו רוחב אשדוד–גדרה ועד חיפה, אולם אין שם תוכניות להוצאת מחצבות חדשות. בלחץ הגופים הירוקים סגרו בבנימינה מחצבה שניתן היה להפיק ממנה מיליון טונה חומרי חציבה בשנה. אין תכנון לשיווק מחצבות, ואנחנו במחסור מטורף בחומרי גלם. המדינה צורכת 50 מיליון טונה אגרגטים בשנה. העתודות במרכז הארץ ייגמרו ב–2023, ועד אז המחיר יעלה בשיעורים משמעותיים. הקפטן ישן, והספינה טובעת".

הקבלנים מוסיפים כי "כיום שולטות בשוק המחצבות שלוש חברות – הנסון, שפיר ורדימיקס, שרכשה את אבן וסיד. לחלקן מפעלי המשך, כך שהריכוזיות בענף הבנייה והתשתיות מתעצמת". לדבריהם, בענף חוששים כי המכרז על מחצבת חנתון "תפור" לחברות הגדולות. "רמ"י קבעה במכרז שצריך לשווק 1.5 מיליון טונה אגרגטים בשנה, ושיש לשלם את התמלוגים מיד עם קבלת המחצבה. המשמעות של זה היא מיידי של כ–30 מיליון שקל. בתנאי הסף האלה יכולות לעמוד רק שלוש החברות הגדולות. עדיף היה לפצל את המכרזים על המחצבות הגדולות, כמו חנתון, לכמה שחקנים — ובכך לחולל תחרות".

מרמ"י נמסר בתגובה: "מכוח חוק חובת המכרזים, רמ"י גובה תמלוגים עבור המחצבים של הציבור בהלימה למחיר הריאלי בשוק החופשי. במקביל, הרשות פותחת את שוק המחצבות לשחקנים נוספים ומגדילה את ההיצע של החומרים, ובכך פועלת להפחית את מחירם. במשך שנים רבות ניצלו בעלי מחצבות את עליית מחירי הנדל"ן ואת הריכוזיות בענף, העלו את מחירי חומרי החציבה בעשרות אחוזים, ובכך השיאו את רווחיהם. רמ"י מנהלת את קרקעות המדינה ושומרת עליהן מפני אינטרסים זרים, וכך גם בהיבט של המחצבים. לכן, הרשות תמשיך בנחישות רבה בשיטת המכרז, שהצליחה להביא לכניסת שחקנים חדשים רבים לשוק בשנים האחרונות, ולהפיכתו ליעיל יותר. שיטת המכרז, בשונה מבעבר, אינה דורשת תשלום עבור כלל חומרי הגלם המצויים במחצבה אלא בהתאם לחציבה בפועל, תוך התחייבות לכמות מינימום שנתית. לכן, השיטה מעניקה תחרות הוגנת בין חברות גדולות וקטנות בכך שאין צורך להביא הון ראשוני משמעותי. כמו כן, העלאת תמלוגי המדינה ממקורות חציבה אינה תורמת לעליית מחירי הדירות, שכן חלקם של מקורות אלה מזערי במדד מחירי התשומה לבנייה למגורים, וכפי שנקבע על ידי מומחים.

"באשר למחצבת חנתון, כבר ב–2005 נקבע כי היא תשוב לידי הציבור בתחילת 2018, ובית המשפט המחוזי אף דחה את עתירתה של חברת הנסון, שהתנגדה לנושא, וביטל את צו המניעה שהוטל על המשך הליכי המכרז. הנהלת הרשות הורתה כי בתקופת הביניים — שלושה חודשים עד להכרזת זוכה במכרז — תמשיך הנסון לכרות, וייגבה ממנה תמלוג המבוסס על השווי הריאלי של החומר, בהתאם לתוצאות מכרזים מקבילים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#