כחלון ולוין מבטיחים לכם: מחירי הנופש בישראל יירדו ב-20% תוך 5 שנים - תיירות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כחלון ולוין מבטיחים לכם: מחירי הנופש בישראל יירדו ב-20% תוך 5 שנים

שרי התיירות והאוצר הכריזו על תוכנית שנועדה לגרום לירידה במחירי החופשות בישראל דרך הקלה במתן אישורי הקמה לחדרי מלון ■ בכירים בענף המלונאות סקפטיים, וטוענים שקידום המלצות ועדה קודמת, שרובן לא יושמו, יועיל יותר

28תגובות

משרדי התיירות והאוצר הכריזו על תוכנית לאומית להוזלת הנופש בישראל — שתובא לאישור הממשלה ביום ראשון. מטרת התוכנית היא להוביל לירידה של 20% במחירי החופשות בישראל בתוך חמש שנים.

נקודת המוצא שממנה יוצאים מגבשי התוכנית היא שההיצע הנמוך של החדרים בבתי המלון והגידול בביקושים הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הלינה בישראל בעשור האחרון בכ–70%. התחזית שלהם היא שבעזרת הרפורמה ייבנו בחמש השנים הקרובות יבישראל כ–15 אלף חדרי בתי מלון חדשים ובתוך עשר שנים ייבנו כ–27 אלף חדרים — כשזמן ההקמה של מלון יתקצר בחצי, לחמש שנים.

בתי מלון באילת
מורי חן

לפי התוכנית, בתי מלון יוגדרו לראשונה כתשתיות לאומיות, והתוכניות להקמתם יאושרו באופן מהיר יותר תוך קיצור לוחות הזמנים בוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). בנוסף, ועדות מקומיות עצמאיות יוכלו להוסיף אישור שימוש של עד 20% משטח המלון לטובת מגורים, כדי להקטין את הסיכון ליזמים ולהרחיב את מקורות המימון, תוך הגדלת היצע המגורים בישראל. לפי הרפורמה, יקוצר זמן החזר ההשקעה על הקמת בתי מלון מ–15 שנה לעשר שנים.

שר התיירות, יריב לוין, אמר אתמול: "אין היצע בתי מלון כי ליזמים אין כדאיות לבנות. וצריך להעריך את אלה שעושים את זה, כי הם עושים זאת בתנאים בלתי אפשריים. התוכנית הלאומית להורדת מחירי הנופש שאנחנו משיקים תביא באופן מיידי לתנופה של בניית בתי מלון, תוספת של עשרות אלפי חדרים ושינוי השוק. אנחנו מגדירים הקמה של בתי מלון כתשתית לאומית, ונותנים לנושא מעמד לאומי. זה יאפשר  ליזמים לעבור דרך ועדה אחת, שתוכל לרכז הכל — ושתוכל לקצר את טווח הזמן שלוקח ליזם מהרגע שהוא מחליט עד שהוא חונך את המלון".

שר האוצר, משה כחלון, הוסיף: "הרפורמה תאפשר לאנשים מהמעמד היותר נמוך להגיע לבתי מלון, ולא רק לעשירים ובעלי הכנסות גבוהות. אנחנו רואים בכל מקום בעולם אנשים מהמעמד הנמוך מגיעים לחופשות בבתי מלון, וככה צריך שיהיה גם בישראל. חופש זה לא מותרות".

שר האוצר משה כחלון (מימין) ושר התיירות יריב לוין
אמיל סלמן

לא כל יזמי בתי המלון ייהנו מהרפורמה. המסלול המהיר בות"ל ייתן מענה רק לבתי מלון שעומדים בקריטריונים הבאים: רשתות שמעוניינות להקים כמה בתי מלון בפרישה גיאוגרפית (4 מלונות ויותר ללא הגבלת מספר החדרים) או לחילופין בית מלון בודד של יותר מ–500 חדרים, או שני בתי מלון שכוללים יחדיו יותר מ–300 חדרים.

לדברי דורון אהרון, סמנכ"ל בכיר בפיתוח תשתיות והשקעות במשרד התיירות, "המטרה היא בראש ובראשונה שרשתות בינלאומיות חדשות ייכנסו לישראל, ושהן לא יצטרכו להתמודד עם הוועדות המחוזיות. היו הרבה יזמים שפנו אלינו ואמרו שהם פשוט לא מסוגלים להתמודד עם הביורוקרטיה הזאת. למדנו את המגבלות של הות"ל, ואנחנו לא רוצים להעמיס עליה פרויקטים לא משמעותיים".

אז המהלך החדש שעליו הכריזו השרים אתמול יצליח? הנה כמה דברים שכדאי לדעת:

1. כבר שמענו הצהרות דומות בעבר

בעשור האחרון נבנו כ–3,000 חדרי מלון בישראל, כשיזמים רבים נמנעים מבנייה חדשה בגלל הליכי תכנון ארוכים ומסורבלים וסיכון כלכלי גבוה — לצד סביבה גיאו־פוליטית לא יציבה, שמפילה את התיירות בישראל מדי שנתיים.

סרבול הליכי התכנון וקבלת ההיתרים יוצר חסם עיקרי בבניית מלונות חדשים בישראל, כשבמקרים רבים נדרש יותר מעשור להקמת מלון. חסם נוסף הוא הפער שבין תשואה ממוצעת בענף לרמת הסיכון הגבוהה, מה שגורם לקשיים בקבלת מימון מגופים פיננסיים.

זאת אינה הפעם הראשונה שמשרד התיירות מודיע כי מחירי הנופש בישראל יירדו ב–20% — אך עד כה דבר לא השתנה. לפני ארבע שנים הודיע שר התיירות דאז, סטס מיסז'ניקוב, כי הוא מקים ועדה להוזלת הנופש. אותה ועדה עבדה במשך שנה כדי להבין למה מחירי הנופש גבוהים לעומת המחירים  בחו"ל. המסקנה שהוועדה, בראשות מנכ"ל משרד התיירות דאז וכיום מנכ"ל התאחדות המלונות, נועז בר ניר, הגיעה אליה היתה שעלויות ההקמה והתפעול של בתי המלון חורגות משמעותית מהעלויות במדינות אחרות — ולכן רווחיותם נמוכה, למרות המחירים הגבוהים יחסית.

לטענת חברי הוועדה הקודמת, רווחיות נמוכה זו היא החסם העיקרי להקמת בתי מלון חדשים, ולו הכדאיות שבהקמת מלון היתה גבוהה יותר, ההיצע היה רחב יותר והמחירים היו יורדים. חברי הוועדה החליטו כי הדרך לטפל בחסם זה היא צמצום עלויות עודפות שאינן קיימות במדינות שמתחרות עם ישראל על כספי התיירים — כמו ארנונה (ששיעורה מפדיון בתי המלון במדינות אחרות נמוך משמעותית), כשרות ואבטחה.

לוין אמר כבר לפני כמה חודשים ל–TheMarker: "גם אם באופן תיאורטי היו מיישמים את המלצות הוועדה, זה לא היה מספיק ולא היה משנה באופן משמעותי את העלויות הגבוהות". לדבריו, הנוסחה להוזלת הנופש נמצאת בקיצור הליכי הבנייה. כך שנראה כי משרד התיירות זנח את המסקנות של הוועדה שמינה והלך לכיוון אחר.

כיום רואים במשרד התיירות את הדברים אחרת. לוין אמר אתמול במסיבת העיתונאים: "אין ספק שבעיית ההיצע אל מול הביקוש הגדל והולך היא הבעיה המרכזית והדרמטית ביותר של המחירים ושל היכולת לבנות בתי מלון. אנחנו מטפלים בתוכנית הזאת בבעיה המרכזית ובלב הדבר שישנה את המציאות, על ידי כך שמייצרים מסלול שיאפשר לבנות מהר יותר בתי מלון, להגדיל את ההיצע ולהוריד את המחירים — ובמקביל מקדמים פתרונות לנקודות שעלו בוועדה הקודמת".

2. לא ברור אם המחירים אכן יירדו

ככל שההיצע של מוצר מסוים גדל והתחרות גוברת — כך המחירים אכן אמורים לרדת, אבל למעשה אין ברפורמה שום התייחסות למחירים שיציעו בתי המלון או הגבלה כלשהי על המחיר או הרמה. כך שבסופו של דבר ייתכן שיזורזו הליכי הבנייה של מלונות ברמות גבוהות של ארבעה או חמישה כוכבים בלבד, כפי שבדרך כלל רשתות גדולות נוטות לבנות, וזה לא בהכרח יתרום להורדת מחירי הנופש, שכן הם ימשיכו לדרוש מחירים גבוהים מישראלים ותיירים.

אחד החששות שהיו לבכירי משרד התיירות לאחר פרסום המלצות ועדת בר ניר (בקדנציה של עוזי לנדאו כשר התיירות) היה שגם אם יופחתו ההוצאות של בתי המלון, ההוזלה לא תגולגל ללקוח אלא תישאר אצל בתי המלון, והרווח יהיה בסופו של דבר כולו שלהם.

מלונאי בכיר שדיברנו איתו אמר על כך: "אני לא יודע אם הקמת עוד בתי מלון תקל על המחיר ואני לא יודע מאיפה הם הגיעו ל–20%. איזה כלכלן יכול לדעת דבר כזה, אני לא יודע איך חישבו את זה".

"משקל הפחת של בית המלון הוא 12% מתמחור עלות החדר. בהנחה שההשקעה בהקמת המלון תרד ב–20%, ההוזלה במחיר ללקוח תהיה 2.5–3.0%, כך שהשאלה היא כמה היזם יצליח לחסוך בהקמת המלון כתוצאה מהרפורמה הזאת", אומר בר ניר "אם המחירים יצטרכו לרדת ב–20% אז גם יהיו פחות מלונות כי יהיו כאלה שיצטרכו להיסגר. יש מלונות עם רווחיות נמוכה ואם הם יצטרכו להוריד 20% ממחיר החדר הם לא ישרדו". לדבריו הרפורמה היא מבורכת, אבל "צריך לעשות עוד דברים ברגולציה. הם הלכו על דברים שיקרו רק בעוד חמש שנים  — שיבטלו אבטחה וארנונה וזה יבוא מיידי".

גם נשיא התאחדות המלונות בישראל, אלי גונן, התייחס לנושא המלצות ועדת הנופש שאושרו כבר לפני שלוש שנים, ואמר בתגובה לתוכנית שהוצגה אתמול כי הוא מברך את השרים ששמים את תעשיית התיירות במקום הראוי כמחולל צמיחה מרכזי. "אני שמח על ההחלטה שמסירה ביורוקרטיה ומקלה על היזמים", הוא אמר, "אך במקביל קורא לממש בראש ובראשונה החלטות ממשלה שכבר התקבלו, ושניתן לממשן תוך שנה ולא תוך חמש שנים.

"מכיוון שגם מלונאי ישראל ישמחו למכור חדרים במחירים נמוכים יותר, הרי שהם מצפים שהממשלה תוציא אל הפועל את ההחלטה שקיבלה בעקבות הוועדה להוזלת מחירי הנופש, להורדה בפועל של עלויות הרגולציה, שחורגות באופן מהותי מהעלויות המקובלות במלונאות במדינות OECD, בדרך שתאפשר להגיע למחירים נוחים יותר באופן מיידי, ולא רק כתוכנית לטווח של כמה שנים, שתלויה אך ורק בבניית בתי מלון חדשים.

"עלויות הרגולציה החריגות תפחו עם השנים, יחד עם התייקרות תשומות ניהול בתי המלון בישראל, בצד התחזקות השקל, והן אלו שמביאות בעיקר לעליות המחירים".
הרפורמה רק הוצגה, ועדיין לא אושרה בממשלה, כך שבענף  וגם בקרב עורכי הדין המתעסקים בהליכי התכנון והבנייה, מתקשים להעריך כיצד היא תעבוד. יזם מוביל בישראל אמר: "מדובר בהחלטה מבורכת ונכונה, אבל קשה לדעת מה יהיה. ברור שבערים מרכזיות כמו תל אביב קשה מאוד לקבל היתרי בנייה. עכשיו הכל תלוי בממשלה — אם תצליח באמת להוביל לקיצור באמצעות ההחלטה הזאת".

3. הות"ל לא רגילה לאשר תוכניות מסוג זה

"הבעיה בתחום המלונאות היא לא הבעיה של המהירות לאישור תב"ע לבתי מלון. יכול להיות שיש קושי לאשר תב"ע לבית מלון אם היא פוגעת בסביבה החופית או באתרי טבע אחרים, ואז אישור קבלת התב"ע בות"ל יכול לקצר תהליכים. אבל הקושי הגדול בהקמת בית מלון קיים במלונות שכבר יש להם תב"ע", אומר עו"ד איל מאמו, מנהל מחלקת התכנון והבנייה במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה.

לדברי מאמו, "גם כשיש תב"ע בתל אביב לוקח למלון עוד שלוש שנים לקבל היתר בנייה. הות"ל יכולה להוציא היתרי בנייה לתשתיות כמו כבישים, אבל השאלה היא מה יהיה במתן היתרי בנייה לבתי מלון, ואני לא חושב שלות"ל יש יכולת להתעסק עם זה. זה לא סלילת כביש. מדובר פה בירידה לרזולוציות של בריאות, כיבוי אש, עיצוב, שימור, התנגדויות של תושבים. הוות"ל לא ערוכה להתעסק עם רישוי פרטני של מבנים כאלה".

גם לגבי נושא האפשרות לבנות עד 20% מהשטח למגורים יש למאמו השגות: "ליזם שמוכר דירות בבית המלון יש יכולת מימון להקים את הפרויקט המלונאי. 20% מהשטח של המלון בתל אביב זה טוב, אבל אני יודע על מקרים בתל אביב שאפילו נתנו 50%, כמו בקמפינסקי שעל חוף הים — שמגדל אחד ישמש כמגורים והשני כמלון. 20% במקומות כמו נתניה לא יעזרו. אם אתה תקוע עם מגרש בנתניה שהוא רק מלון, או שרק 20% ממנו יהיו למגורים, הסיכוי שתקבל מימון בנקאי הוא אפסי, והסיכוי שחברת ניהול תתעניין בו הוא נמוך".

דורון ממשרד התיירות עונה: "בדרך כלל הוות"ל לא נותנת היתרי בנייה, והרשות המקומית היא זו שנותנת אותם. אבל בסמכותה של הוועדה לעשות זאת, ואנחנו רואים שכשהות"ל מעורבת, הרשויות ממהרות לטפל בתיק כדי לקבל את האגרות וההיטלים מהיתרי הבנייה. לרשויות המקומיות יהיה כאן אינטרס".

עו"ד עופר טויסטר, שמתמחה בתחום הליכי בנייה, לא רואה כיצד נושא היתרי הבנייה ייפתר על ידי הות"ל. לדבריו, "את עניין שינוי התב"ע הוות"ל יכולה לקצר דרמטית, כך שהרעיון הזה של ות"ל על פניו נראה הגיוני. אבל עד היום ות"ל לא נתנה היתרי בנייה.

צריך מנגנון לזה, ואני לא רואה איך הות"ל נערכת לזה. הם יצטרכו להקים גוף טכני שיוציא היתרי בנייה. הוות"ל בנויה לראות את הדברים בפרספקטיבה יותר גדולה, ואילו היתר בנייה מחייב לרדת לרזולוציה נמוכה יותר. למלון יש השלכות של נראות, תברואה, בריאות שאליהן הוות"ל לא יכולה להיכנס". לדבריו, הרעיון של העברת מתן היתרי הבנייה לות"ל יהיה "פשיטת רגל של השלטון המקומי".

גם עו"ד גיא שטורם, שותף במשרד עוה"ד שיפמן, ספיר, שטורם, שמתמחה בתחום, מטיל ספק בהצלחת הרפורמה ומתייחס אף הוא לנושא היתרי הבנייה. לדבריו, "אם הדברים יעבדו אז זה בהחלט יעבוד טוב, אבל מהניסיון שלנו מול ועדות עוקפות למיניהם, הדברים לא מתקדמים בקצב הראוי. צריך לזכור שיש לא מעט תב"עות בתוקף למלונאות, אפילו בעיר אילת, שלמיטב ידיעתי לא מיושמות. החסמים הם לא רק ברובד הזה של התכנון.

"הות"ל לא יפתרו את כל הבעיה. כשאתה רוצה להוציא היתרי בנייה אתה צריך לעבור עשרה מדורי גיהנום. כשהשלטון המרכזי מנסה לאכוף על הרובד המוניציפלי את תפישות העולם שלו — הוא מתקשה לעשות זאת. ניקח לדוגמה את נושא התמ"א 38 ונראה כמה הרשויות המקומיות מגבילות את השלטון המרכזי ולא מקדמות את התכנון וההיתרים. אנחנו רואים שבסוף זה לא עובד".

שטורם מסביר: "המלון הוא חלק ממרקם גדול ולא עומד בפני עצמו. כשאתה מקים מלון אתה צריך לתת לו שירותים ונגישות לאתרי מסחר ובילוי, אתה תלוי ברשות המקומיות. מי שמוציא היתר בנייה זה הרשות המקומית ויש בעיה בכך שהות"ל תעשה זאת, כי היחיד שמכיר מה קורה בתחום האחריות שלו זה הרשות המקומית. זה נאיביות לחשוב שאפשר לכפות זאת על העיריות, ובטח ובטח על עיריות חזקות כמו תל אביב וירושלים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם