היזהרו: האנשים שמבטיחים לחסוך לכם מאות אלפי שקלים על המשכנתאות - צרכנות - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היזהרו: האנשים שמבטיחים לחסוך לכם מאות אלפי שקלים על המשכנתאות

כ-100 אלף ישראלים נוטלים וממחזרים משכנתאות מדי שנה בהיקף כולל של 60 מיליארד שקל ■ לפי הערכות, 15%–20% מנוטלי המשכנתאות נעזרים בשירותיהן של חברות ייעוץ ■ מתי כדאי להיעזר בשירותים של חברת ייעוץ ואיך נזהרים מיועצים לא מקצועיים

81תגובות

"אני לא מבין כלום בענייני משכנתאות", אומר אורן, 38, שלפני כמה שנים רצה לקחת משכנתא על דירה נוספת שרכש עם אשתו. "מכיוון שאני עצמאי, קשה לי יותר לשכנע את הבנקים ביציבות של הכנסותיי. בנוסף, בחרנו לא למכור את הדירה הקודמת ולהשכיר אותה - החלטה שהפכה את נטילת המשכנתא למורכבת".

בתחילה אורן ניסה לפתור את הבעיה בכוחות עצמו: "כשעברתי בין הבנקים התרשמתי שהם רק רוצים להרוויח. גם ההשוואה בין הבנקים והמסלולים השונים היתה לי קשה. בדקתי בכמה בנקים, ולחלק מהם היו מסלולים שונים, וההשוואה ביניהם היתה מורכבת, בין השאר מכיוון שחלק מהבנקים העניקו ריביות שונות באותו מסלול".

בשל הקושי, אורן החליט לפנות לחברה לייעוץ למשכנתאות. "האמנתי שאני לקוח קטן שהבנק פחות מחשיב, אבל כשאגיע עם חברה שמביאה לבנק לקוחות רבים - אוכל להרוויח מכך.

"בדקתי עם כמה חברות ייעוץ, ואחת מהן הציעה לי מסלול שקיזז מסכום ההחזר הכולל כ–100 אלף שקל. הסיבה הנוספת שבחרתי באותה חברה היתה שלפי ההסכם עמה, אם המשכנתא לא מאושרת - לא משלמים את דמי הייעוץ. השירות התבסס על 0.5% מגובה המשכנתא - כ–3,000 שקל, ובשורה התחתונה, שירותי הייעוץ חסכו לי כסף".

התוכנית המקורית של אורן ואשתו היתה למכור את הדירה הקודמת, אך זמן קצר לאחר שתנאי המשכנתא סוכמו, הם החליטו לשנות את התוכנית - להשאיר את הדירה שבה התגוררו, וליטול משכנתא נוספת. החלטה זו הפכה את התהליך למורכב יותר. "כששאלתי את היועצים בחברת הייעוץ אם אצליח לקבל משכנתא על אף שאני לא מוכר את הדירה שבבעלותי, התקשיתי לקבל תשובות. לכן, בסופו של דבר פעלתי לבד. פניתי בעצמי לבנקים והצלחתי לקבל משכנתא נוספת, אך הריביות שקיבלתי היו גבוהות יותר מאלה שהוצעו לחברת הייעוץ".

באחרונה החליט אורן למחזר את המשכנתאות, ולשם כך פנה לחברת ייעוץ נוספת. "ההחזר החודשי שלי קטן ב–300 שקל באחד המסלולים, וגם סך שווי ההחזר פחת ב–170 אלף שקל. היה שווה לי לשלם לחברה כ–7,000 שקל עבור הייעוץ. אני מכיר אנשים שעושים מחזורי משכנתא בעצמם, אבל קשה לי להאמין שהם עושים מספיק בדיקות כמו חברות הייעוץ".

הסכום הממוצע של המשכנתאות הניטלות בישראל הוא כ–600 אלף שקל. בכל שנה יש כ–100 אלף נוטלי וממחזרי משכנתאות, המגלגלים כ–60 מיליארד שקל. על פי ההערכות 15%–20% מנוטלי המשכנתאות עוברים דרך חברות ייעוץ - שיעור גבוה משמעותית מזה שהיה לפני כמה שנים.

הפריחה בענף הנדל"ן, לצד העלייה במודעות של נוטלי המשכנתאות, הובילו לעלייה במספרם של יועצי המשכנתאות בשנים האחרונות. ואולם מדובר בענף פרוץ, שטמונים בו גם סיכונים. בניגוד ליועצים אחרים כמו יועצי פנסיה או השקעות, כל אדם שמכיר ולו במעט את נושא המשכנתאות יכול לייעץ ללקוחות ולגבות תשלום על הייעוץ. כתוצאה מכך, מספר היועצים הלא מקצועיים עלה בחדות.

"יש כאלה שמייעצים בנושא משכנתאות על אף שזה אינו עיסוקם העיקרי, ונותנים ייעוץ 'על הדרך'", אומר רונן עקיבא, מנכ"ל ומייסד ארד משכנתאות ויו"ר ארגון יועצי המשכנתאות.

עקיבא מעריך כי לאור מאמצי הארגון, בתוך כשנה־שנתיים גם ייעוץ למשכנתאות יהיה תחת פיקוח של משרד האוצר.

האם השירות שמעניקות חברות הייעוץ נחוץ למי שמתכנן ליטול משכנתא, והאם הוא באמת חוסך כסף? בדקנו עם מומחים ועם חברות ייעוץ המשכנתאות.

מהו השירות שמקבלים בחברות הייעוץ?

יש כיום ארבעה מסלולי הלוואה עיקריים: משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, משכנתא בריבית קבועה צמודה, משכנתא בריבית משתנה צמודה ומשכנתא בריבית הפריים, שהיא לא צמודה. אבל לכך יש לשקלל גם את אורך חיי המשכנתא, את התמהיל ואת יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית של הלווים.

חברת הייעוץ תנסה לאבחן איזה מסלול משכנתא מתאים לכם על פי סגנון החיים, עד כמה תוכלו לעמוד בהחזרים ולאיזו תקופה. בנוסף, היא תשקלל גם גורמים נוספים שצפויים להתרחש בחייכם בשנים הבאות.

"חברות ייעוץ למשכנתא עוזרות ללווים להתאים את המשכנתא לסגנון החיים הנוכחי והעתידי שלהם", אומר מייסד חברת הייעוץ משכנתא אובייקטיבית, ליאור אילון.

"ייעוץ נכון יכול לחסוך כ–10% מההלוואה תוך חלוקה נכונה יותר של המשכנתא, אורך חיי ההלוואה והמסלולים, מבלי להעלות את ההחזר החודשי. גם הסיכון בנטילת המשכנתא יהיה נמוך יותר", אומר אילון.

איך מתאימים את המשכנתא ללקוח?

משכנתא צריכה להיות מותאמת למי שנוטל אותה. כך, למשל, ההוצאות של זוג צעיר שונות מההוצאות של זוג עם ילד, ויש לוודא שבחברת ייעוץ המשכנתאות שפונים אליה ייערכו לכך. "לזוג צעיר ללא ילדים כדאי לקחת מסלול הלוואה מדורג", אומר מנכ"ל AMG משכנתאות, עמית קמינסקי. לדבריו, "כדאי ליטול חלק מההלוואה בסכום קטן, לתקופה של ארבע־חמש שנים, בהתאם ליכולת ההחזר, והיתרה במסלולים ארוכים יותר. למשל, אם לזוג נולד ילד אחרי חמש שנים, כדאי שבשלב זה של חייהם ההחזר השנתי יהיה נוח יותר".

למי שרוצים לרכוש דירה קטנה כיום ולשדרג אותה לדירה גדולה יותר או לרכוש דירה במקום אחר בעוד כמה שנים, כדאי להיערך מראש ולא לקחת משכנתא ל–20 שנה, מכיוון שבמצב זה ערך ההלוואה לא ישתנה בהרבה אחרי שנים בודדות. "הפתרון הוא לקחת חלק מהכסף לתקופה קצרה - שמונה־עשר שנים - וחלק לזמן ארוך יותר ממה שתוכנן. חשוב לחשוב על המטרות מראש ולא להגיד: 'אסתדר בעתיד'", אומר קמינסקי.

"למי שיודע שיקבל סכום כסף בעוד כמה שנים, כמו קרן השתלמות שנפתחת או ירושה, מומלץ להפנות חלק מההלוואה למסלולים שאין בהם קנס על פירעון מוקדם", הוא מוסיף.

"לפעמים אנחנו משקללים מקרים שהלקוחות לא מביאים אותם בחשבון כיום", אומר אילון. "כך, למשל, היי־טקיסטים צעירים יכולים לנצל את השיפור בהכנסה שלהם בעתיד לרכישת דירה".

כיצד מתבצע הליך הייעוץ?

האבחנה של הלקוח נעשית בפגישה עם יועץ המשכנתאות, שאורכת כמה שעות. גם הבנקים בודקים עם הלקוח מה הצרכים שלו, אך בחברות הייעוץ טוענים כי הבדיקה שלהם איכותית ופרטנית יותר מזו שעורכים הבנקים. בהמשך, הלקוח מקבל מסמך ובו המסלולים המומלצים עבורו. כשהלקוח מאשר את המסלול שנבחר, חברת הייעוץ מקיימת מעין מכרז בין הבנקים לגבי הריביות במסלול שנבחר, ולאחר שהלקוח בוחר את ההצעה המשתלמת לו ביותר, הוא יכול לפנות לבנק ולפתוח תיק משכנתא.

יש חברות שמעניקות ליווי גם אחרי פתיחת התיק, כמו השגת האישורים הרלוונטיים שהבנק דורש - שירות שלא בטוח שהכרחי כל כך.

זוגות צעירים ביריד משכנתאות
דניאל בר און

האם חברות הייעוץ מקבלות ריבית טובה יותר מלקוח רגיל?

נראה שזה לא בהכרח נכון. "מי שאומר שחברת ייעוץ משיגה עבור הלקוח מהבנק את הריבית הטובה ביותר - הוא שקרן. אדם מן השורה שלא מכיר את מנכ"ל אחד הבנקים יקבל ריביות זהות לאלה שמוצעות לחברות הייעוץ", אומר אילון. גורם בענף אומר כי "'לקוח מצוין' (שאין לו היסטוריה של חובות ויש לו חסכונות בחשבון הבנק; נ"ש) יקבל מהבנק שלו ריבית דומה לזו שתקבל חברת הייעוץ".

גובה הריבית הוא אמנם מרכיב חשוב בהלוואה, אך חברות הייעוץ טוענות כי הערך המוסף שהן מעניקות בא לידי ביטוי בייעוץ לנושאים משמעותיים בנטילת משכנתא, כמו אורך חיי ההלוואה והמסלולים השונים.

כמה זה עולה?

עלות הייעוץ אצל החברות הגדולות בשוק נעה בין 3,000 ל–8,000 שקל ואף יותר, אם מדובר במשכנתאות גדולות. חלק מהחברות מציעות הנחה לחברים במועדוני צרכנות, כמו חבר, ארגוני המורים ומועדונים נוספים.

כדאי לבחור מסלול של ייעוץ בלבד להתאמת המשכנתא ללקוח, כולל מכרז בין הבנקים. יש חברות ייעוץ שמלוות את הלקוחות גם לאחר נטילת המשכנתא ועד קבלתה - בדרך כלל מדובר בהוצאת אישורים מהטאבו או מרשם המשכונות עבור הלקוחות, אך מדובר בשירות שלא בהכרח מצדיק תשלום נוסף.

איך בוחרים חברת ייעוץ טובה?

מכיוון שהנושא עדיין לא נמצא תחת פיקוח, יש לא מעט חובבנים בענף. הדרך הטובה ביותר היא להסתמך על המלצה מאדם קרוב שכבר עבד עם חברה מסוימת וזכה לשירות שחסך לו כסף. בנוסף, כדאי לפנות לגופים הגדולים והמקצועיים יותר שמחזיקים כמה יועצי משכנתאות מנוסים, ולבחור בחברה עם ותק בתחום. בנוסף, כדאי לבקש כבר בתחילת התהליך דו"חות לדוגמה שכוללים המלצות למסלולים, כדי להבין מהו השירות שתקבלו.

אם בוחרים להיעזר בשירותיו של גוף בינוני או קטן, כדאי לברר מראש אילו שירותים הוא מציע ומה הרקע המקצועי של נותן הייעוץ.

עקיבא ממליץ להסתמך על חברות שעובדות עם מועדוני צרכנות. "התקשרות עם מועדוני צרכנות נותנת מעין חותמת שזו חברה כשרה. יש גם יזמים שעובדים עם חברות ייעוץ, וזה גם מעין תו תקן".

אילו נזקים יכול לגרום יועץ משכנתאות לא מיומן?

הנזק הראשוני שעלול לקרות מייעוץ לא מקצועי הוא ייעוץ לבחירת מסלול שהלקוח לא יוכל לעמוד בו, או כזה שיגרור אותו לסיכונים מיותרים. "יש יועצים לא מקצועיים שעבדו בעבר בבנקים, ולעתים מתדרכים את הלקוחות להגיע לבנק ולספר סיפור ש'מייפה' את מצבם הכלכלי. בסופו של דבר, הסיפור הזה לא יוכל לשלם את המשכנתא", אומר אילון.

האם זה באמת שווה?

במשכנתאות בסכומים נמוכים - 300–400 אלף שקל - הפנייה לחברת ייעוץ אינה הכרחית. אורך חיי המשכנתא בסכומים אלה קצר יחסית, וגם סכום ההחזר החודשי לא צפוי להיות גבוה במיוחד.

באופן כללי, רבים מנוטלי המשכנתאות יכולים לבדוק את הנושא באופן מקיף ומעמיק, להתייעץ בנושא עם מכרים בעלי ניסיון ולפנות בעצמם לבנקים. הפנייה לחברות הייעוץ מומלצת במיוחד לאלה שמתקשים להחליט בנוגע לסכום הנדרש או למסלול ההחזר, לא מסוגלים לכמת את יכולת ההחזר שלהם או מרגישים כי הבנק מדבר אליהם בשפה שהם לא מבינים.

שירות הייעוץ מתאים גם למי שחושב שהמשכנתא שלו היא לא סטנדרטית ופשוטה. אפשר לקבוע פגישה ראשונית עם חברת הייעוץ, שלעתים אינה כרוכה בתשלום, ובה מקבלים הסבר על השירות המוצע, במטרה להבין והאם זה באמת משתלם.

אם בחרתם להיעזר בשירותי הייעוץ, המחיר צריך להיות סביר - 3,000–4,000 שקל תמורת שירות סטנדרטי - וזכרו לשלוף את כרטיס מועדון הצרכנות, אם יש לכם אחד.

לקחתם משכנתא לפני 2008? אולי כדאי למחזר אותה

מחזור משכנתא הוא למעשה נטילת הלוואה חדשה, בתנאי מימון טובים יותר מהמשכנתא המקורית, שבאמצעותה מסלקים את המשכנתא הראשונית.

באמצעות המחזור ניתן לקצר את משך השנים בהן מחזירים את ההלוואה מקורית, מבלי לשנות את גובה ההחזר החודשי ובכך לחסוך. אפשרות אחרת היא הפחתת גובה ההחזר החודשי. ניתן לשלב בין שני היתרונות ולהפחית גם את משך השנים שנשארו לשלם את מלוא המשכנתא, וגם את גובה ההחזר החודשי. מחזור המשכנתא כרוך לעתים בתשלום קנס אבל אין זה אומר שהמחזור אינו כדאי.

למרות החיסכון, רבים מעדיפים שלא להתעסק במחזור המשכנתא, מכיוון שמדובר בתהליך דומה ללקיחת המשכנתא, כמו הצגת תלושי משכורת והערכת שמאי. ואולם במקרים רבים המאמץ יכול להשתלם.

יש לזכור כי בדרך כלל הבנק שבו ניטלה המשכנתא לא ימהר למחזר את המשכנתא בריבית אטרקטיבית, מכיוון שהוא מודע לכך כי הלקוח לא ימהר לעבור בנק. 

מתי לבדוק אם כדאי למחזר?

כדאי לבדוק את המחזור במחזוריות של מדי שנתיים־שלוש, אז בדרך כלל מחזוריות הריבית משתנה.

הריבית נמצאת כיום בשפל היסטורי, האם זה זמן טוב לבדוק אפשרויות למחזור?

"מי שלקח משכנתא לפני 2008, מרבית הסיכויים שכדאי לו למחזר", אומר דן קצ'נובסקי מנכ"ל דש מיטב יועצי משכנתאות. "הריביות הקבועות מעולם לא היו נמוכות יותר. את הבדיקה לא בהכרח כדאי לעשות בבנק, שבדרך כלל יאמר שיש קנס גבוה למחזור, אם כי זה לא בהכרח מה שמכריע".

ואולם, חשוב לזכור שמרכיב הריבית חשוב, אך יש חשיבות גם למסלולי ההלוואה ולאורכה. ככל שהתקופה שנשארת לפדיון המשכנתא קצרה יותר, כך גם הריביות נמוכות יותר - לכן כדאיות המחזור עולה. גם המצב הפיננסי של הלקוח משתנה, ולעתים אפשר להגדיל ב–100–200 שקל את החזר המשכנתא ולשנות אותה. גם קנסות היציאה פוחתים ככל שמתקדמים עם השנים בתשלום המשכנתא.

הנה דוגמה למחזור של הלוואה שבוצע לאחרונה. ההלוואה ניטלה בסוף 2007, לפני שהריביות החלו במהלך הירידות: סכום המשכנתא היה 917 אלף שקל וההחזר החודשי היה כ–5,000 שקל. לאחר מחזור נחסך ללווה 283 אלף שקל. המשכנתא קוצרה בשנה, ההחזר החודשי נותר כמעט דומה - אך מסלולי המשכנתא שונו כך שהוכנס רכיב של משכנתא בריבית פריים ומסלול בריבית קבועה צמודה.

במקרה אחר הלוואה שניטלה באפריל 2010 על סך 800 אלף שקל, וכתוצאה ממחזורה חסך הלווה כמעט 125 אלף שקל. פרק הזמן של ההלוואה לא השתנה, אך החזר המשכנתא החודשי התכווץ ב–700 שקל בשל תמהיל שונה של המסלולים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#