הרפורמה כתמריץ לשינוי ייעוד

הרפורמה במיסוי מקרקעין יצרה תמריץ גדול לשינוי ייעודם של נכסי מקרקעין מ"מלאי" ל"רכוש קבוע"

שי עינת
שי עינת
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שי עינת
שי עינת

הרפורמות במיסוי מקרקעין ובמס ההכנסה מחייבות במקרים רבים את בעלי המקרקעין להיערך מחדש. ברשימה זו אציג דוגמה אחת מבין רבות לדבר. מאחר שלדבר השלכות רבות, מומלץ קודם לביצוע כל פעולה להיוועץ עם מומחה למסים.

הרפורמה במיסוי מקרקעין יצרה תמריץ גדול לשינוי ייעודם של נכסי מקרקעין מ"מלאי" ל"רכוש קבוע". אין המדובר בשינוי ייעוד תכנוני. עסקינן בשינוי סטטוס חשבונאי ומיסויי בלבד. החזקת נכס מקרקעין כמלאי משקפת את רצון הבעלים לממשו בתקופה הקרובה. החזקת נכס מקרקעין כרכוש קבוע או כהשקעה משקפת את רצון הבעלים שלא לממשו או לממשו בתקופה רחוקה.

שינוי הסטטוס ממלאי לרכוש קבוע משמעו שינוי משטר המס. משמעות הדבר, שינוי כללי המס: שיעורי המס, כללים ביחס להתרת הוצאות ועוד. כל עוד הנכס מוצג כמלאי, הקשר נעשה מול פקיד השומה ונישום במסגרת הוראות פקודת מס הכנסה. אם הנכס יוצג כרכוש קבוע/השקעה, הקשר ייעשה מול מנהל מס שבח וחבות המס תיעשה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.

לאור הרפורמה במיסוי מקרקעין (תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין אשר תחולתו מיום 7 בנובמבר 2001 ואילך), קיימת במקרים מסוימים העדפה להציג במאזני החברה או אף בידי היחיד את נכס המקרקעין כרכוש קבוע, על פני המשך הצגתו כמלאי.

לדבר כמה סיבות. ראשית, מכירה כמלאי מחויבת במס הכנסה בשיעורים גבוהים (מס של 50% במקרה של יחיד, מס של 36% במקרה של חברה). לכך יש להוסיף חבות בביטוח לאומי וביטוח בריאות על מלוא הרווח במכירה (במקרה שהמוכר יחיד ולא חברה). לעומת זאת, אם יימכר נכס מקרקעין הנחשב לרכוש קבוע בידי בעליו ולא מלאי, לא ישולם ביטוח לאומי בגין הרווח, ושיעור המס יופחת מ-50% במקרה של יחיד, או 36% במקרה של חברה, ל-25% בגין הרווח הריאלי (רווח מעבר לעליית המדד) בלבד.

רבים סבורים בטעות כי הפחתת שיעור המס היא בדיעבד מאז רכישת הנכס. ואולם לא כך הדבר. שיעור המס המופחת של 25% יוטל על הרווח הלינארי החל מ-7 בנובמבר 2001 בלבד, ולא מיום הרכישה הקודם לתאריך זה.

לדוגמה, נכס מקרקעין נרכש ב-7 בנובמבר 1999 תמורת 100 שקל. בתאריך 7 בנובמבר 2002 בוצע שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע. הנכס יימכר ב-7 בנובמבר 2004 תמורת 200 שקל. נניח כי שיעור האינפלציה בתקופה זו אפס. כמו כן נניח כי עליית הערך נבעה בשנת 2002. לבעלים נובע רווח (שבח) בסך 100 שקל לתקופת החזקה של ארבע שנים. הרווח בסך 100 השקלים יימוסה באופן הבא 60 - שקלים ימוסו בשיעור מס של 50%, ו40- שקלים יימוסו בשיעור של 25%.

יש להדגיש כי שיעור המס המופחת (25%) יינתן בתנאי שהמקרקעין יוחזקו כרכוש קבוע ולא יימכרו במשך 18 חודשים ממועד שינוי הייעוד.

עיננו רואות כי החלוקה של השבח לינארית, על אף שעליית שווי הנכס נעשתה בעת משטר המס החדש, לאחר 7 בנובמבר 2001. מבחינה כלכלית יש להיצמד לפרשנות לפיה יש למסות את בעלי הנכס בשיעור 25% ולאפשר לו ליהנות ממשטר המס החדש בגין כל הרווח. עם זאת לשון החוק מאמצת את הגישה הלינארית, הנחשבת כמובן לגישה פשטנית.

אנו בדעה כי לאור הלכת בית המשפט העליון (ר' פרשת דבורה שכטר, אינטרבילדינדג, פרשת בן עמי) בה העדיף בית המשפט פירוש כלכלי על פני הוראת חוק טכנית, מומלץ שבמקרים בהם ערכו של נכס הושבח לאחר 7 בנובמבר 2001 יבקש בעליו להתמסות בשיעור של 25% בלבד בגין עליית ערך זו, ולא לייחס את עליית הערך באופן לינארי לכל תקופת ההחזקה. לשם כך המלצתי לבעלי נכסי מקרקעין להצטייד בחוות דעת שמאית ביחס לשווי הנכס ביום שינוי הייעוד או ב-7 בנובמבר 2001, לפי המאוחר.

הכותב הוא עורך דין

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker