בין ברלין לתל אביב: הקפאת שכר הדירה תחמיר את הבעיות של השוכרים

ציבור רחב קורא לפעולה לעצירת העלייה חסרת הרסן בשכר הדירה. רבים הגיעו למסקנה שהכלי האפקטיבי ביותר הוא בחקיקה, אבל גם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך, מי שייפגע הוא השוכרים

יוסי פריימן
יוסי פריימן
מודעת להשכרת דירה
מודעת להשכרת דירהצילום: אסף עברון

הצעת חוק המתגבשת בפרלמנט הגרמני, שמטרתה לאסור העלאה של מחירי שכירות לדירות קיימות ב-2025-2020, עוררה עניין רב ברחבי העולם, וחידשה את הדיון גם בישראל באשר לזכויות שוכרי הדירות, והאם נכון יהיה להגביל את שכר הדירה בחקיקה.

ממשלת גרמניה, שהקלה בעבר ואיפשרה העלאות במחיר שכר הדירה, חוקקה ב-2015 את חוק מגבלת שכר הדירה, במטרה לספק הגנה לדיירים בפני העלאות חדות בשכ"ד. בשנים האחרונות החלה הממשלה בגרמניה לפעול ליישום החוק ומניעת העלאות שכ"ד מעבר לתקרת 10% המותרת ברמת מדד השכירות באזור הרלוונטי, בדירות העונות למגבלות. הממשלה בגרמניה עושה מאמצים רבים לבלום את העלייה בשכר הדירה במיוחד בברלין, שמושכת אליה עוד ועוד צעירים, בני מעמד הביניים וגם מהגרים שמעוניינים לנצל את ההזדמנויות הרבות שיש לעיר להציע.

במקביל, גם ניו יורק העלתה יוזמה להגבלת שכר הדירה, שגררה רעש תקשורתי גדול בקרב יזמי נדל"ן.

הדיון בברלין כאילו שהתנהל בישראל

בישראל, נושא מחירי השכירות נתפש כאלטרנטיבת דיור באילוץ בשל מחירי הדירות שנסקו והתנתקו מכל קשר רציונלי לרמת שכר העבודה במשק. כשמחיר דירה נוסק לשווי של 20 ואף 30 שנות עבודה, אין זה פלא שסוגיית שכר הדירה טעונה במיוחד.

מצד אחד, הפוליטיקאים מוציאים קיטור על ציבור עלום שם של "המשקיעים", ותולים בו את האשמה לעליית מחירי הדירות והשכירות כאחד. מצד שני, בשנתיים האחרונות מאז היציאה המסיבית של משקיעים זרים ומקומיים מהשקעות בדירות בישראל, מחירי הדירות אמנם התייצבו, אולם לא נרשמה ירדה של ממש, ובמקביל דווקא מחירי השכירות זינקו ואף בחדות. חברת הכנסת סתיו שפיר, ממובילות המחאה החברתית של קיץ 2011, מעוניינת בצדק לסייע לדור הצעיר במדינת ישראל, ועל פי הפרסומים בתקשורת להוביל יוזמה לעצירת העלייה בשכר הדירה בישראל.

ציבור רחב, ובראשם הצעירים, קורא לפעולה לעצירת העלייה חסרת הרסן בשכר הדירה. החשש בקרב פוליטיקאים הוא כי מי שלא יעמוד לימין השוכרים ייפגע מכך בקלפי. בעקבות חששות אלו, הגיעו רבים למסקנה שכלי מהיר ואפקטיבי טמון דווקא בחקיקה לעצירת העלייה בשכר הדירה.

סתיו שפיר בכנסת
סתיו שפיר בכנסתצילום: אוליבייה פיטוסי

חקיקה היא תהליך שאורך זמן רב. ללא חקיקת בזק, בעלי הדירות במשק יפעלו מבעוד מועד וייערכו להכנסתם של סעיפים בחוזי הדירות, שייצרו מנגנון של העלאת שכר הדירה במקרה שחוק שכזה ייכנס לתוקף.

כיצד מתנהגים ההיצע והביקוש בעת הגבלת שכר דירה?

עבור השוכרים עניין קביעת תקרת שינוי המחיר נראת כברכה ותרופה מיידית לנסיקת המחירים, אולם לא כך מצב הדברים. כדי להמחיש גם ברמה הכלכלית את גודל האבסורד, בחרנו להשתמש בגרף פשוט המתאר את התנהגות המחירים, ברמות היצע וביקוש שונות.

היצע וביקוש

P0 מיציג את מחיר שיווי המשקל שנקבע באמצעות כוחות השוק בהתאם לתנאי הביקוש וההיצע. הפיקוח על המחירים בא לאכוף ולאלץ את השוק לקבוע מחיר נמוך יותר מרמתו בתנאי שיווי המשקל. התוצאה היא שמחיר P1 הוא מחיר הפיקוח והוא בהכרח נמוך או שווה למחיר שיווי המשקל, שכן אחרת, כל סוגיית הפיקוח על המחירים איננה אפקטיבית. מה שקורה בפועל הוא היווצרות פער גדול בין הכמות המבוקשת ברמת המחירים לבין ההיצע המוזרם לשוק ברמת המחירים שנקבעה, שכן, במחיר שנקבע בעת הפיקוח על המחירים ובהינתן הביקוש ברמת מחירים זו, אין מספיק מציעים המעוניינים לספק את ההיצע הנדרש של דירות אל מול הביקוש.

מבחינת בעלי הדירות, הפיקוח אמנם פוגע בגמישות פעילותם של בעלי הדירות וביכולת של בעלי הנדל"ן להעלות מחירים, אולם הוא מייצר גם הזדמנויות אחרות, כמו בנייה חדשה החסינה מרגולציה של הטווח הקצר.

בסופו של דבר, הפיקוח דווקא תורם לעליות מחירים כבר בטווח הקצר ואף בטווח הארוך. חיסרון נוסף טמון בכך שרגולציית חירום שכזאת, המציבה רף תחתון למחיר שכר הדירה בתקופה של השנים הקרובות, גוררת למחסור וגורמת לכך שלשכור דירה הכפופה למחיר המפוקח נהפכת בשל המחסור להיות כשקולה לזכייה בהגרלה, ופוגעת במרחב האפשרויות וגמישות פעילותם של השוכרים, הנאלצים להסתפק בבחירה בעלת עדיפות נמוכה מתוך מחסור והיעדר אלטרנטיבות.

בברלין, בדומה למדינות מערביות אחרות ובניגוד לתל אביב, מרבית שוק הדירות מוצע באמצעות גופים עסקיים - זהו שוק שבחלקו הגדול הוא מוסדי, נשלט בידי תאגידים גדולים. כך, נמצא שחברות חדשות העומדות מחוץ לשוק והמכניסות דירות חדשות להשכרה בשוק, אמנם, על פי החוק, לא תהינה רשאיות להעלות את המחירים עם כניסת החוק ולכן ממהרות לקבע מחיר ראשוני שנקבע טרם כניסת החוק לתוקף ברמת מחירים הגבוהה מספיק כדי "לפצות ולבטח" את בעלי הנדל"ן כנגד אי היכולת לשנות ולהעלות את שכר הדירה.

ברלין, גרמניה
ברלין, גרמניהצילום: Marc Volk

בדומה לכל מבטח, המחיר שיידרש יהיה במקורו גבוה מהסיכון הנתון, בכך נוצרת הקרקע לרמות מחירים הגבוהים ממה שהיה צפוי להיות בסביבה של שוק חופשי הפועל באופן סדיר. חושבים שלאותן דירות חדשות שייכנסו להשכרה בשוק לא יהיה ביקוש? טעיתם, שכן כפי שתיארתי, בסביבה מפוקחת נוצר בהגדרה עודף ביקוש המבקש להיספג. מהגרף למעלה, ניתן לראות כי בתנאים של עודף ביקוש, הרי על פי העקומות והגרפים יש מי שיהיו מוכנים לשלם מחיר גבוה משמעותית ממחיר שיווי המשקל רק בכדי למנוע מצב שבו יישארו ללא דירה ראויה, זאת מאחר שאין למבקשים חלופה זמינה אחרת.

בכך מתקבלת זירת מבקשים שהם קרקע פורייה לקיום שוק שבו שני מחירים, מחיר מפוקח ומחיר דירות חדשות שעוקפות את הפיקוח, ויוצאות לשוק כשמחירן גבוה משמעותית מרמת מחיר השיווי משקל של שוק חופשי/המפוקח.

חסם תחתון לירידת תעריפי שכר הדירה

בשוק שמתפקד באופן יעיל, מנגנון התאמת הביקוש להיצע פועל באופן דו כיווני. כלומר, בשעת מחסור המחירים עולים, אבל בזמנים של משבר כלכלי או עודף היצע, קיימת התאמה של המחירים מטה. יצירה של חסם עליון לשכר הדירה פוגעת בגמישות המחירים ובמנגנון התאמת המחירים.

נקודה נוספת שרבים נוטים שלא לדון בה היא אחת הבעיות והמדאיגות של בעלי נכסים להשכרה - מצב שבו לא יצליח המשכיר למצוא שוכרים. תרחיש שבו עומד הנכס ריק תורם לכך שבעלי נכסים מורידים את שכר הדירה, שכן תקופה שבה נכס נשאר ריק היא תקופה אבודה והיא הפסד לבעל הנכס, הנדרש לא רק להפסד שכר הדירה, שזו הכנסה שלא התקבלה, אלא גם למממן את העלויות הכרוכות בתשלומי ארנונה, ועד בית/דמי ניהול ועוד.

מצב כזה מתרחש גם בישראל בחלק מהיישובים, מפעם לפעם, בשל טעויות ועקשנותם של בעלי בתים. במצב של פיקוח מחירים, השוכרים מפחדים להישאר ללא קורת גג בגלל המחסור המובנה שיצר הפיקוח, כך שבפועל יוצר מנגנון של מחירי רצפה שיגביל את ירידת המחירים מטה. בסביבה מפוקחת, על כל דירה יש במיידית עשרות מתעניינים, ובכך בעלי הדירות כלל אינם מאוימים בהפסד, אפילו במהלך חודשי החיכוך שבין החלפת שוכרים. במצבים של החלפה, בעלי הנכסים יוכלו לקבוע בהתאם לחוק שכר דירה חדש הגבוה יותר מקודמו, ללא כל חשש שמא תגרור העלאה שכזו למחסור בשוכרים ולא ימצאו שוכר.

לישראל אסור ללמוד מברלין וניו יורק

התערבות בפעילות החופשית של השוק באמצעות הגבלת שכר דירה בחקיקה לא תוכל  להיות הפתרון לשוק הדיור בטווח הארוך. פתרון ארוך טווח דורש ליצור תחרות אמיתית על השוכרים. חקיקה תגביל את היוזמה החופשית העתידית, שיעילותה טמונה בכך שהיא מספקת מענה לביקושים ומאזנת את השוק. בנוסף, החקיקה עלולה לפגוע באיכות התחזוקה של הדירות, שכן, כשהיכולת להעלות את שכר הדירה נפגעת, יבקשו חלק מהמשקיעים לפצות את עצמם על ההגבלה והפגיעה בהכנסה באמצעות צמצום בהוצאות וחיסכון היכן שרק אפשר, וצד התחזוקה עשוי להיפגע.

בנוסף, חקיקה מסוג זה עלולה ליצור שוק מקביל שהוא למעשה שוק שחור של דמי פינוי, ולצידו שוק שחור של השכרת דירות שאינן מדווחות כנכסים להשכרה במסגרת החוק. שוכרים שנותרים ללא דירות יהיו מוכנים לשתף פעולה עם עסקות אלו.

פעולת השוק השחור והשוק המקביל יתרחבו ככל שהמחסור יהיה משמעותי יותר, והמחסור הרי יהיה משמעותי יותר ככל שהפער בין שכר הדירה שבתנאי שיווי משקל כפי שקובע השוק יהיה גדול משכר הדירה המפוקח. בסביבה של שכר דירה הנתון למגבלת שינוי, מגורים בשכירות משמעותם תהא הטבה כלכלית, ובכך ייווצר מצב שבו שוכרים המעוניינים לעזוב את דירתם השכורה יפתחו שוק משני, למשל באמצעות פרסום הצעות להשכרת משנה ו/או פרסום מודעות השכרה ברבים, במטרה לקבל הצעות לתשלום דמי פינוי תמורת פינוי הדירה לשוכר משנה או אחר.

אור השמש מצמצם ומונע עיוות מחירים, וכי את עלות עיוות המחירים הנובעת מחקיקה אגרסיבית, אפשר וראוי להפנות להרחבת הדיור הציבורי ו/או אף לעידוד כניסתן של חברות להשכרת דירות ובכך לפעול להרחבת ההיצע.

בטווח הארוך, כוחות השוק חזקים מיוזמה ממשלתית או מקומית. המציאות מלמדת כי הדרך למציאת הפירצה החוקית שתאפשר פיצוי לבעלי הנכסים על ההגבלה אינה רחוקה, וכך, בסופו של תהליך, יווצר מצב שבו יידרשו השוכרים לשלם יותר.

יוסי פריימן

יוסי פריימן | |זווית חדה

מנכ"ל קבוצת פריקו לשירותי ייעוץ בניהול סיכונים פיננסיים. במסגרת עיסוקו התמחה, בין השאר, בניהול סיכונים ופעילות פיננסית בהיקף נרחב ובמגוון רבדים: התזרימית, המאזנית והכלכלית. חבר ועדות השקעה בגופים בנקאיים וציבוריים. מחזיק רישיון לעסוק בייעוץ וניהול השקעות וחבר בארגון סוחרי המט"ח העולמי (ACI) משנות ה-80. בעל השכלה אקדמית בתחומי הכלכלה, מינהל עסקים, כלכלה חקלאית, המדעים(Msc)  והמשפטים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום