הזוגות הצעירים קנו דירה קטנה - ונתקעו בה - יוסי פריימן - הבלוג של יוסי פריימן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הזוגות הצעירים קנו דירה קטנה - ונתקעו בה

המבחן היחיד בשוק הדיור הוא אם זוג צעיר הצליח להגיע לדירה או לא. אם היא מספקת את צרכיו או לא? זה כבר לא משנה

איור: זוג צעיר מול עץ בתים
איור: אילה טל

עשור למשבר הסאב-פריים האמריקאי ונראה שלא הכל חזר לקדמותו. שוק הנדל"ן האמריקאי, שכתוצאה ממנו נוצר המשבר הפיננסי, שב ורשם עליות מחירים נאות בשוק הבתים בארה"ב. אולם, רבים לא שרדו את ירידות המחירים, ואחרים ששרדו את שנות המשבר הקשות, והצליחו לשמור על בתיהם מפני עיקול בימים של היעדר ביטחונות, לא בהכרח נתונים כיום במצב כלכלי טוב יותר, ואין ביכולתם להתקדם לרכישת הדירה המשודרגת הבאה.

נכון לסוף הרבעון השני של 2018, כ-2.2 מיליון משקי בית אמריקאים אמנם מחזיקים בדירות מגורים משלהם, אולם בפועל, שווי ההלוואה שנטלו למימון רכישת הבית משתווה לערך הבית שבבעלותם. משמע, שאין הם יכולים לעבור לדירה משודרגת אחרת, במידה שהם מעוניינים בכך. כחצי מיליון משקי בית אמריקאים נוספים מחזיקים בהון עצמי שמהווה כ-5% מערך הבית או אף מעט פחות מכך. בחישוב מהיר, במידה ונתחשב בעובדה שלמכירת בית נלוות מגוון עלויות שאינן מבוטלות, הרי שכ-3 מיליון משקי בית בארה"ב מחזיקים בערך הון עצמי אפסי ואולי אף שלילי.

מלימוד הנתונים על פי חברת המחקר בשוק הדיור Black Night, עולה שמאז משבר הסאב-פריים, מרכיב ההון העצמי של בעלי דירות בארה"ב עומד במצטבר על כ-6 טריליון דולר; משמע, שיעור המינוף של הנדל"ן בקרב האמריקאים שב ונסק ועומד כיום על כ-80%.

זה מעיד על כך שהאמריקאי הממוצע מבועת מהמשמעות של האפשרות לרכוש בית גדול יותר ועמו הכניסה להתחייבות משמעותית. האמריקאי חושש ממשבר נוסף, שעלול לנשל אותו מהבעלות על דירתו, ולכן הוא לא מוכן לקחת סיכונים מיותרים. להחלטה שמרנית שכזו יש השלכות חברתיות, סביבתיות וכלכליות. השוק נתון בקיפאון מחשש לגלישה למיתון, וכתוצאה כך אין תחלופה סדירה בין קונים למוכרים, כך שהסחירות בשוק שכזה אינה מתפקדת בצורה נכונה. לירידה בנפחי המסחר השפעה ישירה של פגיעה בחוסן הכלכלי, וכתוצאה מכך מיתון והאטה כלכלית עשויים להתרחש גם בתקופה שהמצב הכלכלי בארה"ב משתפר, השכר עולה ושיעור האבטלה יורד.

התמונה העגומה מתבררת היטב מנתוני משך הזמן הממוצע שבעלי הדירות בוחרים להחזיק בדירה, נתון שהגיע לאחרונה לרמת שיא של כל הזמנים - 8.23 שנים בממוצע. מהגרף שלהלן ניתן לראות בבירור את השפעת המשבר, שגרמה לכך שמשך הזמן שבו האמריקאים מחזיקים בדירתם זינק בשנים האחרונות, בצורה חדה ומשמעותית.

דלת נעולה

היעדר שקיפות

במבט לזירה המקומית, הרי שגם אם בישראל לא נרשם משבר דיור חמור או ירידת מחירים חדה, כפי שהיה בארה"ב, הרי אין זה מלמד על התנהגותו של הציבור המחזיק כבר בדירה בבעלותו, וייתכן שהשמרנות שולטת גם בישראל בדומה לאמריקאי בארה"ב.

ניתוח הנתונים מורה כי הישראלים רכשו דירות בשנים האחרונות, אבל החובות הגדולים שנטלו על עצמם מקשים על האפשרות להתקדם בגמישות ובקלות אל הדירה הבאה. לווים - בעלים של נכסים - נטלו משכנתאות לטווחים ארוכים ואף למשך 30 שנה, במטרה להפחית בנטל החזר קרן ההלוואה בתקופה של עלייה בריבית, כצפוי בשנים הקרובות.

בניגוד לשוק הדיור האמריקאי, אחת הבעיות בשוק הדיור הישראלי טמונה בשקיפות וזמינות הנתונים הרלוונטים. מעבר להיעדר נתונים מדויקים העוקבים אחר מחירי הדירות, הביקוש ופילוח האוכלוסין והאשראי על פני שנים פרטניות בערים ספציפיות, הרי שחסרה שורה ארוכה של נתונים שניתן היה לעקוב אחריהם ולהסתמך עליהם בבואנו לקבל החלטות, לחקור את השוק ולהציע הצעות אודות המדיניות היעילה, האפקטיבית, והנכונה למשק בכל עת.

בשעה שרבים מפנים את הזרקור לנתון המסקרן של מחירי הדיור, הרי רישומים רבים, אחרים וחשובים כלל אינם זוכים לבדיקה. כך למשל, הנתון בדבר משך הזמן הממוצע שמשפחה ישראלית מחזיקה ו/או מתגוררת באותה דירה? נתון חשוב שכזה אינו מתפרסם על ידי שום גוף ממשלתי.

מדוע ניתנת חשיבות רבה לנתוני משך ההחזקה בדירה? כדי לבחון את מידת המצוקה בשוק הדיור הישראלי. אם משפחה מחזיקה למשל בדירת 3 חדרים למשך פרק זמן של שנים רבות, הרי שנתון שכזה יכול להעיד על מספר מצבים אפשריים: האחד שאין לתא המשפחתי את היכולת להשתדרג לדירת 4 או 5 חדרים; או שמא, המשפחה אינה נדרשת לעבור דירה.

יד מגישה מפתחות לדירה חדשה
ללא קרדיט

אולם, נתון המורה כי משך הזמן שזוגות צעירים נשארים להתגורר בדירות קטנות של 3 חדרים והנתון עולה לאורך השנים בממוצע, אזי אפשר להסיק מהנתונים כי יש קושי כלכלי להתקדם ולממן רכישה של דירות גדולות יותר.

לכאורה, המבחן היחיד בשוק הדיור הוא האם זוג צעיר מצליח להגיע לדירה או לא. איש אינו בוחן האם הדירה מספקת את הצרכים של אותו זוג. זהו מבחן שאינו תואם את המציאות שהיא הרבה יותר מורכבת ממה שנראה.

השוק יוצף בדירות קטנות להשכרה

בישראל, כמו בזירה הגלובלית, הריביות לטווח ארוך נמצאות במגמת עלייה שמייקרת את הריבית על המשכנתאות. אולם ההשפעה המשמעותית ביותר לריביות הארוכות והקצרות תתרחש כשריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. אז, הקושי במעבר מדירות קטנות לדירות גדולות יגבר הרבה יותר, והחשש כי משפחות רבות, ובמיוחד זוגות צעירים, ימצאו עצמם בעלים של דירות הקטנות לצורך שלהם.

בכך יגררו את אותן משפחות לבחון את המעבר מסטטוס של בעל דירה המשמשת לצורך שימוש אישי למשקיעים בשוק הדיור, ובמקביל ייהפכו לשוכרי דירות, כשיבקשו לעבור לדירה גדולה יותר. במצב כזה לתהליך ההתאוששות בכלכלה המקומית והגלובלית תהא השפעה מהותית על שוק הדיור המקומי ועל מבנה ההחזקה בנכסים. התהליך עלול להביא להיצע גדול של דירות קטנות להשכרה, ומנגד ביקוש גבוה לדירות הגדולות המיועדות להשכרה - מה שיעלה את מחירן.

פער המחירים יפגע בחוסן הכלכלי של הלווים ובהכנסה הפנויה - מהלך העשוי לפגוע לא רק בתא המשפחתי ברמת המיקרו אלא בעיקר בביקושים ובצמיחה של המשק כולו, ואף לאתגר את חוסנם של נותני האשראי - הבנקים - עמוד החוסן של המשק כולו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

חנות בארה"ב

האם ישראל תיהפך לכלכלה ללא מזומן - ומה השימוש בצ'קים מלמד אותנו

על פי סקירה שנתית של בנק ישראל, בסוף 2017 עמד מחזור המזומן בישראל על 82 מיליארד שקל, כשכ-73 מיליארד שקל מתוך הסכום הזה הוחזקו בידי הציבור. זהו הכסף בארנקים, בכספות בבתים פרטיים, במעטפות מהחתונה ומתחת לבלטות

דגם מכונית המציג חיישן של מובילאיי בביתן אינטל בתערוכת טכנולוגיה בינלאומית בלאס וגאס

מובילאיי היא רק ההתחלה: ההיי-טק הישראלי יוביל בעידן הרכב האוטונומי

האתגר הכרוך במעבר לעולם הרכב האוטונומי מושפע גם מתקופת מעבר שבה יימצאו על הכביש כלי רכב אוטונומיים ורגילים זה לצד זה, כך שהמכוניות האוטונומיות יצטרכו ללמוד לצפות ולזהות התנהגות אנושית בלתי צפויה ומסוכנת

כתבות שאולי פיספסתם

*#