שחררו - לא חייבים להיות בעלי דירה בכל מחיר - יוסי פריימן - הבלוג של יוסי פריימן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שחררו - לא חייבים להיות בעלי דירה בכל מחיר

המלחמה בעליית מחירי הדיור באמצעות הצפת השוק בהיצע גדול של דירות לא גרם עד כה לשינוי. לשכירות ארוכ תטווח יש יתרונות באיכות הדירות ובגמישות שתאפשר לזוגות הצעירים. הגיע הזמן למחוק את הגישה שלפיה כל זוג צעיר חייב לרכוש דירה

תגובות
בית למכירה
© Lightfieldstudiosprod | Dreamstime.com

עליית מחירי הדיור הופכת את משימת רכישת דירה בישראל למשימה לא נגישה לדור ה-Y. זוהי לא תופעה הייחודית רק לישראל, אלא מתרחשת גם בגרמניה ובבריטניה ובמדינות נוספות ברחבי העולם. אפילו בארה"ב, גם אחרי המשבר הכלכלי של 2008, הירידה במחירים לא תמיד זימנה לזוגות צעירים את היכולת לרכוש דירת מגורים.

כל נתון המתפרסם בישראל ומציג עלייה או ירידה במחירי הדיור מייצר אינספור כותרות ופרשנויות. כל דיווח על עליית מחירים מכניס ללחץ את הזוגות, ההורים והיחידים התרים אחר הדירה הפוטנציאלית, בטרם שוב יזנקו מחירי הדירות. התרבות הישראלית שלפיה זוג צעיר חייב להיות בעלים של דירת מגורים היא זו שמשפיעה גם על קובעי המדינות. בשבוע שעבר התפרסם מדד המחירים לצרכן, שהצביע בין היתר על זינוק של 0.9% במדד מחירי הדירות בחודשים מאי-יוני 2018.

כל מה שצריך לדעת על קריירה בהייטק
כנסו למתחם

עם הפרסום, מיד הספידו רבים את תוכניותיו של שר האוצר משה כחלון, וטענו להוכחה כי עליות המחירים שחזרו הם ההוכחה לכישלון השר במשימתו. אפשר להעביר ביקורת באשר לתוכנית מחיר למשתכן, אולם אין ספק כי כוונותיו של השר היו טובות וראויות. המציאות מלמדת כי טעות היא לחשוב כי הבעיה טמונה רק בצד ההיצע או בכישלון בביצוע, כפי שרבים נוטים לטעון.

שינוי תדמיתי

ייתכן ששורש הטעות טמונה באסטרטגיה של הכוונת הציבור הרחב לרכישת דירה, בלי ליצור שוק אלטרנטיבי משמעותי לשכירות. אין מדובר בשוק של היצע דירות לשכירות של מאות יחידות דיור בשנה, אלא בשוק של אלפי יחידות דיור תחת ניהול של גורם מקצועי ואיכותי, המאפשר שכירות לטווחים של עשרות שנים ובמגוון רחב של דירות באזורים שונים. ניהול מקצועי ואיכותי יוכל לסייע למדינה בכל הנוגע בתחזוקת הדירות והבניינים ברמות כשירות ושירות גבוהים. בכך למנוע מצבים שהיו נחלת הדיור הציבורי, של בניינים מוזנחים, מיושנים ואף שאינם עמידים בתקני בטיחות וכשירות מפני רעידת אדמה.

הגישה שלפיה זוג צעיר חייב בכל מחיר לקחת התחייבות כלכלית משמעותית בהיקפה, ובכך לרתק את כל משאביו למשימת רכישת דירת מגורים, אינה מובנת מאליה. רכישת דירה מטילה על הזוג הצעיר מחויבות כבדה לתשלומי משכנתא למשך עשרות שנים. נטילת התחייבות כלכלית הכרוכה בתשלומים להחזר קרן וריבית, גורעת מהזוג הצעיר משאבים חיוניים בתחילת הדרך, ומחייבת את התא המשפחתי לקחת החלטות באשר לעתידו, מקום מגוריו, עבודתו, היקף תקציבו הפנוי ועוד שלל החלטות הנובעות מהיווצרות לחץ תקציבי קבוע, פעולה שאינה מתאימה בהכרח לכולם.

נראה כי הדרך שבחרו באוצר, להילחם בעליית מחירי הדיור בכל הכוח באמצעות ניסיונות להצפת השוק בהיצע גדול של דירות, לא גרם עד כה לשינוי ולא יצר את המענה הנכסף ולתוצאה שלה ציפתה הממשלה.

דיור להשכרה מתקשר בישראל במקרים רבים לדירות מוזנחות ושאינן מתוחזקות, לרוב של אנשים פרטיים, או דירות ציבוריות הנמסרות לשימוש ציבור חסרי היכולת במסגרת הדיור הציבורי. דירות מוזנחות הן חלק מהסיבות שבגינן אנשים לא רואים בשוק הדיור להשכרה כאלטרנטיבה, הם סבורים כי אם יבחרו שלא לרכוש דירה אלא לגור בשכירות, הם לא יוכלו ליהנות מדירות ברמה גבוהה ולטווח ארוך. הם חוששים מאובדן הגמישות ואיכות התחזוקה של הדירה ולכן מעדיפים להיות בעלים של דירה, כדי שיוכלו לגור בתנאים איכותיים ולבצע בדירה שינוי והתאמה כרצונם.

ישראל לעומת העולם: האבסורד הגדול

היעדר עניין בדיור להשכרה היא תופעה מקומית ייחודית לישראל, הפועלת בניגוד למגמה העולמית. למרות שזו מסקנה שאינה טריוויאלית כלל, היעדר שוק שכירות מוסדר עם שחקנים מוסדיים גדולים פוגע גם בשוק הדירות מיד ראשונה ושנייה לרכישה. מי שנפגעים מהיעדר שוק דיור מוסדי בישראל הן האוכלוסיות החלשות יותר.

ממשלת ישראל הקימה ב-2013 את חברת דירה להשכיר, שמטרתה היתה לקדם פרויקטים ארוכי טווח של בניית דיור להשכרה. אולם תדמית שלילית באשר לחלק מהפרויקטים, לצד ליקויי בנייה, פגעו במעמד החברה ככזו העשויה לחולל שינוי חברתי. גם חוק הריטים, שהעניק למשקיעים יתרנות מיסויים בהשקעה בפרויקטים בתחום ההשכרה, עם הרחבתו גם לתחום המגורים, לא הצליח לייצר עניין משמעותי שיביא ליצירת מסה קריטית של דירות להשכרה בהיקפים גדולים.

מאחר שבשנים האחרונות שיעור הבעלות על דירות מגורים בישראל נמצא בירידה, הביקוש לשכירות גדל והולך. אולם שוק מוסדי משמעותי להשכרת דירות לא קם. תל אביב אינה שונה מניו יורק וברלין, שבשתיהן אין עתודות גדולות של קרקע לבנייה, המחירים גבוהים מאוד וזוגות לא יכולים לעמוד בהן, מה שהופך את הביקוש להשכרה לגבוה מאוד.

עם זאת, בברלין ובניו יורק חלק גדול מהדירות הן בבעלות של גופים מוסדיים ותאגידים יעודיים ומקצועיים, הדואגים כמובן להגדלת רווחיהם, אך מנהלים במקצועיות פרויקטים לחידוש הדירות והשמשתן. הפעילות של אותם גופים בברלין הביאה אותם להרחיב את מודל ההשכרה לערים נוספות בגרמניה, ובכך יש פוטנציאל להרחבה משמעותית יותר של היצע הדירות להשכרה וגם לעלייה באיכות הדירות המוצעות.

גרמניה, בריטניה ומדינות נוספות סובלות מבעיה זהה לישראל בכל הנוגע למחירי הדיור. גרמניה חוקקה חוקים שיגנו על דיירים הגרים בשכירות, לצד שמירה קפדנית על חזות הבניין, הרחוב והסביבה. על פי הביקורות בגרמניה, החקיקה והמדיניות הקפדנית לא הצליחה באמצעות החקיקה לשמור על רמת המחירים. בבריטניה צומח שוק השכירות בקצב גבוה מאוד, ב-2004 רק 2.3 מיליון משקי בית התגוררו בשכירות, ונכון לסוף 2016 המספר הזה זינק ל-4.3 מיליון.

בבריטניה 47% מהשוכרים הם צעירים מתחת לגיל 35, בהשוואה למשקלם באוכלוסייה שעומד על 18% בלבד. בישראל, לעומת זאת, אין מאגר נתונים מסודר ומבוקר אודות שוק השכירות, אולם אפשר להניח שגם בישראל הרוב הגדול של השוכרים הן משפחות צעירות.

מחצית

שוק שכירות ארוך טווח חיוני לכלכלה

ראוי שתוכנית כמחיר למשתכן, המבקשת לדאוג לפתרונות דיור לזוגות צעירים, תציג לצד מסלול הרכישה גם מסלול אלטרנטיבי לאלו שמעוניינים לגור בשכירות. ההחלטה לספק חלופת שכירות איכותית הנה בעלת חשיבות לא רק ברמת הפרט והתא המשפחתי אלא אף ברמה הכלל משקית – הלאומית, מנוף חיוני ומרכזי בפיתוח המשק ואבטחת יציבותו ופריחתו.

יהיו שיטענו כי דחיפת הדור הצעיר למגורים בשכירות הנה פגיעה ביכולתם לרכוש דירה שתשמש אותם כנכס וכהשקעה. אך העובדה ששוק שכירות מוסדי משמעותי לא קיים בישראל לא מאפשרת לזוגות שאין ביכולתם לרכוש דירה בעיר אחת, לרכוש אותה בעיר אחרת, שבה המחירים נמוכים יותר, למסור אותה לניהול שכירות חיצוני ומקצועי, ולשכור בעצמם דירה לטווח ארוך בעיר אחרת.

כדי לייצר ניידות של כלכלה שיתופית שבה יהיה קל יותר לשנות מקום מגורים, ראוי לייסד שוק שכירות מוסדר. אין ספק שלכניסת גופים מוסדיים שיחזיקו במלאי דירות גדול ושיציעו בנפרד גם שירותי ניהול של דירות בבעלות של דיירים יש גם חסרונות, אולם המשק הישראלי בוגר מספיק כדי לקבל את השינוי בהרגליו. מלאי דירות להשכרה בהיקפים גדולים של עשרות ומאות אלפי דירות בשנים הקרובות עשוי לחולל שינוי של ממש. מדובר בהזדמנות לתכנון ארוך טווח בעל משמעות בתחום התעסוקה, התשתיות, ופיזור האוכלוסין.

שוק מוסדי גם יכול לחסוך למשקי בית לא מעט כסף. חשבו על המקרים שבהם נאלצו זוגות למכור את הדירה שבבעלותם בעיר מסוימת ולהחליף אותה לדירה בגודל זהה ולעתים במחיר זהה בעיר אחרת. למהלך כזה יש עלויות מעבר לא מבוטלות בדמות התאמות, תשלומים לעורכי דין, מתווכים, ספקים ועוד. בשוק שכירות מוסדי המאפשר גם חוזי השכרה של 5 ו-10 שנים עם אופציות יציאה מוסכמות, ניתנת גמישות בהתאמת הדירה לצורך. שוק שכירות מוסדר ואיכותי מאפשר גמישות, שירות והכי חשוב – וודאות לטווחים ארוכים.

ולבסוף, ליצירת מלאי משמעותי של דירות להשכרה יש גם משמעות לאומית. לצד הגדלת מרחב האפשרויות הזמין לזוגות ולמבקשי הדיור והפחתת הלחצים בשוק הראשוני, יש חשיבות רבה גם לצמצום הסיכון שאליו חשופים המוסדות הפיננסיים והבנקים במקרה של שינויים כלכליים במשק, ובמיוחד עם העלייה בשער הריבית. עלייה בריבית עשויה לסכן את יציבות המערכת הפיננסית, שהעניקה אשראי נדיב לרוכשים אשר חוסנם הכלכלי מוגבל.

כשלון בהתמודדות עם העלייה בהחזרי המשכנאות כתוצאה מעלייה בריבית עלול ליצור כדור שלג של מוכרי דירות ובכך יגרור לירידות מחירים ולזעזוע ואף משבר במערכת הפיננסיית והבנקאית, שתמצא את עצמה עם מלאי נכסים יקר בתקופה של ירידות מחירים. כניסת משקיעים מוסדיים תספק יציבות לכלל השוק, באמצעות היצע לטווח ארוך ללקוחות שפחות מושפעים מהשפעת השינוי בסביבה הכלכלית ובשער הריבית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

כתבות שאולי פיספסתם

*#