המחקר שמעורר סערה בשוקי ההון: מה עדיף - נדל"ן או מניות? - יוסי פריימן - הבלוג של יוסי פריימן - TheMarker

 

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המחקר שמעורר סערה בשוקי ההון: מה עדיף - נדל"ן או מניות?

אחת השאלות האהובות על מנהלי השקעות מקבלת במה במחקר חדש, והתשובות לה יכולות לעניין גם את משקי הבית בישראל

תגובות
ערימת מטבעות ונבט
Dreamstime

מחקר אקדמי שהתפרסם לאחרונה מעורר הדים ברחבי העולם סביב אחת השאלות שמנהלי השקעות אוהבים לדון בהם: במה היה כדאי יותר להשקיע - איגרות חוב, נדל"ן למגורים או מניות? המאמר "The Rate of Return on Everything, 1870–2015" מבקש להבין איזה מהנכסים מניב תשואה עודפת על פני התקופה הארוכה ביותר שעל בסיסה יש נתונים מהימנים. המחקר דן בכמה שאלות נוספות שהן הבסיס לניהול של כל תיק השקעות, ויהיו מעניינות עבור מנהלי עושר, מתכננים פיננסים - וכל משק בית במדינת ישראל ובעולם.

כדי לענות על השאלות הללו, החוקרים דמיטרי קובשינוב, קטרינה קנול ואוסקר ג'ורדה אספו נתוני מחירי הנדל"ן ב-16 מדינות מערביות ברחבי העולם לאורך 150 שנה. עצם המשימה להביא נתונים מתקופות כה קדומות הוא אתגר גדול מאוד, ולכן מדובר במחקר מורכב. המחקר לא דגם נתונים מישראל ואינו מדבר באופן ספציפי על שוק המניות המקומי או על מחירי הנדל"ן בארץ.

הסיבה שבחרתי להביא את הממצאים המרכזיים מהמחקר היא שאחד הלבטים של משקי הבית בישראל הוא האם לרכוש דירה למגורים, או לשכור ואת ההון העצמי להשקיע בשוקי ההון. אני לא מייעץ מה נכון לעשות, אבל חשוב שמי שמקבל החלטות על השקעה או הקצאת נכסים יהיה מודע להם.

total nominal return

החוקרים בחנו את התשואה הכוללת מההשקעה בנדל"ן, ובמסגרתה את עליית ערך הנכס והתמורה שהתקבלה כדמי שכירות. לצורך השוואה, החוקרים בחנו גם את התשואה האלטרנטיבית המתקבלת על 4 סוגים של נכסים, כאשר שניים מהם נחשבים למסוכנים (נדל"ן ומניות) ושניים מהם נחשבים לסולידיים (איגרות חוב ממשלתיות לטווח ארוך ואיגרות חוב ממשלתיות לטווח קצר, הנקראות בארה"ב Treasury Bills).

על פי הכלכלן הנודע תומס פיקטי, מתוך סך ההון הכולל של אזרחי המדינות, בתי המגורים בכלכלה המערבית היוו כמחצית מהשווי הנכסי הכולל. המחקר הנוכחי מצא כי בכלכלות מפותחות נכסים מסוכנים סיפקו את התשואה הגבוהה ביותר. התשואה הממוצעת הריאלית שהתקבלה מהשקעה בשוק ההון הייתה כ-7% והתשואה שהניבו נכסי הנדל"ן למגורים הייתה כ-8%. התשואה השנתית הממוצעת שהניבו איגרות החוב הסתכמה ב-2.5%, ובאיגרות החוב לטווח הקצר מסוג Bills הסתכמה התשואה ב-1% בלבד.

בבחינת התשואות, הדמיון בין רמות התשואה בנכסים המסוכנים מחייבת בחינה מעמיקה לאיתור החלופה המועדפת. בדיקה של נתוני התשואה בנדל"ן למגורים לעומת נתוני תשואת המניות, חושפת עובדה לא פחות חשובה מהפער בתשואות - והיא התפלגות והתנהגות התשואה באפיקים השונים, בטווח זמן כה רב ומשמעותי.

cross country comovement

לפי המחקר, שהחל את בדיקת הנתונים ב-1870, עולה כי עד למלחמת העולם השנייה (1939) השקעה בנדל"ן למגורים הניבה תשואה עודפת משמעותית על פני שוק המניות. אחרי המלחמה שוקי המניות הניבו תשואה עודפת על השקעה בנדל"ן למגורים (כשבנדל"ן למגורים נלקחה בחשבון התשואה הכוללת מהעלייה בשווי הנכס ועד להכנסה מהשכרתו).

האם יש מתאם בין מחירי המניות למחירי הנדל"ן?

נתון נוסף, חשוב ושימושי בעולם ההשקעות טמון במדידת השונות המשותפת או כיצד מתנהגים מחירי הנכסים השונים. למשל: מהי התנהגות מחירי המניות כשמחירי הנדל"ן למגורים עולים - ולהיפך? האם כשמחירי הנדל"ן יורדים מחירי המניות יורדים גם הם?

במקרה זה התוצאות לא פחות ממדהימות: נמצא כי לפני מלחמת העולם השנייה היה קשר סטטיסטי חזק בין שני סוגי הנכסים המסוכנים: נדל"ן למגורים ומניות. אחרי מלחמת העולם השנייה הקשר החזק בין הנדל"ן למניות נחלש מאוד. משמעות נתון זה עבור עולם ההשקעות היא מרחיקת לכת, שכן, נכון להיום, החזקה בנכס נדל"ן פיזי למגורים לצד החזקות בשוק המניות הוא למעשה מהלך של גיוון יעיל של תיק ההשקעות - כלומר, גיוון המייצר שיפור ביעילות לתיק ההשקעות על פי מודל CAPM.

קומפוזישן

אין זו משימה פשוטה, למצוא נכסים שמצליחים להביא לתוספת תשואה, תוך שיפור ביעילות תיק ההשקעות. שהרי, ניתן לאתר נכסים בעלי תשואה טובה ואף יציבה, אולם נותרת שאלת התנהגות נכסים אלו ביחס לשאר הנכסים בתיק. הפעם נמצא מענה לשיפור התשואה מתוך מהלך שאינו גורר לתוספת סיכון/עלות - ואף מייעל את התיק.

בניגוד לשוק המניות, הנדל"ן למגורים הוא שוק שמייצר תנודתיות נמוכה בהרבה בהשוואה לזו שבשוק המניות, ועל פי נתוני המחקר אף מייצר תשואה גבוהה יותר. בדיקה מקומית תלמד ככל הנראה שבישראל משקל החזקות הנדל"ן מתוך סך ההון של משק הבית הוא גבוה יותר - בסביבה שבה התשואה מדמי השכירות נחשבת לנמוכה.

שאלות נוספת שהחוקרים ניסו לבדוק הן איזה סוגי נכסים הניבו את התשואה הגבוהה ביותר? מה קרה לפרמיית הסיכון בין איגרות חוב לנכסים מסוכנים לאורך השנים? מהו הפער שבין ריבית חסרת סיכון לשיעור הצמיחה לנפש? אם נחזור לכלכלן תומס פיקטי, הרי שהמענה על השאלות הללו היה הבסיס למחקריו פורצי הדרך בנוגע לפערי האי שיוויון שנוצרו בעקבות צבירת ההון.

גלובל ריל ריטרנס

מה קרה לפרמיית הסיכון על פני זמן?

הורגלנו להתמקד במדדי התשואות והתנהגויות שוקי המניות בעשרות השנים האחרונות -  ופחות ופחות בנתוני השינויים שהתרחשו טרם עידן מהפכת המידע והאינטרנט. חישבו על כך, ברשת האינטרנט לא תוכלו כמעט למצוא מידע ומחקרים הנוגעים להתנהגויות בשווקים כשוקי המניות, איגרות חוב ונכסים בתקופה של טרום מלחמת העולם השנייה.

בתקופה זו שררו תשואות על השקעה באיגרות חוב ובמניות בהתאמה גבוהה לאין שיעור מזו של 70 השנים שאחרי המלחמה. פרמיית הסיכון שבין נכסים מסוכנים לנכסים סולידיים זינקה בחדות במהלך תקופת השפל הכלכלי הגדול בארה"ב בשנות ה-30 ובתקופת ברטון וודס.

פרמיית הסיכון היא מונח מעולם המימון, אבל כדי לפשט את הדיון אומר כי מדובר בפער שבין התשואה על נכס מסוכן לבין התשואה לפדיון של איגרות החוב, כנכס חסר סיכון. המחקר מצביע כי פרמיית הסיכון בתקופות שלובות ורגועות בכלכלה היתה 4%-5%.

טרנדס אין ריל ריטורנס

מסקנה מעניינת בהקשר לפרמיית הסיכון היא שבעתות מלחמה זינקה פרמיית הסיכון - מהלך שנבע כתוצאה מהצניחה בריבית חסרת הסיכון, ולא כתוצאה מהזינוק בתשואה על נכסים מסוכנים. בהמשך לכך, די במפתיע נמצא כי השינויים בריבית חסרת הסיכון הם הבסיס לתנודתיות במחיר נכסי הסיכון עצמם (כזכור התשואה של נכס מסוכן היא תשואה חסרת סיכון בתוספת פרמיית הסיכון).

תמונת המצב המתגלה מהמחקר תומכת בגישה הקוראת לגיוון תיקי ההשקעה גם באמצעות השקעה מפוזרת בסל נכסי נדל"ן למגורים במדינות מערביות, כצעד לייעול ההשקעה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

סיגריות

בין עשן המנגלים לעשן הסיגריות: החגיגה של תעשיית הטבק נגמרה

הודעה של פיליפ מוריס על התוצאות העסקיות שלה הביאה לירידה חדה של 15.5% - לא דבר של מה בכך עבור חברת ענק שפועלת בתעשיית הסיגריות. האם אנחנו הולכים לקראת עולם נקי מעשן ומחברות סיגריות, או שאלו יצליחו להתאושש ולחזור לרמת הרווחיות הגבוהה?

גידול קנאביס רפואי ישראל

ההזדמנות האדירה למשק הישראלי בתעשיית הקנאביס

"מה שאמריקה צריכה עכשיו זה משקה" - כך אמר הנשיא רוזוולט כשביטל ב-1933 את החוק לאיסור מכירת אלכוהול בארה"ב, אחרי שהאיסור הוביל לזינוק בשתייה ולשגשוג הפשע המאורגן ■ כיום, כלכלות זריזות עם יד על הדופק הרגולטורי יכולות להפיק תועלת רבה ממגמת הביקוש העולה לקנאביס ומוצריו

כתבות שאולי פיספסתם