תשמרו את התחזיות השחורות למשבר דיור: עצירת הקפאת המשכנתאות לא תביא לקריסה

ללא החלטתו של בנק ישראל על עצירת הקפאת המשכנתאות בראשון בינואר, עלול היה להיווצר צורך בדחייה לזמן בלתי מוגבל של משכנתאות. אין לאף אחד מהגורמים בשוק אינטרס לתרום למשבר בשוק

ירון ספקטור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ייעוץ משכנתאות. למצולמים אין קשר לכתבה
ייעוץ משכנתאות. למצולמים אין קשר לכתבהצילום: ניר קידר

בשבועיים האחרונים נשאלתי רבות את השאלה הבאה. מה יקרה בשוק הדיוק החל בראשון בינואר, המועד שבו החליט בנק ישראל להפסיק בצורה מדורגת את דחיית המשכנתאות. פרשנים רבים טוענים כי עצירה של האפשרות לדחות משכנתאות תוביל למשבר בשוק הדיור בישראל.

לדעתי, החלטה זאת לא צפיה להשפיע בצורה משמעותית על שוק הדיור. הביקוש וההיצע בשוק הדיור מלמד שככל שמשבר הקורונה מתארך המשק אמנם נפגע - אך גם מסתגל. כך שאם בוחנים את ההשפעות של המשבר בטווח הבינוני-ארוך, ניתן להבין שההיצע, שמשפיע על ירידת מחירי הדיור, חלש יותר מהביקוש, שמשפיע על עלייתו.

למסקנה כי שוק הדיור מאוזן הגיע ככל הנראה בנק ישראל. ללא החלטתו עלול היה להיווצר צורך בדחייה לזמן בלתי מוגבל של משכנתאות. לווים שאינם יכולים לשלם את המשכנתאות לתקופה ארוכה הם למעשה חדלי פירעון, כך שבמצב שהם לא יכולים לשלם את המשכנתא הם ידרשו דחייה אינסופית. אותה אפשרות לדחייה מתמשכת מונעת מהלווים למצוא פתרון חלופי להחזר ההלוואה.

המספרים של המערכת הבנקאית מצביעים כי היקף המשכנתאות בהקפאה פעילה יורד בחודשים האחרונים. חשוב להדגיש שבנק ישראל לא הודיע בין לילה שההקפאה מפסיקה מיידית, אלא העניק מתווה מדורג ליישום השינוי. עצם יישום מדורג של עצירת ההקפאה, הוא כשלעצמו מנגנון בקרה וביטחון למניעת מצב של משבר בשוק הדיור.

הסיבות לכך שהפסקת דחיית המשכנתאות לא תביא למשבר בשוק הדיור

הבנקים למשכנתאות לא ימהרו לממש נכסי מגורים

הלקחים שנלמדו מ-2008 בכל העולם הביאו את הרגולטורים, הבנקים וגופי המימון למסקנה כי מימוש של נכסים בתקופה קצרה עלול לייצר משבר חמור בהרבה. מהסיבה הזו איפשר בנק ישראל את דחיית המשכנתאות במארס 2020. הבנקים מבחינתם יבואו לקראת לוקחי משכנתאות ככל האפשר, אם זה בדחייתן או על ידי פריסת תשלומים שיעניקו ללקוחות זמן למצוא פתרון בטווח הארוך.

אתר בנייה צילום: גיל כהן מגן

היקף המשכנתאות המוקפאות נמוך מכדי לגרום למשבר

בניגוד לארה"ב, ערב משבר הסאב-פריים הבנקים בישראל לא העניקו משכנתאות למי שאינו נמצא במעגל העבודה. הם גם לא העניקו משכנתאות ביחס החזר גבוה ביחס להכנסה. חשוב לציין זאת מכיוון שמרבית מי שנפגעו במשבר הקורונה ויצאו לחל"ת זכאים לדמי אבטלה עד יוני 2021. זהו זמן שיאפשר להם למצוא עבודה, או למצוא פתרון מול הבנקים.

שוק המשכנתאות לא בנוי על הלוואות נון ריקורס

בארה"ב, חלק גדול מהמשכנתאות היה בשיטת נון ריקורס. כלומר, שיטת הלוואות שבה אין ערבות אישית של הלווה. בישראל, שיטת המשכנתאות כוללת ערבות אישית של הלווה, כך שישנה מחויבות הרבה יותר גדולה מצידו לעמוד בהלוואה. בנוסף, הבנקים לעתים דורשים ערבים. גובה ההחזר החודשי של המשכנתא מוגבל עד לכשליש מההכנסה החודשית נטו של הלווה. בשורה התחתונה: בישראל אין אפשרות לנטוש את הבית ולהיעלם לבנק, כפי שהיה בארה"ב.

ירידה בהתחלות הבנייה מתחילת 2020  

הסגרים בקורונה הביאו לשיבושים ועיכובים בקצב בניית הדירות. בנוסף, באחרונה דווח כי שר האוצר ישראל כ"ץ מסרב לחתום על רפורמה בשיווק קרקעות, כך שהיקפי הקרקעות ששווקו קטן ב-50% לעומת 2019. גורמים אלה יפגעו בהיצע הדירות בטווח הקצר והבינוני. לא זו בלבד, אלא שחלק מהיזמים והקבלנים הקפיאו פרויקטים עתידיים עד להתבהרות התמונה.

עיקר ההשפעה השנתית על התחלות הבנייה נובעת מהסגר הראשון והמשמעותי יותר.  במהלך הרבעון השני חלה למשל ירידה של 29% בהתחלות הבנייה בקצב שנתי. הירידה בהתחלות הבנייה משפיעה לטווח ארוך על שוק הדיור והיא תהווה גורם מקזז של היצע עתידי, במקרה של היצע גדול יותר של דירות שייצאו למכירה.

מכירת נכסים של משקי בית היא אנטי חברתית, במיוחד בישראל  

הדי המחאה החברתית של 2011 עוד זכורים היטב בשדרות רוטשילד. כך, הדבר האחרון שגופי המימון מחפשים הוא תמונות ברשתות החברתיות וידיעות בעיתון על משפחות מפונות מהבתים. הנזק התדמיתי עלול להיות גדול מהרווח של פינוי המשפחות. לכן, הבנקים ישאפו למציאות פתרונות לאותן משפחות. מאידך, אין לשלול לחלוטין את האפשרות לתרחיש כזה. במצב כזה תהליך פינוי של משפחה מדירה אורך לפחות שנה. בעקבות כך, אנחנו לא צפויים לראות מימוש מאסיבי של נכסי מגורים.

ככל שמתרחקים ממועד התפרצות המשבר - הכלכלה מתחזקת

משבר הקורונה היה נראה מדאיג הרבה יותר בחודש מארס. שוקי ההון קרסו וההלם הזכיר את משבר 2008. בתקופת הסגר הראשון, המכה הכלכלית היתה קשה. כעת, דווקא יש פחות לווים שמבקשים דחייה של משכנתאות, אף על פי שמספר המובטלים גבוה. מעבר לכך, קיימת הסתגלות לשגרת הסגרים ושלוש חברות שונות הכריזו כי החיסון שלהם יעיל לקורונה. כך, ניתן להסיק בזהירות שהמגמה היא מגמת שיפור.

ביטול תמ"א 38 ב-2022 תקטין את היצע ההתחדשות העירונית

סיום התוכנית הקיימת להתחדשות עירונית (תמ"א 38), קשיים ביורוקרטיים לאישור פינוי בינוי ובעיות ביורוקרטיות בהוצאת מכרזי מנהל (תוכנית ליצמן), מורידים את היצע הדירות העתידי.

מי שבונה על תחילת משבר דיור בינואר 2021 צפוי להתאכזב

למרות התחזיות השחורות, אם מחברים את כלל הגורמים המשפיעים על שוק הדיור, הרי שאין סיבה אמיתית לסמן את ינואר 2021 כנקודת משבר. הסיבה היא שאין לאף אחד מהגורמים בשוק אינטרס לתרום למשבר בשוק הדיור וירידת מחירי הדירות בזמן הקורונה.

ירון ספקטור

ירון ספקטור | ירון ספקטור

ירון ספקטור הוא כלכלן ושמאי מקרקעין ובעלים של חברת השמאים הגדולה בישראל במונחי היקף שומות, על פי הדירוג של 100 Dun's. ספקטור נמנה על בכירי השמאים בישראל ומומחה בהערכות שווי מקרקעין ונדל"ן מסחרי, מגורים ומלונאות. הוא בעל תואר M.B.A במנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker