כאילו לא יקר פה מספיק, תקן החניה החדש בתל אביב צפוי להחמיר את המצב

החלטת ועדת התכנון והבנייה בתל אביב הופכת את החניה למשאב במחסור. על אף שהתגובה בשוק הנדל"ן למגורים היא אטית, שווי דירות בתל אביב עם חניה צמודה צפוי לעלות בשיעורים גבוהים בהשוואה לדירות ללא חניה כלל

ירון ספקטור
ירון ספקטור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
חניון מאולתר סמוך לאתר בנייה בתל אביב
חניון מאולתר סמוך לאתר בנייה בתל אביבצילום: אייל טואג

החל ביולי, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר תל אביב מסמך מדיניות, שמהותו תקן חניה חדש המתייחס רק לבנייה חדשה בעיר. עם משבר הקורונה הבריאותי והכלכלי, נבלעו חדשות כה משמעותיות אלו, וזכו להתייחסות יחסית מצומצמת בציבור הרחב, בשעה שיש להן השלכות על מחירי הדירות, החניה בחניונים ולא פחות על איכות החיים ועל זיהום האוויר.

משמעות התקן החדש היא צמצום משמעותי של תקן החניה הקיים. על פי תקן החניה החדש, ברובעי מרכז העיר תל אביב (רובעים 3, 4, 5 ו-6) תקן החניה יעמוד על 0.5 חניות לדירה, משמעותו שכל דירת מגורים חדשה שנבנית, מתוך תוכנית בניין עיר שאושרה, תוכל לקבל חצי חניה. באופן פרקטי, המשמעות בפועל היא שרק אחת משתי דירות חדשות שייבנו במרכז תל אביב תזכה לחניה צמודה. ברובעים המרוחקים יותר ממרכז העיר (רובעים 1, 2, 7, 8 ו-9) התקן החדש מדבר על 0.8 חניות לכל דירה. הסיבה לתקן החניה החדש הוא לקדם את בניית המטרו והרכבת הקלה.

תל אביב בחלוקה לאזורים

תקן החניה נהפך מתקן מינימום חניות לדירה, כפי שהיה בעבר, לתקן מקסימום נמוך. בעבר חייבו חניות צמודות כתנאי לאישור תוכניות בנייה, על מנת שלא יקימו דירות ללא חניה שיעמיסו על החניה הציבורית. כעת, המינימום נהפך לתקן מקסימום שמונע הקמת מקומות חניה. ההחלטה הזו צפויה לפגוע גם באיכות החיים של תושבים קיימים בעיר, שייאלצו להתחרות על פחות ופחות מקומות חניה במרחב הציבורי.

פער מחירי דירות עם חניה צמודה יתרחב לעומת דירות ללא חניה

בפועל, החלטת ועדת התכנון והבנייה בתל אביב הופכת את החניה למשאב במחסור. כלומר, כל בנייה חדשה בעיר, שתבנה מתוך תוכניות בניין עיר חדשות, רק יגדילו את המחסור במקומות חניה בהשוואה למספר התושבים. בטווח המיידי לא תתרחש השפעה, היות שמדובר רק על תוכניות בניין עיר חדשות, אך ככל שיעבור הזמן ההשפעה תיתן את אותותיה. על אף שהתגובה בשוק הנדל"ן למגורים היא אטית, שווי דירות בתל אביב עם חניה צמודה צפוי לעלות בשיעורים גבוהים יותר בהשוואה לדירות ללא חניה כלל. 

ההחלטה לא תביא תושבים קיימים וחדשים לוותר על הרכב

תושבי מרכז תל אביב מתאפיינים בחתך סוציו-אקונומי גבוה, בין אם מדובר בשוכרים ובפרט כשמדובר ברוכשי דירות, ואפילו כשמדובר בדירות של 2 חדרים בלבד. מי שגרים בדירות בשווי של 3 מיליון שקל לא יוותרו בקלות על הנוחות של רכב פרטי.

בעיה נוספת שמונעת מתושבי תל אביב לוותר על הרכב הפרטי היא היעדר חלופות של תחבורה ציבורית לאורך כל ימות השבוע, קרי בשבתות וחגים. גם הרכבת הקלה שצפויה להתחיל לפעול חלקית בשנים הקרובות, והמטרו העתידי שייבנה בתוך 10-7 שנים, לא יסייעו, משום שגם אם אלו יפעלו בשבתות ובחגים, הם עדיין לא מאפשרים להתנייד מעבר לגבולות גוש דן, ולכן הצורך ברכב פרטי נשאר.

חניון ברחוב יהודה הלוי בתל אביב
חניון ברחוב יהודה הלוי בתל אביבצילום: אייל טואג

מכה להתחדשות העירונית בתל אביב וירידה בהתחלות הבנייה

ההחלטה של העירייה צפויה לפגוע בהיקפי ההתחדשות העירונית ומתחמים במתכונת פינוי בינוי, שלגביהם החלטת מדיניות החניה לא היתה תקפה עד לשלב זה. תוכניות פינוי בינוי הן תוספת משמעותית של בנייה חדשה. דיירים קיימים בפרויקטים של התחדשות עירונית, שמחזיקים בחניות פרטיות, לא יוותרו על חניות צמודות לדירות, אבל יקבלו דירה חדשה. כך, כל פרויקט פינוי בינוי יאלץ את מרבית הדיירים החדשים לרכוש דירות ללא חניה.

היות שלא ניתן למכור דירות גג/פנטהאוז ודופלקס ללא חניה אחת לפחות, המשמעות היא שקבלנים לא יוכלו להוציא תוכניות פינוי בינוי אל הפועל מבלי להציע לרוכשי הדירות באותן הבניינים חניות, או חניות מעטות מאוד. הם יחששו 'מלהיתקע' עם הדירות ללא חניה ושוויין יירד. 

רחוב אמיר גלבוע, תל אביב
רחוב אמיר גלבוע, תל אביבצילום: גוגל סטריט ויו

מחירי החניה בחניוני מרכז תל אביב צפויים לעלות

להחלטה צפויה להיות גם השפעה על המבקרים בעיר ועל התושבים הקיימים, שלעתים שוכרים מקומות חניה. ככל שייבנו דירות חדשות על פי התקן החדש, יגדל מספר התושבים בתל אביב על אזוריה, המחסור בחניה יחריף ואתו יעלו הביקושים לחניונים קיימים. בהיעדר היצע גדול של חניונים חדשים, מחירי החניות הפרטיות צפויים לעלות.

צפויה פגיעה בהכנסות עיריית תל אביב מהיטלי השבחה

תוכניות בניין עיר חדשות, אם משביחות את המקרקעין, חייבות בהיטל השבחה לפי התוספות הגלומות לחוק התכנון והבנייה, בשיעור של 50% מההשבחה. אם תכניות בניין עיר חדשות הן במדיניות חניה מחמירה של 0.5 או 0.8 חניות לדירה, שווי קרקע לדירה (בהשוואה למצב של חניה אחד לפחות), יקטן, ובהתאמה, יצומצמו היטלי ההשבחה שתוכל עיריית תל אביב לגבות.

ירון ספקטור

ירון ספקטור | ירון ספקטור

ירון ספקטור הוא כלכלן ושמאי מקרקעין ובעלים של חברת השמאים הגדולה בישראל במונחי היקף שומות, על פי הדירוג של 100 Dun's. ספקטור נמנה על בכירי השמאים בישראל ומומחה בהערכות שווי מקרקעין ונדל"ן מסחרי, מגורים ומלונאות. הוא בעל תואר M.B.A במנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker