השקיעו ושקעו: מה לעשות כשהשקעת הנדל"ן לא מניבה את התמורה?

היצע הדירות להשכרה בישראל נמצא במגמת ירידה - מה שעומד לזכות כל מי שמחזיק בדירה המוצעת להשכרה. ולמרות זאת, רבים מדי נקלעים לשוקת שבורה ודירה ריקה שגורמת לבעלים לנדודי שינה

יריב פז
יריב פז
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מודעת להשכרת דירה
מודעת להשכרת דירהצילום: אסף עברון

בעוד הצלחות ותשואות פנומינליות מהשקעה בנדל"ן הופכות לשיחות סלון מהדהדות ואבק כוכבים, כמו בשוק ההון, בעלים רבים של דירות להשקעה בישראל נאלצים לסגור אותה בהפסדים צורמים ותחושת כישלון. הפוסט הבא נועד לכל מי שמחזיקים בדירה המוצעת להשכרה ומתקשים לקבל ממנה תשואה מקובלת לנכס דומה.

את החלק הראשון בסדרת הפוסטים מתוך 3, נקדיש לדירות שנרכשו לצורכי השקעה בגבולות מדינת ישראל ושעומדות ריקות בניגוד לרצון הבעלים שלהן. את הפוסט השני נקדיש להשקעות נדל"ן מעבר לים שהסתבכו, ואת הפוסט האחרון לניהול נכון של השקעת הנדל"ן.

על פי נתוני משרד האוצר המתפרסמים מפעם לפעם, היצע הדירות להשכרה בישראל נמצא במגמת ירידה, העובדה הזאת דווקא עומדת בתקופה הזאת לזכות כל מי שמחזיק בדירה המוצעת להשכרה. ולמרות כל זאת, רבים מדי נקלעים לשוקת שבורה ודירה ריקה שגורמת לבעלים לנדודי שינה. כשהמשכנתא רובצת או שצריך לייצר הכנסה לצורכי קיום, גם משקיעים נקלעים למצוקה, וכשהלחץ ניכר, הפתרונות הרציונליים פשוט לא עולים במחשבה.

בחודשים האחרונים צדו את עיני כתבות המבשרות על היצע גדול של דירות להשכרה בשכונות חדשות ומבוקשות בישראל. אחת מהכתבות סיפרה כי דמי השכירות בעיר חריש צנחו לסכומים שנחשבים מצחיקים במונחים של היום, 2,400 שקל בחודש לדירות 4 חדרים חדשות. מקרים דומים התחרשו בקרית גת ובראש העין, שנהנות מתנופת בנייה מסיבית. משקיעים שרכשו דירות חדשות בשכונות צעירות לא צפויים להתקשות בטווח היותר ארוך בהשכרת הנכס כשהשכונה מתבססת דווקא.

לכאורה, קוראי פוסט זה יגידו לעצמם שהשכרת דירה היא עניין לעשירים, למי שיש להם. אבל אין הדבר כך. זוכי מחיר למשתכן שנדחקו בעל כורכם להפוך למשקיעים, עומדים להתמודד עם אתגר לא פשוט כלל של ניהול הדירות שרכשו להשקעה. אכלוסים משמעותיים בפרויקטים של מחיר למשתכן יגיעו לשיאם בשלוש השנים הקרובות, והרוכשים יידרשו לגלות גמישות ויכולות שיווק כדי להצליח להשכיר את דירתם בשכונות שבהן יהיה עודף היצע להשכרה. סוגיית השכרת דירה בעידן של ניידות גלובלית נהפכת יותר ויותר לבעיה צרכנית שעוד ידובר עליה רבות במדורי הנדל"ן, אפילו שכיום הנושא לא נראה כבעיה קיומית.

על פי נתונים שונים של הלמ"ס, בישראל יש כ-150 אלף דירות ריקות. חלקן הקטן הוא דירות נופש או מגורים זמניים לעשירים המגיעים לישראל, אך חלקם הגדול הוא דירות שאינן מושכרות מסיבות שונות שעליהן נפרט בפוסט זה.

בניין דירות בתל אביב
בניין דירות בתל אביבצילום: תומר אפלבאום

מי שיותר צריכים לדאוג ולגלות מקצועיות הם משקיעים שרכשו דירה בישראל בשכונות ותיקות או שנחשבות לפחות טובות באותו האזור, אך גם מי שלא רכשו בעצמם דירות להשקעה כלל, נאלצים יום אחד להתמודד עם השכרת דירה, למשל במצב של קבלת דירה בירושה. חלק גדול מהדירות הריקות בישראל הן דירות ירושה שנפלו כרעם ביום בהיר על יורשים שאינם מכירים את ענף הנדל"ן כלל, והם נאלצים להתמודד עם השכרת דירה לראשונה בחייהם.

תתפלאו, אבל גם בשוק הנדל"ן הרותח של ישראל, דירות רבות מאוד, גם בערים מרכזיות, פשוט עומדות ריקות ומחכות לשוכרים. אכן, אחד הפתרונות שבוודאי תוכלו להציע הוא פשוט למכור את הדירה שאנחנו לא מצליחים להשכיר. אך כלל אצבע אומר שדירה שעומדת ריקה יוצרת פגיעה במרקם הבניין והשכונה, ואם אותה קשה מאוד להשכיר, אז בוודאי שקונים שיבקשו לרכוש אותה יציעו מחירים הנמוכים דרמטית ממחירי השוק.

הבעיות והפתרונות

מחיר השכירות שלנו מנותק מהשוק: אחת הבעיות בנדל"ן היא השפעות פסיכולוגיות, אפקט הבעלות גורם למשקיעים לדרוש מחיר שאינו תואם את תנאי השוק על נכס שברשותם. התוצאה היא שהנכס עומד ריק ואינו מושכר במשך תקופה ארוכה, וכך נוצר מצב שההפסד מאי השכרת הנכס עולה על ההנחה שהיינו צריכים לתת על המחיר שאותו אנחנו דורשים. אם נתקלתם בשוכר שכן מעוניין לשכור את הדירה שהצעתם, תנו לו להציע את ההצעה שלו וראו עד כמה היא ממשית. בסופו של דבר עסקה היא מפגש של מציעים ושוכרים מרצון.

שיווק מוטעה: כמעט אף אחד מאתנו לא עבר קורס צילום, אבל בכל זאת לפחות פעם בשנה אנחנו נדרשים למכור מוצר יד 2 באינטרנט ולצלם אותו. למראה הדירה בתמונות יש השפעה מכרעת על היקף הפניות, הרושם הראשוני וגם על מחיר ההשכרה. פעמים רבות מדי מתעצלים בעלי הדירה להחליף תמונות שמציגות את הדירה בצורה שלילית. תמיד נצלם את הדירה תוך התייחסות ליתרונותיה, ולא נביא את החסרונות בקדמת הבמה. תמיד נציג קודם את החללים הגדולים והמוארים ולא את החשוכים והקטנים. אם אתם מתקשים להשכיר את הדירה, צלמו מחדש תמונות חדשות לחלוטין, וייתכן שתפתרו את הבעיה.

היצע גדול של דירות באזור: כפי שתיארנו בתחילת הפוסט, אחת הבעיות בשכונות חדשות הוא עודף היצע להשכרה. במקרה כזה אם נחזור לנושא הדירה הריקה, עדיף להשכיר את הדירה במחיר נמוך אפילו ממחיר השוק, מאשר שהדירה תעמוד ריקה. במצב שבו הדירה ריקה תקופה ארוכה, השכנים והשוכרים הפוטנציאליים מפיצים את השמועה לגבי מצב הדירה, ואתם תתקשו להשכיר אותה לאחר מכן. לכן, במצבים של עודף היצע כדאי לסגור חוזה השכרה גם לטווח של שנתיים ואולי מעט יותר מזה, כדי להבטיח שתוכלו לעבור את התקופה הקשה ללא צורך בהוצאת הדירה למכירה באופן חפוז. יתרון נוסף הוא שתקופות כאלה מנערות משקיעים חלשים מהשוק, ואילו המקצוענים נשארים לטווח הארוך יותר וגורפים את התמורה הנכונה מהדירה.

תחזוקה לקויה של הדירה: יש להתאים את הדירה המוצעת לשוכרים לסטנדרט הדירות באותו האזור. אם הדירה שלנו לא עומדת בסטנדרט הנהוג באותה השכונה, כוחות השוק יעשו את עבודתם באופן כזה ששוכרים לא יהיו מעוניינים להיכנס אליה. אין ספק ששיפוץ של הדירה עולה עוד ממון רב ומגדיל את ההשקעה בדירה שכבר כעת לא מניבה תקבולים, אך שיפוץ נכון מעלה את ערך הנכס, בעוד ששיפוץ מוגזם או שאינו מותאם לדירה פשוט מניב תשואה נמוכה יותר.

כניסה להסכם שכירות משנה: הדרך המקובלת להשכיר את הדירה היא לשמש כסוכן שלה, אבל לעתים הסוכן אינו מתאים למשימה והוא הגורם לבעיה. להודות בכך זה קשה, אבל לעתים כדאי לוותר על האגו ולזוז הצידה. הגם ששכירות משנה הוא פתרון שמעט מאוד בעלים של דירות יעדיפו, הוא יכול למעשה להוציא אתכם מהבוץ ומהר. במסגרת הסכם שכירות משנה אנחנו משכירים את הדירה למשקיע בחוזה ארוך טווח, והמשקיע, שמתחייב לשלם לנו דמי שכירות מופחתים בהרבה, מטפל בהשכרת הדירה. הפתרון הזה הוא פתרון של השוק היעיל, ומומלץ למי שדירתם עומדת ריקה במשך שנים ארוכות מאוד. המשקיע שיתקשר איתנו בהסכם ייהנה מתשואה על נכס ואנחנו נתחיל לקבל תזרים מזומנים קבוע.

יריב פז

יריב פז | יריב פז

מתגורר בארה"ב ומכהן כמנכ"ל ובעלים של Paz Group, המעניקה ליווי וייעוץ למשקיעים ברכישת נדל"ן בארה"ב החל מ-2010. ל-Paz Group משרדים בישראל, ניו יורק, קליבלנד והפיליפינים. טרם כניסתו ליזמות בענף הנדל"ן הקים חברה שסיפקה שירותי תוכן לחברות הסלולר הגדולות בישראל.

הבלוג יביא בכל שבוע סיפורים מעניינים מעולם הנדל"ן שמתרחשות בעולם ובישראל, עם זווית מעניינת ומקומית על שוק הנדל"ן הגדול בעולם, ארה"ב.

גילוי נאות: אין לראות בדוגמאות ו/או במקרים המובאים בבלוג כהמלצה ו/או הצעה לפעילות בשוק הנדל"ן ואין לפרש את הפוסטים כהמלצות. רכישה, מכירה או השקעה בענף הנדל"ן חייבת להתבסס על פי המאפיינים והצרכים הספציפיים של כל אדם, לאחר בירור ובדיקה של פרטיה של העסקה לעומק. כל הנתונים שמובאים בבלוג נבדקים ומתבססים על מקורות מידע מוסמכים.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker