המסורבים: מתי הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא?

שתיים־שלוש המחאות שלכן לא כובדו? אתם נמצאים במשיכת יתר, מעבר למסגרת? פיגרתם פעם פעמיים בהחזר הלוואה? כל אלה,ועוד, יובילו בנק לסרב לבקשת המשכנתא שלכם. מה אפשר לעשות? קודם כל להזמין את דו"ח האשראי הצרכני שלכם

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יריד דירות
יריד דירות. לא חותמים לפני שמבררים אם אפשר לקבל משכנתא (אילוסטרציה, למצולמים אין קשר לנאמר) צילום: דודו בכר

הכותבת היא יועצת משכנתאות

אחד החששות הגדולים של רוכשי דירות הוא ממצב שבו בנק עלול לסרב להעניק להם משכנתא. כדי להימנע ממצב זה מבקשים הרוכשים אישור עקרוני למשכנתא טרם רכישת הנכס, כדי להיות בטוחים שברגע שיתקדמו עם עסקת הרכישה, הם יקבלו את המשכנתא. יחד עם זאת, מלבד הבחינה האשראית, האישור העקרוני תלוי בעוד שני גורמים, כשהראשון הוא הערכת השמאי מטעם הבנק, בהנחה שהוא לא ימצא חריגות בנייה או בעיות ברישום הנכס. הגורם השני הוא הסכמה של חברות הביטוח לבטח בביטוח חיים את שני בני הזוג. לעתים הבנק מסרב להעניק לכם משכנתא. אלה ארבע הסיבות העיקריות:

ארבע סיבות: על מה מסתכל הבנק 

1. אי התאמה בין סכום המשכנתא וההחזר החודשי ביחס להכנסה את המצב הזה ניתן למנוע דרך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא. אם תקבלו אישור עקרוני בהנחה שכל הנתונים עליהם הצהרתם מדויקים, הבנק יסכים להעניק משכנתא בתנאי שאין בעיה בסעיפים הבאים.

2. היסטוריית אשראי שאינה תקינה או התנהלות כלכלית לא אחראית - ההתנהלות הכלכלית שלנו היא הדבר החשוב ביותר בבוא הבנק — להחליט האם לתת לנו משכנתא.

3. מצב משפטי או חריגות בנייה בנכס אם הזכויות בנכס לא מוגדרות בצורה שהבנק מוכן לקבל, אז הוא לא יסכים לקבל את הנכס כבטוחה שלא יוכל לממש במקרה קיצון של אי תשלום.

צילום: אילה טל

4. סירוב של חברת הביטוח לבטח אתכם בביטוח חיים במידה ואתם לא ברי ביטוח, לפחות בחלק מהמקרים הבנק לא יסכים להעניק משכנתא.
סיבה מספר אחת נוגעת באחריות בסיסית של רוכשי הדירה לערוך את הבחינה הצרכנית הבסיסית, באשר ליכולתם לממן את הדירה על פי מגבלות בנק ישראל. את אלה הזכרנו בעבר בטור זה, ולכן נדון לעומק בסיבה מספר 2 לסירוב הבנק להעניק משכנתא, ואת הסיבות העיקריות והבולטות להיווצרותה.

אז איפה המשכורת שלכם?

העצה החשובה ביותר למבקשים ללוות משכנתא מבנק, עוד לפני בקשת אישור עקרוני, היא להוציא דו"ח אשראי צרכני מבנק ישראל המפרט את ההיסטוריה האשראית שלכם בשלוש השנים האחרונות. את הדו"ח הזה רואים גם מי שמקבלים את ההחלטה אם להעניק לכם משכנתא או לא. אם בדו"ח הזה מופיעות הערות על התנהלות כלכלית שאינה תקינה, סיכויים רבים שלכל הפחות השאלות הללו יעלו גם מטעם הבנק. אלה הסעיפים של התנהלות לא תקינה:
צ'קים שחזרו מסיבת אי כיסוי — לאחר עשרה צ'קים שחוזרים חשבונכם הופך למוגבל. אבל גם לפני שזה קורה, בשביל הבנקים מספיק שחזרו בתקופה קצרה כמה  צ'קים, וכבר יעלו שאלות מהותיות ביחס לשאלה אם תוכלו בכלל לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים של אלפי שקלים. 

חריגה ממסגרת אשראי בחשבון עו"ש — על פי הסטטיסטיקה, 40% ממשקי הבית בישראל נמצאים במינוס כרוני. כל עוד אתם לא מנצלים יותר ממסגרת האשראי שעליה חתמתם מול הבנק, הדבר נחשב להתנהלות תקינה. אם חרגתם מעבר למסגרת האשראי שהעניק לכם הבנק, תידרשו לספק הסברים. אם זו התנהלות קבועה אתם בבעיה. 

פיגורים בהחזרי הלוואות צרכניות — כל פיגור, בודד אפילו, בהחזר הלוואה נרשם בדו"ח אשראי צרכני ומספיק בשביל הבנקים לסירוב.
עיקולים שהוטלו בשל אי תשלום חוב - אם הוטל עיקול על חשבון הבנק שלכם בשלוש השנים האחרונות, גם אם הוא הוסר, תהיה לכך עדות בדו"ח האשראי שתוציאו מבנק ישראל. עיקול בודד וחד פעמי, ייתכן שתוכלו להסבירו, אבל גם כאן מספיק ברישום כזה כדי להפוך אתכם למסורבים.

תלושי משכורת שלא תואמים את ההפקדות בחשבון הבנק זהו מצב שנחשב נדיר, אך מדליק נורה אדומה גדולה ולא משתקף בדו"ח נתוני האשראי. אם מסיבה כלשהי תלושי המשכורת לא תואמים את ההעברות בפועל לחשבון העו"ש, או במקרה שבו אתם מקבלים משכורת בצ'ק ולא מפקידים אותו לחשבון, הבנק עלול לראות בזה בעיה.

מקרים קיצוניים של היסטוריית אשראי בעייתית (בלשון המעטה) —  במקרים של לקוחות מוגבלים על פי בנק ישראל, הנמצאים בתהליך של פשיטת רגל, או שיש להם תיק פתוח בהוצאה לפועל,  תידרש עבודת הכנה מעמיקה מאוד ותהליך ליווי ארוך של אנשי מקצוע, המומחים בהבראת המשפחה ובקבלת משכנתא במצבים כאלה. יש להביא בחשבון, שגם אחרי תהליך הבראה מוצלח אף אחד לא מבטיח כי הבנק יסכים לתת משכנתא וכל מקרה ייבחן לגופו. בכל אופן, לקוחות שעונים על הקריטריונים הללו לא יכולים לחתום על רכישת דירה בטווח המיידי.

רוצם משכנתא? גלו מודעות עצמית

מניתי כמה סיבות קלאסיות  לסירוב הבנקים להעניק משכנתא, אך יש עוד מגוון רחב של סיבות שעלולות להפוך אתכם למסורבים. הדרך לטפל במצבים הללו היא קודם כל לגלות מודעות עצמית גבוהה של היחיד או של בני הזוג, ושיקוף אמיתי של ההתנהלות הכלכלית. במקרים שבהם לא הקפדתם על התנהלות כלכלית מתוכננת ואחראית, מוטב כי תגישו בקשה לאישור עקרוני מהבנק רק אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע, או כשיש לכם יכולת להסביר מקרה בודד של חריג שהופיע בדו"ח. גם אם לא הוצאתם דו"ח אשראי צרכני ואחד מהסעיפים שהוזכרו במאמר זה אינם תקינים באופן מלא, אין לחתום בשום אופן על עסקה לרכישת דירה. מי שיחתום על חוזה במצב בעייתי, מסכן עצמו במצב של אי יכולת לממן את העסקה.

במאמר הבא יוסבר מדוע חשוב להזמין שמאי לפני שרוכשים דירה. 

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker