הזמן להיות שמרנים: למה חשוב להקטין סיכונים במשכנתא ומתי זה נכון?

נטילת משכנתא היא החלטה שמתקבלת בתנאים של אי-ודאות, וכשבוחרים במסלול ההחזר - חשוב להביא בחשבון את כל המשתנים שאתם עלולים להיתקל בהם גם בעתיד הרחוק

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בית ביישובי חוף הכרמל
ימית אפריאט
ימית אפריאט

אחת ההחלטות הכלכליות הכי משמעותיות שמקבל משק בית היא המשכנתא - בחירה תשפיע על איכות החיים של משק הבית לאורך שנים ארוכות.

תופתעו לשמוע שאפשר לקבל החלטה אופטימלית שתעמוד גם במבחן המציאות וגם בשינויים במשק שיתרחשו, ככל הנראה, לאורך השנים שבהן תפרעו את התשלומים.

נטילת משכנתא היא החלטה שמתקבלת בתנאים של אי-ודאות. אנחנו לא יודעים אם ריבית בנק ישראל תעלה ומתי, מה יהיה גובה המדד וכן מה יהיה השכר החודשי שלנו בעוד כמה שנים. הרבה מאוד משתנים של אי-ודאות, ובתוך כל אלה אנחנו צריכים לקבל החלטות על המסלולים שבהם אנחנו בוחרים.

אם נסתכל על התמונה העולמית שנוצרה בעקבות משבר הקורונה, אפשר לראות את הבנקים ברחבי העולם מדפיסים עוד ועוד כסף. החששות מאינפלציה גדלים - זה לא אומר שתהיה התפרצות של אינפלציה בוודאות, אך לטענת כלכלנים רבים הסיכון הזה גדול יותר מבעבר.

ככל שנפחית את הסיכונים במשכנתא, כך נוכל פחות ליהנות מהחזרי משכנתא נמוכים מעט יותר בטווח הקצר, אך כדאי לראות את הפחתת הסיכונים כמעין ביטוח שרכשנו כדי לישון טוב בלילה.

מתי אנחנו חשופים לסיכונים במשכנתא?

לפני הכל נגדיר מהו סיכון. כשמדברים על משכנתאות, סיכון הוא כל שינוי לרעה בערך החוב שלנו לבנק או בתשלום החודשי, או במקרה הרע - גם וגם. ההגיון הבסיסי אומר שכשאנחנו פודים את החוב לבנק בתשלומים, ערך הקרן צריך לרדת ככל שעובר הזמן. אם אנחנו משלמים וערך הקרן יירד או שהתשלום החודשי יעלה - זוהי הפתעה לא נעימה בכלל עבור משק בית שמתנהל עם תקציב חודשי.

ייעוץ למשכנתאצילום: עופר וקנין

אם נתאר בכלליות את המצבים שבהם אנחנו חשופים לסיכונים במשכנתא אז אלה שני המקרים העיקריים:

כשהתשלומים והקרן צמודים ובריבית משתנה - כשבוחרים במסלולים שבהם גם הריבית יכולה להשתנות או שהתשלומים צמודים למדד, וכך גם קרן ההלוואה.

מסלולים בריבית משתנה - כשבוחרים במסלולים שבהם הריבית יכולה להשתנות, אך אין הצמדה נוספת למדד. למשל במסלול פריים גובה הריבית משתנה בהתאם להחלטות הריבית של בנק ישראל. במסלולים אחרים הריבית יכולה להשתנות בתחנות שונות, למשל בהתאם לריבית האג"ח.

מבין המסלולים המשתנים, ברור כי אלה החשופים גם לשינויים והצמדה של התשלומים וגם לריבית הם בעלי הסיכון הגדול ביותר לבעיות.

איך אפשר להפחית סיכונים במשכנתא ולישון טוב בלילה?

כיום כשהריבית הקבועות נעות סביב שפל היסטורי, ראוי לשקול דווקא להעניק משקל גדול יותר להפחתת סיכונים במשכנתא. ההמלצה אינה יכולה להיות נכונה תמיד - היא מתאימה למי שנוטלים משכנתא לטווח ארוך יחסית, שיודעים שהסיכוי למעבר דירה בשנים הקרובות נמוך ושאינם מעוניינים בהפתעות. אפשר להגיד שההגדרה הזאת מאפיינת מכנה משותף רחב מאוד של הציבור הישראלי, אבל אין הגדרה שנכונה לכולם - לכל לווה יש מאפיינים אישיים ותמהיל ההלוואה מותאם תמיד לצרכיו.

בנוסף, יש לזכור שהבנקים מאפשרים כיום ליטול משכנתאות עם מרכיב פריים של שני שלישים, אבל אותן משכנתאות בדרך כלל לא יהיו במרווחי פריים נמוכים כפי שהיה בעבר. אזי ההתלבטות בין מסלול בריבית קבועה שאינה צמודה ל-20 שנה, שגבוה ב-1% בלבד לעומת מסלול פריים - נראה כי עלות הביטוח מפני שינויים עתידיים יכולה להצדיק את העדפת המסלול הקבוע.

באופן כללי, אם ההתלבטות היא בין מרכיב פריים בריבית של כ-2% לעומת מסלול זהה בריבית קבועה, לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות. מי שמעוניינים במשכנתא גמישה ללא קנסות יבחרו בפריים, בעוד מי שהגיעו לנחלה הסופית, או לא רוצים להיות חשופים לשינויים - יבחרו בריבית קבועה.

בשורה התחתונה: בנק ישראל קבע כי לפחות שלישים מהמשכנתא תהיה בריבית קבועה. ברוב המקרים, את המרכיב הזה כדאי לבחור עם ריבית שאינה מושפעת ממדד המחירים לצרכן. בכל אופן, ברוב המקרים רצוי שלא ליטול הלוואות צמודות מדד לטווחים ארוכים.

כמובן שבמדד יש גם סיכוי להרוויח, במידה שההצמדה המצטברת היא אפסית או שלילית. לטעמי, ביחס הסיכוי סיכון הקיים, רוב משקי הבית יעדיפו לדעת שהם לא חשופים לסיכון, מאשר הידיעה שהם חשופים לסיכון וגם יכולים להרוויח במידה שהמדד יירד. מוטב שאת הרווחים שלנו נפיק מהשקעות מנוהלות על ידי גופים מקצועיים - ולא מהימורים על גובה המדד.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker