האם המשכנתא שלכם צריכה להיות צמודה למדד?

אחד החששות הגדולים של נוטלי משכנתאות הוא מניפוח ההלוואה בעקבות אינפלציה ■ האם החששות מוצדקים?

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ייעוץ משכנתאות בבנק מזרחי טפחות
ייעוץ משכנתאות בבנק מזרחי טפחותצילום: עופר וקנין

אחת הסוגיות שנוטלי משכנתאות הכי מתלבטים לגביהן היא החשיפה למדד המחירים לצרכן. אם נלך לעבר הרחוק, חוסר הידע והבנה הפיננסית גרמו לכך שהרבה יותר לווים נטלו מסלולים צמודי מדד במשקל גבוה, בשילוב של מדדים גבוהים שהתרחשו בעבר - ונוצר מתכון של משכנתאות עם החזרים תופחים והולכים וקרן הלוואה שיורדת לאט מאוד, ואפילו עולה בשנים הראשונות.

המקרים האלה לימדו את הציבור בישראל על כוחה של האינפלציה - על היכולת שלה להתגלגל לעליית קרן ההלוואה ולהתבטא ביוקר המשכנתא. מאז 2012 המדדים בישראל נמוכים יחסית ויש שנים של מדדים שליליים, מאז אותה שנה המדד עלה בשיעור נמוך יחסית, לעומת הממוצע הרב-שנתי.

במאמר מוסגר נגיד שגם המקרו כלכלן הטוב ביותר בעולם, עם יכולות חיזוי ממש נבואיות, לא יודע להגיד כיום ברמת ביטחון גבוהה מה יהיה שיעור האינפלציה ב-2025. אמנם יש ציפיות הנגזרות משוק ההון, אולם גם הן משתנות ללא הרף.

כשחוסר הוודאות גבוה וההפתעות שעלולות להגיע גבוהות מאוד למשק הבית, במקרים רבים כדאי לשלם יותר על ריבית המשכנתא כדי להעלים את הסיכונים. זוהי הסיבה העיקרית להעדפת מסלולים שאינם צמודים למדד על פני מסלולים צמודי מדד.

למראית עין, הריבית במסלולי צמודי מדד נמוכה בהשוואה לכל מסלול מקביל שאינו צמוד. העובדה הזאת גם מביאה את ההחזר החודשי הראשוני במסלולים צמודי מדד להיות נמוכים יותר, לעומת אלה שאינם צמודים.

ייעוץ משכנתאות. למצולמים אין קשר לכתבהצילום: ניר קידר

מצד אחד, בשנים האחרונות מדד המחירים לצרכן נמוך בראייה היסטורית. כך, 2020 הסתיימה עם מדד מחירים לצרכן שלילי - ירידה של 0.4%. המשמעות היא שמי שנטלו מסלולים צמודי מדד נהנו דווקא מירידה ביתרת ההלוואה שלא סולקה בגובה ירידת המדד. תיאורטית בלבד אפשר להקביל את המצב הזה למרכיב של ריבית שלילית.

עד כאן החדשות הטובות. הצמדה למדד המחירים לצרכן יכולה להסתיים במפח נפש. הבעיה האמיתית בחשיפה למדד היא חוסר השליטה במה שיקרה קדימה. הרי אין לאף אחד מאיתנו את היכולת לחזות מה יקרה בעתיד, במיוחד העתיד הרחוק יותר. בשנים שבהם המדד מפתיע לרעה הוא מגיע עם הצמדה

ככל שההלוואה ארוכה יותר, כך להצמדה למדד יש פוטנציאל לעלות לכם ביוקר במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה בטווח קצב האינפלציה השנתי של בנק ישראל. מסוכנים במיוחד עלולים להיות מסלולי המשכנתא הארוכים של בנק ישראל.

כיצד מושפעת המשכנתא מהצמדה למדד המחירים?

אז איך הצמדה למדד המחירים לצרכן עלולה להסתיים בעלות כספית גבוהה ללווה? אפשר לדמות את פעולת מנגנון ההצמדה לגלגל שאתם מנסים להוציא ממנו את האוויר, אבל במקביל מחוברת אליו משאבה וכל הזמן מזרימים אליו עוד ועוד אוויר. האוויר שיוצא הוא התשלומים שאתם מסלקים של קרן וריבית, והאוויר הנכנס הוא מדד המחירים לצרכן שחוזר בכל חודש ומנפח שוב את הגלגל. האם האוויר יתרוקן ובאיזו מהירות? זה כבר תלוי בקצב שבו כל אחד מהצדדים מתאמץ.

תשלומי המדד לא רק מגדילים את יתרת קרן ההלוואה בהתאם לגובה המדדים, בשיטת ריבית דריבית. כלומר כל מדד חיובי, מגדיל את יתרת הקרן שגדלה בעקבות המדד הקודם.

למי ההצמדה למדד יכולה להתאים ובאילו מצבים?

סילוק משכנתא זמן קצר לאחר נטילתה: מי שמעוניינים לסלק מסלול משכנתא בתקופה קצרה יחסית מרגע נטילתו, יעדיפו במקרים רבים הצמדה למדד המחירים, כדי להפחית סיכונים לתשלום קנסות היוון גבוהים יותר אם הם נוטלים מסלולים מקבילים צמודים.

מי שבוחרים במשכנתא לתקופה קצרה: כאמור, קל יותר לצפות את התפתחות האינפלציה לטווח קצר על פני הטווח הארוך. כך שמי שבטוחים שבעתיד הקרוב ישררו מדדים נמוכים, יכולים לקחת סיכון מחושב. לתקופות קצרות האופק בהיר יותר, ומי שמעוניינים להמר על גובה המדד יכולים להפסיד פחות במידה שהם טועים.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker