ימית אפריאט
ימית אפריאט

רוכשי דירות רבים מגיעים לתהליך חיפוש הדירה מבלי להכיר את המגבלות הבסיסיות בהוראות בנק ישראל. כדי לקבל החלטות בשוק הנדל"ן והמקרקעין, עלינו להכיר את המגבלות הרגולטוריות ולהבין מהם תנאי הסף עוד לפני שמתחילים בחיפושים. כדאי לדעת, למשל, כמה הון עצמי נדרש, אם בכל רמת שכר אנחנו יכולים להתחייב לכל החזר, לכמה שנים ניתן לפרוס את ההלוואה ועוד.

נתחיל עם השאלה שמעסיקה כל אדם שרוצה לרכוש את דירתו הראשונה - כמה כסף אני צריך "להביא מהבית"? ההון העצמי שלכם הוא סך ההון הפנוי שיהיה נזיל במועד העברת התשלום אל מוכר הדירה, כפי שנקבע בחוזה. 

בנייה בשכונת רמת שלמה בירושליםצילום: אמיל סלמן

הון עצמי לדירה ראשונה ויחידה

לדירה ראשונה תידרשו להביא מינימום 25% מערך הנכס. במקרים שבהם אתם מגיעים למימון מקסימלי, מומלץ לערוך שמאות ולוודא כי ערך הנכס תואם למחיר הקנייה. במידה שהשמאי מעריך את הנכס בפחות מסכום הקנייה, הבנק יכיר בהערכת השמאי על פני מחיר החוזה, ועל בסיסה יעמיד את האשראי - ואתם תצטרכו להביא עוד הון עצמי, לפעמים זה לא מתאפשר, ולכן חשוב מאוד להביא את זה בחשבון. 

כלל מס' 1: תידרשו להביא 25% ממחיר הקנייה או השמאות, הנמוך מביניהם

דירה חליפית למשפרי דיור

אם אתם משפרי דיור, כלומר יש בבעלותכם בדירה, אך אתם מתכננים למכור אותה ומגישים בקשה למשכנתא לנכס הבא, תוכלו לקבל עד 70% מימון מהבנק, כלומר תידרשו להביא מינימום 30% הון עצמי. אם דירתכם נמכרה ורק אז נכנסתם לתהליך רכישה, אנחנו חוזרים לתרחיש הקודם, שבו תידרשו להביא 25% מהסכום. 

כלל מס' 2: לרכישת דירה חליפית תידרשו ל-30% הון עצמי

דירה שנייה

לדירה שנייה תוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס. עם זאת, ניתן לשעבד גם עד 50% משווי הדירה הקיימת, במידה שאין עליה שעבוד כלל או שיש עליה שעבוד חלקי, זאת בכפוף לעמידה בכללי יחס-החזר מתוך ההכנסה נטו. כמובן שכל ניצול של אפשרות כזאת מחייב התייעצות ותכנון מעמיק, ואין לקבל כאן החלטות בקלות דעת. 

כלל מס' 3: לרכישת דירה שנייה ניתן לקבל עד 50% מימון

מחיר למשתכן

במחיר למשתכן העניקה המדינה הטבה וקבעה שהרוכשים יוכלו להגיע עם מינימום 100 אלף שקל הון עצמי, ויוכלו לקבל מקסימום משכנתה של 75% מימון מערך הדירה האמיתי בשוק החופשי על פי שמאות, ולא מערך החוזה כפי שניתן לקבל בכל רכישה רגילה. המגבלה בחישוב הזה היא לנכס בשווי של עד 1.8 מיליון שקל.

לדוגמה: אם מחיר הקנייה (החוזה) 1.2 מיליון שקל ושווי השוק לפי השמאות הוא 1.5 מיליון שקל, המשכנתא המקסימלית שניתן לקבל היא 1.1 מיליון שקל.

כלל מס' 4: במחיר למשתכן אפשר לקבל 90% ממחיר הרכישה, שהם 75% מערך הדירה בשוק החופשי

יחס ההחזר מתוך ההכנסה

היחס שבין ההחזר החודשי במשכנתא לבין ההכנסה הפנויה הוא ההחזר מההכנסה נטו, בניכוי כל ההתחייבויות - למשל הלוואות או תשלום מזונות שההתחייבות בגינן מעל 18 חודשים (לא הוצאות של משק הבית).

הכלל היבש המצוי בהוראות של בנק ישראל קובע שיחס ההחזר לא יעלה על 50% מההכנסה נטו, אך בפועל (ואני שמחה על כך) אף בנק לא מאפשר להתחייב להחזר משכנתא של 50% מההכנסה של הלווה, ורוב הבנקים ידרשו שלא תעברו יחס החזר של 40%. יש בנקים שמרניים יותר שיגבילו את יחס ההחזר ל-35%-30%. אני תומכת מאוד בגישה הזו, כמובן שכל מקרה ייבחן לגופו  ותלוי הכנסות, רמת חיים ותעדופים. 

כלל מס' 4: יחס ההחזר מסך ההכנסה לא יעבור את ה-40%

מי יכול להיות ערב במשכנתא? 

יש מקרים שבהם יחידים או זוגות צעירים לא עומדים בתנאים של הבנקים לקבלת משכנתא מסיבות של יחס החזר להכנסה. אז קיימת האפשרות להכניס ערב משלם (ערב תומך או לווה נוסף).

הערב הוא בעצם גורם נוסף שמתחייב לתשלום של אחוז מסוים מההחזר החודשי. הערב עובר תהליך חיתום בדיוק כמו נוטלי המשכנתא, וגם כאן יש תנאים: הערב חייב להיות קרוב מדרגה ראשונה - כלומר, הורים או אחים, עם עדיפות להורים. לערבים נערכת בחינת יכולת ההחזר והכרה של רק 50% מההכנסה של הערבים. אם הם עומדים בתנאים אלה, הם יוכלו להיחשב ערב משלם.

כלל מס' 5: ערב משלם יהיה מדרגה ראשונה בלבד ובתנאי שעומד בבחינת יכולת החזר

אורך חיי ההלוואה

לא ניתן לפרוס הלוואה ליותר מ-30 שנה. וזה תלוי כמובן בגיל הלווים, לצורך העניין, אדם בן 60 לא יכול לפרוס משכנתא ל-30 שנה. ברוב הבנקים, הפריסה המקסימלית היא עד גיל 75.

כלל מס' 6: לא ניתן לפרוס משכנתא ליותר מ-30 שנה

תמהיל המשכנתא

בעת בניית הרכב המשכנתא, יש להביא בחשבון כי 33% מסכום המשכנתא הכולל חייב להינטל במסלול הלוואה בריבית קבועה (צמוד למדד או לא צמודה).

כלל מס' 7: שליש מההלוואה יהיה במרכיב של ריבית קבועה

מהי המשמעות של אחוזי המימון במשכנתא?

הבנקים בישראל מדרגים את ההלוואות לפי רמות סיכון. בתוך רמות הסיכון נכללים הרבה מאוד פרמטרים, כשהבולט ביניהם הוא היחס בין שווי ההלוואה לשווי הבטוחה. ככל שהיחס הזה נמוך יותר, כך הסיכון נמוך יותר.

יש שלושה סיווגים של רמות סיכון:

45%-0% - רמת הסיכון הנמוכה ביותר עבור הבנק. ברמת סיכון זו נצפה למצוא את הצעת הריבית הנמוכה ביותר עבור אותו לווה ואותו נכס בדיוק.

60%-45% - רמת סיכון בינונית עבור הבנק, והתמחור יהיה מעט גבוה יותר מהמדרגה הקודמת.

מעל 60% - רמת הסיכון הגבוהה ביותר, ובמסגרתה הבנק יציע את הריבית הגבוהה ביותר בכל מסלול, עבור לווה זהה ואותו נכס בדיוק. 

בשורה התחתונה: להתכונן מראש ולחשוב על כל תרחיש

רגע לפני שאתם מגיעים לראות דירה שבה אתם מעוניינים, עשו שיעורי בית בסיסיים ובדקו עוד בשלב החיפוש בלוחות המודעות שיש ברשותכם את ההון העצמי הדרוש, וכי ביכולתכם לעמוד ביחס ההחזר של המשכנתא מסך ההכנסה שלכם.

כדאי לבצע חישובים באמצעות סימולטור משכנתא שקיים באינטרנט. חשוב לבצע את הסימולציה על תמהיל שונה של שנים (למשל, 20, 25, ו-30 שנה), מדי לאפשר לעצמכם מרווח ביטחון או פתח לשינויים בעתיד. 

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker