מתי הגדלת מרכיב הפריים במשכנתא יכולה לשפר את מצב הלווים - ומתי לא?

אם קיים מסלול חליפי שמציע ריבית זהה או אפילו נמוכה יותר ללא כל סיכון לשינוי הריבית, אז ברור שאין ולא צריכה להיות התלבטות באשר למהי הבחירה המועדפת

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירות בבנייה בבית שמש

בשבוע שעבר, לאחר תקופה של עשור שבה בנק ישראל הגביל את היכולת ליטול משכנתאות עם מרכיב פריים העולה על שליש מסך המשכנתא, הוא התיר לבנקים להעניק הלוואות עם מרכיב פריים של שני שלישים, במקום שליש כיום. עם זאת, לא כל הלווים אכן ייהנו מהוזלה משמעותית בעלות המשכנתא.

מה זה ריבית הפריים?

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בנקאי של 1.5%. ב-2007 ריבית הפריים עמדה על 5.75%, ומאז המגמה הראשית היא ירידה, עד שהגיעה ל-1.6% ב-2015 ומאז, למעט העלאה לתקופה קצרה של ריבית בנק ישראל ב-0.15% היא נשארה נמוכה.

ריבית הפריים מגבירה את המוטיבציה של רוכשי דירות לבחור במסלול זה כמעט בכל הלוואה לדיור בהיקפים כאלה ואחרים. בנק ישראל ספג בשנים האחרונות ביקורת על שלא איפשר לנוטלי המשכנתאות להשתמש במרכיב פריים גבוה יותר ובכך מנע מהם ליהנות מהריבית הזולה. 

מהם היתרונות בהגדלת מרכיב הפריים?

יעילות גבוהה בהפחתת קרן ההלוואה: מאחר ששיעור ריבית הפריים נמוך, בגין כל תשלום במסלול פריים, החלוקה בין גובה החזר הקרן לגובה החזר הריבית הוא טוב יותר מכל מסלול אחר בריבית גבוהה יותר. תיאורטית נוכל לקחת מסלול פריים לתקופה קצרה יותר, למרות שלא תמיד נבחר בפועל לעשות את זה משיקולי תמהיל. 

מסלול בריבית פריים לא נושא קנסות: פריים הוא מסלול שמאפשר גמישות מקסימלית עבור מי שמעוניינים לבצע בעתיד שינויים במשכנתא. למשל, פירעון מוקדם, או מעבר לדירה גדולה יותר שלעתים תתבצע עם תהליך של מיחזור של כל המשכנתא. כשיש לנו גמישות ללא תשלום קנסות זהו יתרון משמעותי.

דירה למכירה ברמת גןצילום: עופר וקנין

מהם החסרונות בהגדלת מרכיב הפריים?

חשיפה לשינויים בריבית: בדיוק כמו שהפריים יורד עם הירידה בריבית בנק ישראל, כך הוא עולה כשריבית בנק ישראל עולה. המשמעות היא עלייה בהחזר החודשי וככל שמרכיב הפריים בהלוואה גדול יותר כך ההשפעה על ההחזר החודשי משמעותית יותר. החיסרון הזה קיים גם כשמרכיב הפריים הוא שליש בלבד.

שליש נוסף בפריים מייקר גם את מסלול הפריים של השליש הראשון: ההצעות שמעניקים הבנקים למשכנתאות עם מרכיב של שני שליש פריים מגיעות לעתים עד מרווח תוספת של 1% על ריבית הפריים (1.6%), מה שמביא את הריבית המוצהרת על ההלוואה ל-2.6% בשנה. זאת בעוד מי שבוחרים במשכנתא המכילה מרכיב פריים של שליש בלבד, זוכים לקבל את ריבית הפריים במרווחי הפחתה של 0.3%-0.8%, במקרים חריגים הריבית גבוהה משיעורים אלה. אבל בטווח ההפחתה הזה נמצאות כ-80% מהצעות המשכנתא של אזרחי מדינת ישראל. 

האם כדאי לקחת מסלול פריים כשהריבית בו זהה לריבית במסלול אחר?

מדוע לא להגדיל את מרכיב הפריים במשכנתאות לשני שלישים גם בריבית של כ-2.6%? התשובה טמונה באלטרנטיבות. אם קיים מסלול חליפי שמציע ריבית זהה או אפילו נמוכה יותר ללא כל סיכון לשינוי הריבית, אז ברור שאין ולא צריכה להיות התלבטות באשר למהי הבחירה המועדפת.

הסיבה להעדיף את מרכיב הפריים במשכנתא על אף הסיכון האפשרי לעליית ריבית בעתיד, שעלולה להביא להתייקרותו המשמעותית, היא מחיר הריבית והחיסכון בהחזר החודשי. ההנחה היא שמי שלוקחים מרכיב פריים עם מרווח שלילי של עד 0.8% ייהנו משנים שבהן ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% או עולה בשיעורים קלים בלבד. המציאות הוכיחה שכבר שנים ארוכות ריבית בנק ישראל נשארת נמוכה, וככל שעובר הזמן מי שבחר במסלול הזה הרוויח על פני המסלולים האחרים שהיו יקרים יותר ביום שנטל את המשכנתא.

עם זאת, אם מרווח הפריים מתייקר מראש, החיסכון לא קיים ולכן גם ההתלבטות לא קיימת. למרות כל זאת, יש לבחון כל הצעה באופן ספציפי, וייתכן שהתחרות בין הבנקים תביא להטבות והצעות טובות יותר שיאפשרו אולי להגדיל את מרכיב הפריים מעבר לשליש, במחיר שיהיה כדאי כלכלית. אך בכל אופן, חשוב להבין מהם הסיכונים שבהגדלת מרכיב הפריים, ולא לקבל החלטות מהבטן ללא בדיקת כדאיות כלכלית.

דירה למכירה בירושליםצילום: טס שפלן

מיחזור משכנתאות

בעוד כיום האפשרות ליטול משכנתא של שני שלישים נתונה עדיין רק לנוטלי משכנתאות חדשים, החל ב-28 בפברואר תיפתח האפשרות לנטילת שני שליש פריים גם למי שממחזרים את המשכנתא. ייתכן שבמועד הזמן הזה התחרות בין הבנקים תגבר וההצעות ישתפרו במעט, אולם לא צפוי שינוי דרמטי והריביות במיחזור משכנתא, גם אם מדובר במיחזור לבנק אחר, לא צפויות להגיע לשיעורים של משכנתאות עם שליש פריים בלבד.

גם כאן, כל מי שמבקש למחזר יצטרך לבדוק את האלטרנטיביות, היקף החיסכון מול הסיכון שנלקח. אלה שמוצאים או ימצאו שהם מעדיפים לקחת את מלוא מסגרת הפריים, צריכים לזכור כי במקרה של עלייה בריבית בנק ישראל, ההחזר החודשי צפוי לעלות, ויש לקחת בחשבון ולבחון מראש האם אנו כלווים יכולים לשאת בעלייה של מאות שקלים.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker