מינוף זה שם המשחק: איך להוציא את הכסף מקירות הבית להשקעות נוספות

כשההון העצמי הפנוי נמוך, והריביות על משכנתאות בשפל היסטורי - אפשר להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל"ן

ימית אפריאט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
זוג בוחן מודעות נכסים
ימית אפריאט

כל מי שרכשו בחייהם דירת מגורים מודעים לעובדה שהון עצמי רב הוקצה למטרה זו, אך במרוצת השנים למשק הבית מוצבות מטרות חדשות. רכישת דירה ראשונה נראתה לנו בעבר כמאתגרת, אך משק הבית מעוניין להתקדם ולייצר לעצמו השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית.

האתגר בהשקעות משמעותיות הוא במשאבים ומקורות - וכשההון העצמי הפנוי נמוך, בשעה שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, המוטיבציה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל"ן היא גבוהה מאוד. עם זאת, הידע של הציבור בנושא הוא מצומצם יחסית, וכאן ננסה להבהיר את התהליך בכל אחת מההשקעות שתבחרו.

נסביר קודם את התהליך של נטילת הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה - הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא נוספת. נוכל לקחת אותה מהבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ולעתים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. אם אין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.

הלוואה לרכישת דירה נוספת להשקעה בישראל

דירה להשקעה היא מושא חלומם של ישראלים רבים. בשנים האחרונות ניסו ממשלות ישראל להילחם בתופעה, אך עדיין דירה נוספת היא בבחינת מטרה נשגבת. עבור רוב הישראלים שיש להם כבר משכנתא, הגעה לדירה שנייה ללא הלוואה נוספת כנגד דירה קיימת היא מאתגרת, משום שהיא דורשת גיוס הון עצמי של 50% מעלות העסקה, בנוסף לעלויות נלוות.

אחת מדרכי המימון הפופולריות לביצוע השקעות היא לרכוש את הדירה השנייה כנגד שעבוד הנכס הקיים. על הדירה הנוכחית שבבעלותכם ניתן לקבל משכנתא עד שיעור מימון של 50% משווי הנכס הנוכחי ולא יותר מ-50% משוויו של הנרכש (במידה ויש משכנתא על הנכס ניתן להגדיל עד 50% משווי הנכס).

עם זאת, ישנם גופי אשראי חוץ בנקאיים שדרכם ניתן לקבל גם מעל 50% מימון.
במקביל, ניתן לקחת משכנתא על הנכס הנרכש בשיעור של 50% מימון, ובכך למעשה לממן את כל הרכישה מכספי הבנק. זאת, כמובן, בכפוף לבחינת ההכנסות ויכולת ההחזר.

הריביות במקרה של שעבוד נכס קיים לצורך רכישת דירה שנייה יהיו הנמוכות ביותר מבין כל האלטרנטיביות (בהלוואות נוספות כנגד שעבוד דירה). הפריסה ארוכת השנים, לצד השכירות העתידית, יאפשרו למשק הבית להמשיך להתנהל כרגיל מבחינת התזרים השוטף.

כמו בכל עסקת נדל"ן, גם בעת רכישת דירה נוספת להשקעה, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות: מס רכישה, עורך דין לליווי העסקה, תיווך, יועץ משכנתאות, לעתים אף שיפוץ וכו'. אלה עלויות שתצטרכו לקחת בחשבון בתקציב ההשקעה והמימון לנכס.

בנייה ברמת בית שמש. למצולמים אין קשר למאמרצילום: אמיל סלמן

הלוואה להשבחת דירה קיימת

לבתים ולדירות בישראל ישנם לעתים אחוזי בנייה לא מנוצלים. בתהליך של הוצאת היתרים ובנייה בפועל אפשר להשביח את הנכס, ולהעלות את ערכו בצורה משמעותית. הלוואה למטרת שיפוץ או השבחת הנכס ניתנת בתנאים הקרובים ככל הניתן להלוואה לדיור, היות וערך הנכס והבטוחה שיש בידי הבנק נשארת.

במקרה שאתם יוצאים לתהליך של הרחבת זכויות בנייה בנכס קיים ומימושן, זיכרו שעליכם לקחת בחשבון עלויות של היתר בנייה, דמי השבחה, עיצוב פנים ועוד.

הלוואה לביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל

הלוואה לצורך השקעת נדל"ן בחו"ל תתומחר על ידי הבנקים בארץ כבעלת סיכון גבוה יותר מהשקעת נדל"ן בישראל - כך שהריבית תהיה גבוהה יותר מרכישה בארץ. מדובר על תוספת ריבית של 1.5%-2% ברוב המקרים. אם התשואה הפוטנציאלית על הנכס שרכשתם גבוהה יותר עם מרווח ביטחון, עלות המימון לא אמורה למנוע מכם להשקיע.

זיכרו שעליכם קודם לוודא מה הן העלויות הנלוות על השקעה בחו"ל מעבר להשקעה עצמה. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט"ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה.

בשורה התחתונה: לתכנן כדי להשקיע נכון

דיברנו על האפשרות להשתמש בדירה שבבעלותכם כדי לבצע השקעות חדשות, בעוד חלק ממשקי הבית עושים שימוש בהלוואות כנגד הנכס לסגירת חובות. במקרה של השקעות, אנחנו נוטלים "הלוואות טובות" שאמורות לאפשר למשק הבית להגדיל את ההון העצמי - ולמנף אותו.

עם זאת, עליכם לבחון תמיד אם ביכולתכם לעמוד בהחזר ההלוואות. אם מדובר ברכישת דירה להשקעה, עליה להיות בעלת פוטנציאל לתשואה כוללת גבוהה מעלות ההלוואה שלקחתם. אם מדובר בדירה בחו"ל, התשואה משכירות צריכה להיות גבוהה מעלות החזר ההלוואה. בשיפוץ והשבחת נכס כדאי לבדוק שההשבחה או תוספת הבנייה יביאו בוודאות גבוהה לעליית ערך.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות או תחליף לייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות בפוסט זה התחייבות או הצעה להשגת תשואה כלשהי

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker