תרצו שמישהו ימלא עבורכם את עגלת הקניות? כנ"ל לגבי משכנתא

אפשר להסתכל על משכנתא כהחלטה הכלכלית הכי חשובה של משק הבית. בחירת המסלולים תשפיע על גובה ההחזר החודשי לאורך התקופה ועל יכולתכם לנצל בעתיד הזדמנויות לדירה גדולה יותר

ימית אפריאט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מזל טוב: רכשתם בית, עכשיו הגיע הזמן לבחור ביטוח משכנתא
ימית אפריאט

בשונה ממרבית המוצרים שאתם רוכשים, בכל הנוגע לתחום הפיננסים רבים מקבלים החלטות מבלי לגלות מספיק מעורבות ומבלי להכיר לעומק את המוצרים. אחת הדוגמאות הכי בולטות לכך היא הלוואות לדיור. משכנתא היא מוצר פיננסי שרבים מקבלים בו החלטות, מבלי להבין לעומק את ההבדלים בין המוצרים השונים שהוא מציע, כלומר - מסלולי המשכנתא.

אם תעצרו לרגע לחשוב על המשמעות הרציונאלית של המצב הזה, הדבר דומה למצב שבו  תיכנסו לסופר ותבקשו מהמוכר לשים לכם בעגלה את מה שבא לו. הרי ברור שבמצב הזה תרכשו גם מזונות שאינם טעימים לכם וגם כאלה שלא מתאימים לצרכים שלכם. כשמדובר במזון, מקרה כזה יכאב בכיס וגם יסתכם בבזבוז קל, אבל תארו לכם שבכל חודש תרכשו את אותם דברים שלא מתאימים לכם על פני 20 או 30 שנה? במקרים קיצוניים מאוד במשכנתאות זה מה שקורה בפועל. במקרים אחרים הדברים שיש לנו בעגלה "כמעט מתאימים לנו", אבל לא ממש.

לכן יש חשיבות גדולה בהסבר בסיסי לגבי מסלולי המשכנתא השונים, כך שנוטלי משכנתאות יוכלו להצטייד בידע הכרחי.

בחירת תמהיל המשכנתא היא מלאכת מחשבת של ממש. הרי לכל אחד מתאים תמהיל שונה שיהיה אפקטיבי וחסכוני יותר עבורו.

מהם המסלולים הנפוצים במשכנתא?

פריים - ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל המתפרסמת אחת לחודש + מרווח קבוע של 1.5%. זהו אחד המסלולים שכמעט כל נוטל משכנתא יבחר. הסיבה היא פשוטה: מאז הוריד בנק ישראל את הריבית לשפל ב-2014, זהו המסלול הזול ביותר בפער משמעותי לעומת האחרים. יתרון נוסף הוא בעובדה שפרעונו בכל זמן לא נושא קנסות.  

מאידך, זה יהיה המסלול שאם נותר לכם סכום כסף בצד, יהיה הכי פחות כדאי לפרוע כל עוד הריבית במשק לא עולה משמעותית מרמתה כיום (0.1% ריבית בנק ישראל).

החיסרון הבולט של מסלול פריים הוא התנודתיות הפוטנציאלית. כל עלייה בריבית בנק ישראל, משפיעה על ההחזר החודשי במסלול הפריים במועד עדכון הריבית של הבנק.

בשל התנודתיות הפוטנציאלית שלו, בנק ישראל קבע בעבר שלא ניתן לקחת יותר משליש מסך ההלוואה במסלול זה. עם זאת, בכוונת בנק ישראל לאפשר ללווים משכנתאות נתח פריים של שני שלישים כדי לאפשר להם ליהנות מריבית נמוכה. ואולם, על כל לווה מוטלת חובה לבחון אם הוא יכול לעמוד בשינויים בריבית במאם יתרחשו בעתיד.

בשנים האחרונות הריבית נמוכה מאוד, אך אם מסתכלים על טווחים ארוכים, אין שום ביטחון שכך יהיה גם בעתיד. עבור מי שלקח מסלול פריים, כל עלייה של 0.10% בריבית בנק ישראל תגדיל את ההחזר החודשי במסלול בעשרות שקלים ועד מאות שקלים כתלות בסכום, טווח ההלוואה וגובה העלייה. 

ריבית קבועה צמודה - במסלול זה הריבית איננה משתנה לאורך חיי ההלוואה, אך תהיו חשופים לשינויים במדד המחירים לצרכן. עלייה חדה באינפלציה תעלה ביוקר פעמיים, במיוחד בטווחים ארוכים: פעם אחת כשהחזרי המשכנתא במסלול יעלו עם עליית המדדים, ופעם נוספת היא קרן המשכנתא שנושאת את מלוא גובה ההצמדה. למשל, מי שנטל  200,000 שקל, ובמהלך השנה הראשונה לנטילת ההלוואה עלה המדד ב-1%, אז ההשפעה בקירוב על יתרת הקרן תהיה עלייה של כ-2,000 שקל. השפעה דומה תהיה גם ההחזר החודשי כולו, קרן וריבית. אם ההחזר החודשי הראשון עמד על כ-1,750 שקלים, בסוף השנה ההחזר יעמוד על 1,767 שקלים, לאחר שהוספנו את ההצמדה. חשוב להזכיר שאם המדד יירד, הקרן תקטן בהתאמה.

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) - מסלול שמעניק שקט וביטחון של החזר קבוע, ללא תלות בהתפתחויות במשק. מאידך, החיסרון של המסלול הוא בעובדה שאם הריבית הממוצעת במשק ביום בחירת המסלול היתה גבוהה מהריבית הממוצעת במשק, כשתבקשו לפרוע אותו בפירעון מוקדם, תאלצו לשלם קנס גבוה יותר ככל שהמועד שנותר עד לפירעון הסופי ארוך יותר. הריבית במסלול "קבועה לא צמודה" תהיה במרבית המקרים גבוהה מהריבית במסלול של "קבועה צמודה", בשל העובדה שמסלול זה מכיל בתוכו מעין פיצוי קבוע ומוגדר למעניק ההלוואה כנגד שחיקת המדד. היתרון הגדול של המסלול הוא היציבות והשקט הנפשי, הטמון בעובדה שההחזר החודשי לא יכול להשתנות בשום מצב. מדובר בחוזה עם תנאים קבועים מול הבנק שמעניק לכם יציבות. 

ריבית משתנה כל חמש שנים (במסלול צמוד או לא צמוד) - במסלול זה הריבית מתקבעת לחמש שנים בלבד. היתרונות: קנסות פירעון נמוכים אם תבקשו לפרוע אותו לפני תום המשכנתא, וריבית נמוכה יחסית בפריסה ארוכה. אלו מאפשרים ליהנות מהחזר חודשי נמוך יותר בשנים הראשונות. גם כאן המסלול הלא צמוד יתומחר יותר גבוה מהמסלול הצמוד.

חיסרון מובהק של המסלול נוגע לאי-ודאות לגבי הריבית שתשרור במשק במועד השינוי. עליית ריבית תגלם עלייה בהחזר החודשי ותדרוש מאיתנו לאחר העדכון להחזר חודשי גבוה יותר.                                 

מסלולי הצמדה למט"ח - במסלולים אלו למעשה נוטלים את ההלוואה במטבע זר. המטבעות הנפוצים הם דולר ואירו. למי המסלול הזה מיועד בדרך כלל? עבור מי שיש להם הכנסות שוטפות במטבע חוץ, כך שיהיה הגיוני ומקובל לייצר מעין הקבלה בין הכנסות במט"ח להוצאות במט"ח. חשוב להזכיר, עבור מי שאין להם הכנסות במט"ח ובוחרים בכל זאת במסלולים אלה, כי בהשוואה למסלולים הנקובים בשקלים, מסלולי מט"ח עלולים להיות תנודתיים בהתאם לשינויים בשערי החליפין מול השקל.

זכאות - זהו מסלול בריבית מסובסדת ממשרד השיכון והסכום שתוכלו לקחת נקבע על פי ניקוד הנקבע בהתאם לשנות הנישואין שלכם, כמות האחים והאחיות (המתגוררים בארץ) שירות צבאי חובה או שירות לאומי ומספר הילדים. במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילתה, אך לא יותר מ-3%. מעבר לריבית הנמוכה, להלוואת הזכאות יתרונות נוספים, כמו העובדה כי אין במסלול זה עמלות פירעון מוקדם. חשוב לשים לב כי תהליך הוצאת תעודת הזכאות כרוך בביורוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתא, ולכן לעתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתא מכספי הבנק בלבד.

בשורה התחתונה: כל נוטל משכנתאות חייב להכיר את מרחב האפשרויות שלו. אם לא תבחרו להיעזר ביועץ או יועצת משכנתאות חיצוניים, בטרם תגיעו אל פקיד הבנק כדי ליטול משכנתא חלה עליכם חובה להכיר את המסלולים וההבדלים ביניהם. מבלי להבין זאת, תתקשו מאוד לקבל את ההחלטה אלו מסלולים מתאימים לכם יותר והתוצאה במקרים רבים תהיה שהבנק יציע לכם את המסלולים שטובים עבורו. בדרך כלל הם אינם מותאמים לכם, וברוב המקרים גם לא מציעים את החיסכון הגבוה ביותר. אפשר להסתכל על משכנתא כהחלטה הכלכלית הכי חשובה של משק הבית. בחירת המסלולים תשפיע על גובה ההחזר החודשי לאורך התקופה ועל יכולתכם לנצל בעתיד הזדמנויות לדירה גדולה יותר.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker