בדרך לדירה גדולה יותר: מה צריך לדעת, וממה להיזהר

הצורך של משפחות בדירות גדולות יותר, לאור המעבר לעבודה מהבית לצד גדילה טבעית של התא המשפחתי, גדול מתמיד. כך תעשו את זה נכון

ימית אפריאט
ימית אפריאט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירה, אילוסטרציה
דירה, אילוסטרציהצילום: אמיל סלמן

נגיף הקורונה מייצר אתגרים בריאותיים משתנים. נראה שככל שהמשבר מתארך, כך נוצר לו סגר שני ואולי שלישי, והצורך שלנו בדירות גדולות ומרווחות יותר רק הולך וגדל. אם בעבר מעט מאוד חברות ועובדים בחרו או התבקשו לעבוד מהבית, כעת ישנן חברות רבות שהחליטו להגדיל את היקפי העבודה מהבית.

מדובר בשינוי שמתחיל להשפיע על שוק המגורים בישראל. כתוצאה מכך, הצורך בדירות גדולות יותר לא רק שלא נפגע, אלא אף גדל, גם בטווח הארוך. מצבים אלו מביאים להתעניינות וביקושים ערים לשיפור דיור - מעבר מדירות של 3 ו-4 חדרים לדירות של 5 ו-6 חדרים. מעבר לכך, גם בתקופת הקורונה משפחות גדלות, והצורך שלהן בשדרוג הדיור הקיים הוא גדול מתמיד, עקב השהות הגדלה בבית.

עבודה מהבית, אילוסטרציה
עבודה מהבית, אילוסטרציהצילום: David Pereiras / Shutterstock.co

תכנון ובניית התקציב לעסקות פוטנציאליות

ראשית, נסו לאמוד בצורה ריאלית ולא מוגזמת מה שווי הדירה שלכם. תוכלו להיכנס לאתר רשות המסים ולבחון את העסקות ברחוב או בבניין שלכם מהחודשים האחרונים. ניתן גם להיעזר באתרים כמו מדלן, אפשר להתייעץ עם מתווכים ואפשרות נוספת היא להזמין שמאי פרטי.

השלב השני בתהליך הוא בדיקת יתרת המשכנתא הקיימת שלכם, דרך הזמנת דו"ח יתרות משכנתא לסילוק מהבנק. מחיר הדירה המשוער למכירה, בניכוי יתרת ההלוואה שלכם כיום, ייתן לכם את ההון העצמי שלכם.

בהמשך תצטרכו לתכנן מה התקציב לרכישת הדירה הבאה, לפי מחיר דירה באזור ובגודל שאתם מעוניינים לרכוש, שממנו תחסירו את מחיר הדירה הקיימת. ההפרש הוא התוספת שתצטרכו כמשכנתא, שאליה תוסיפו עלויות נלוות כמו מס רכישה (אם ישנו), עורך דין, תיווך, יועץ משכנתאות, מעברי דירה, שיפוצים קטנים ועוד. 

בשלב האחרון בתכנון התקציב וההכנות לתחילת התהליך, חשוב שתצטיידו באישור עקרוני מהבנק. כדי לבצע את תהליך האישור העקרוני, מומלץ כבר לשלב את יועץ המשכנתאות כדי לתכנן בצורה מדויקת. לא מומלץ, אך באפשרותכם גם להוציא אישור עקרוני לבד. אפשר לבצע זאת מול מוקדי המשכנתאות של הבנק, או בחלק מהבנקים בהגשה דיגיטלית.

בית פרטי
צילום: בלומברג

זכרו לציין את מהות ופרטי העסקה הצפויה. לדוגמה, מכירה של דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל ורכישת דירה אחרת בשווי של 2 מיליון שקל. ציינו את תוספת המשכנתא הנדרשת לכם. האישור העקרוני שקיבלתם כפוף לכמה בדיקות שיערוך הבנק בהמשך והוא אינו אישור סופי. 

התחלת התהליך: הוציאו למכירה את הדירה הקיימת

בטרם תתחייבו לדירה חדשה, בתקופה כמו הקורונה, עליכם למכור את הדירה הקיימת שלכם. העצה הזאת טובה במרבית המקרים, אלא אם אתם משקיעים ומחזיקים במספר גדול של דירות או שאתם בעלי עושר פיננסי גדול ולא תיתקלו בקשיים למממן את העסקה. 

הסיבה שעדיף קודם למכור את הדירה נובעת מכך שהתחייבות לדירה אחרת, במצב שבו לא תספיקו למכור את הדירה הנוכחית, עלולה לגרום לכם לכפל תשלומים כבדים ולהעמיס על השוטף בצורה משמעותית, ולהביא אתכם למצב של מכירת הדירה הקיימת בהנחה משמעותית על שווי השוק שלה.

אם נכמת את זה למספרים, ההפסד למשק הבית יכול להסתכם בעלות הלוואת גישור של כמיליון שקל בריבית של 2%-3% לשנה, ובמקרה הטוב תפחיתו ממחיר הדירה שלכם, ששוויה כ-1.5 מיליון שקל, עוד 10%, והגענו כך לעלות של כמעט 200 אלף שקל, וזאת בדוגמה של דירה ממוצעת בישראל. החישוב הזה לא לקח בחשבון עלויות כמו מתווך שייתכן שתזדקקו לו.

שמירה על תנאי המשכנתא

הצלחתם למכור את הדירה שלכם אך עדיין לא מצאתם נכס חלופי? כדי להסיר את השעבוד של הבנק ולהבטיח את זכויות הרוכשים החדשים בדירה, תידרשו לסלק את המשכנתא. עם זאת, תנאי המשכנתא שלכם מעולים ואתם רוצים לשמור עליהם לדירה הבאה.

במצב כזה, יש באפשרותכם להסיר את השעבוד מהדירה ולהעביר את המשכנתא לפיקדון זמני של כספי המשכנתא, כך תוכלו לשמור על כספי המשכנתא הקיימת עד לתקופה של שנתיים לכל היותר. כלומר, תצטרכו למצוא דירה לרכישה בתוך שנתיים ולבצע אליה גרירה של המשכנתא. 

אישה עובדת מהבית על המחשב האישי
אישה עובדת מהבית על המחשב האישיצילום: Alessia Pierdomenico - Bloomberg

אני ממש רוצה להתקדם ברכישה, אך טרם מכרתי את הדירה שבבעלותי ואין לי הון זמין

אם אין לכם משכנתא או שהמשכנתא הנוכחית מהווה פחות מ-50% משווי הנכס, תוכלו לקבל הלוואת גישור על הנכס הקיים שישמש כהון עצמי. באמצעות הלוואת הגישור תוכלו להעביר את התשלום הראשון לרכישת הנכס החלופי. הלוואה זו מוגבלת עד 50% משווי הנכס הקיים (כולל המשכנתא הקיימת).

את ההלוואה הזו ניתן לקבל  לכמה חודשים בודדים ועד לשנתיים (בדרך כלל). היתרון הוא שתוכלו להתקדם בעסקה שאתם חושקים בה, מבלי להיות לחוצים למכירת הדירה הקיימת ולא תיאלצו להתפשר במחיר. לעומת זאת, יש לזכור כי זמן חיי ההלוואה מוגבל, ולכן יכול להיות שתהיו בבעיה אם לא תצליחו למכור את הנכס הקיים בזמן המוקצב.

מהם אחוזי המימון שניתן לקבל ברכישת נכס חלופי? 

בנק ישראל מבדיל בין רוכשי דירה יחידה לבין רוכשי דירה חליפית. בדירה יחידה ניתן לקבל משכנתא של 75% מימון, ובדירה חליפית רק 70% מימון, ולכן אם גובה המשכנתא קריטית, חובה למכור את הנכס הקיים לפני רכישת הנכס החדש, וזאת כדי שיוגדר כדירה יחידה.

בשורה התחתונה: שדרוג דירה דורש תכנון מוקפד

כשאתם חושבים על רכישת דירה חליפית, במיוחד בקורונה, עליכם לדעת מהו התקציב הכולל שלכם, כולל כל העלויות מסביב. בנוסף, עליכם לדעת מה תהיה גובה המשכנתא החדשה ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום