החל"ת והמשכנתא: הסוגיות החשובות בקבלת הלוואה לדיור בעת סגר שני

כשסגר אחד על המשק כבר מאחורינו, ואנו בעיצומו של סגר שני, שגם במהלכו עובדים רבים יוצאים לחל"ת, לא בטוח שאפשר להמשיך לחכות - וצריך לדעת להתמודד עם המצב החדש

ימית אפריאט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יריד מכירות של גינדי
ימית אפריאט

הקורונה מלווה אותנו כבר יותר מחצי שנה ואין לדעת מתי היא תסתיים, ובינתיים משקי בית מעוניינים להתקדם ולקבל החלטה לגבי רכישת דירה. אחד הפתרונות הסולידיים ביותר לאי ודאות הוא לא לעשות דבר ולהמתין. זהו הפתרון הבטוח ביותר. ואולם, כשסגר אחד על המשק כבר מאחורינו, ואנו בעיצומו של סגר שני, שגם במהלכו עובדים רבים יוצאים לחל"ת, לא בטוח שאפשר להמשיך לחכות - וצריך לדעת להתמודד עם המצב החדש.

על אף שאנו נמצאים בתקופה מאתגרת, הקורונה יכולה להוות הזדמנות לרכישת דירה, משום שמדובר בזמנים שיש בהם מיעוט יחסי ברוכשים. זה נכון כשמדובר ביחיד או תא משפחתי שבו שני בני הזוג עובדים בעבודות יציבות, אך כפי שאנחנו יודעים לעתים גם מקומות עבודה יציבים נאלצים להוציא עובדים לחל"ת, וכשזה קורה, הביטחון של רוכשי הדירה מתערער ועלול גם לייצר מצבים של היעדר יכולת לממן את העסקה - ולהביא לביטולה.

אז מה אפשר לעשות? כדי לענות על השאלה אתייחס לכמה נקודות שחשוב להביא בחשבון, עבור אלו שמעוניינים לרכוש דירה ראשונה או לשפר דיור במהלך הקורונה, על מנת לקבל את ההחלטות הטובות והנכונות ביותר. במסגרת מאמר זה אנחנו יוצאים מנקודת הנחה כי לפנינו רוכש יחיד או זוג רוכשים, שמעוניינים לבצע עסקה לרכישת דירה ראשונה או לשפר דיור.

התחייבתם חוזית לרכישת דירה ויצאתם לחל"ת, מהם הפתרונות?

במצב האופטימלי, יש ברשותכם את כל ההון הדרוש לרכישת הדירה כהון עצמי ואינכם צריכים את הבנק. 

מאחר שעבור רוב הזוגות והרוכשים זהו אינו המצב, אז כדי לקחת משכנתא, תידרשו להציג במסגרת המסמכים לבנק גם תלושי משכורת משלושת החודשים האחרונים. כמו כן, כשתבקשו למשוך בפועל ממסגרת ההלוואה שקיבלתם, תידרשו שוב להציג את התלושים והמסמכים העדכניים ליום המשיכה. מדוע דרישה זו היא מהותית? לעתים עובר חודש או יותר ממועד האישור העקרוני עד למועד המשיכה של המסגרת בפועל. בגל הראשון של קורונה, בטווח הזמן הזה, הרבה עובדים יצאו לחל"ת.

מה הפתרון האפשרי? אחד הפתרונות האפשריים למצב הזה הוא לבקש מהמעסיק מכתב שבו הצהרה חתומה עבור הבנק כי הוא מתחייב להחזיר את העובד למקום העבודה, עם תאריך יעד כתוב. עם זאת, האישור למתן משכנתא במצב של חל"ת כפוף לחוות דעת של הבנק, והוא לא יאשר כל מכתב מכל מעסיק. בענפים שהם קו ראשון למשבר ספק אם הבנק יאשר משכנתא. כלומר בענפים כמו תיירות, מסעדנות, אירועים והפקות, הלווה יצטרך להתאמץ מאוד כדי להוכיח לבנק שהוא חוזר למעגל העבודה ויוכל לשלם את המשכנתא.

פתרון נוסף, אבל עדיף פחות מכל הבחינות, הוא מצב שבו אחד מבני הזוג נמצא בחל"ת ומכניסים לווה/ערב תומך שישלם שיעור מסוים מההחזר החודשי בכל חודש. לווה תומך יכול להיות רק גורם מקרבה ראשונה של נוטל המשכנתא, קרי הורה או אח.

חתמנו על מסמכי המשכנתא, אבל הקבלן או מוכר הדירה דורש מאיתנו את כספי המשכנתא רק בעוד חודש או יותר. האם כדאי להקדים את התשלום הראשון?

בתקופת קורונה כדאי לבצע מיידית משיכה ראשונה מהמסגרת המאושרת בעת החתימה על המסמכים. הסיבה היא שאם תמתינו עם המשיכה ובהמשך תצאו לחל"ת תעמדו בפני המצב הכי גרוע שיכול להיות מבחינה חוזית. תהיו מחויבים להעביר לקבלן או למוכר הדירה תשלום, בזמן שייתכן שהבנק לא יאשר לכם את המשיכה. במקרים כאלה תעמדו בפני מצב של הפרה יסודית של החוזה ותשלום קנסות שיכולים להגיע ל-10% מערך הדירה כשמדובר בדירה יד 2. כשמדובר בתשלום לדירה שנרכשה מקבלן, תישאו בריבית פיגורים גבוהה שתנפח את ההתחייבות שלכם.

כדי להימנע ממצב זה, מוצע בכל נטילת משכנתא שאינה מחזור בתקופת קורונה לבצע משיכה מיידית בסכום קטן, אפילו סמלי, ולהעבירו למוכר. כמובן שהמוכר שלכם ישתף פעולה כשיבין את ההסבר שלכם להקדמת התשלום.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker