מתכננים את תשלומי המשכנתא: מתי מעבירים את ההון העצמי ומתי נוטלים את המימון?

רוב הבנקאים ועורכי הדין לא יגידו לכם זאת מיד, אבל אתם יכולים לשנות את ברירת המחדל, ולשלם תמורת דירה שרכשתם קודם כל בכספי המשכנתא ורק אחר כך בהון העצמי שלכם. לצורך זה ועוד, כדאי לכם להכיר ולהבין איך פועל תזרים המזומנים שלכם

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
זוג מביט בדירה. אם אתם עדיין מחכים לכסף מההורים, הוכיחו לבנק שהוא אכן מגיע - ותוכלו לשלם בעזרת המשכנתא קודםקרדיט: Shutterstock.com

כשאתם לוקחים משכנתא, ופונים ליועצי משכנתאות ובנקאים, הם מתמקדים בתנאים, מסלולים, ריביות ותקופות. אך יש נושא חשוב לא פחות, שרוכשים ונוטלי משכנתאות צריכים להכיר אותו  והוא סוגיית תזרים המזומנים — כלומר, תשלומי  ההון העצמי והמשכנתא המועברים למוכר הדירה שרכשתם. אין זה משנה אם המוכר הוא קבלן או אדם פרטי, כל רוכש צריך להכיר כמה מצבים ואופני תשלום, כדי לא לקבל החלטות שגויות. פעמים רבות, עורכי הדין והבנקים אינם  מבהירים את נושא תכנון התשלומים וזמינותם. מבחינתם, זו האחריות של הרוכשים. אך לא תמיד הרוכשים מודעים לכל הסוגיות הללו, ועבורם מוקדש המאמר הבא.

מתי  להתחיל את תהליך המשכנתא מול הבנק?

עוד לפני שאנחנו מתכננים מתי לשלם את ההון העצמי ומתי את כספי הבנק, עלינו להבין את החלק החסר במשוואה, והוא מהי הזמינות של כספי המשכנתא המתקבלים מהבנק. כיום הבנקים למשכנתאות עמוסים מאוד. שוק הדיור רותח והביקושים גבוהים. המשמעות היא שזמני האישורים והתהליכים הם ארוכים יותר. לכן, מומלץ שכל מי שמתחייב לדירה, ייקח מרווח ביטחון של חודשיים עד שלושה להעברת כספי הבנק למוכרים, תלוי במורכבות העסקה

תיכנון תזרים המזומנים לתשלומים

אחרי שניגשתם לבנק וקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, עליכם לתכנן את תזרים המזומנים. עליכם לוודא שאתם מסכימים בחוזה הרכישה ללוח תשלומים שאכן תוכלו לעמוד בו בפועל, תוך התחשבות בכל האילוצים. בלי לתכנן בפועל את תזרים המזומנים, בין אם דרך אקסל מסודר ובין אם בעזרת שרטוט לוח זמנים על דף נייר, לא תמיד נוכל לדעת שאכן בכל תשלום ותשלום יהיו לנו את המקורות. כלומר, תזרים המזומנים מבטיח שבמועד התשלום שקבענו בחוזה, יהיה בידינו את המקורות, בין אם הון עצמי ובין אם כספי משכנתא, לתשלום.

בית וקופת משכנתאותצילום: Shutterstock

לעתים, יש מי שמעוניינים להעביר חלק מכספי ההון העצמי לדירה מאוחר יותר, מסיבות שונות. במצב כזה חשוב מאוד לוודא מול הבנק שמעניק את המשכנתא, שמבחינתו תשלום מאוחר יותר של הון עצמי הוא אפשרי. במרבית המקרים הבנק ידרוש לראות שאכן כספי ההון העצמי קיימים וזמינים.

חשוב לזכור שבדירות יד־2, הבנקים לא יסכימו לשחרר מכספי המשכנתא, לפני ששילמתם את גובה "הקנס" בגין ביטול אפשרי של החוזה, מה שנקרא "פיצוי מוסכם". שכן, הבנק לא מוכן למצב שבו ביטול של החוזה יעמיד את הרוכש בפני שוקת שבורה ואי החזר של כספי ההלוואה. 

נחלק לשלושה מקרים עיקריים שבגללם נבקש להשתמש בחלק מכספי הבנק, טרם העברת הון עצמי:

1. ההון העצמי כלוא עדין בעסקת מכירה שלא הסתיימה — במקרה כזה כשהבנק רואה שיש צפי לקבלת כספים מהמכירה לא תהיה לו התנגדות להעביר קודם את המשכנתא (כמובן שכל מקרה לגופו ואין לראות בזה משהו גורף). 
2. ההון העצמי מושקע בפיקדון או השקעות אחרות — במקרה כזה אפשר לבקש מהבנק שכספי המשכנתא ישולמו לפני ההון העצמי, בהצגת אסמכתאות להימצאות הכסף, ומובן שהדבר נתון לשיקולו של הבנק, אם לאשר את זה או לא.
3. כספי ההון העצמי ניתנים כמתנה על ידי צד שלישי —  יש מקרים שבהם הורים, או בני משפחה מקרבה ראשונה שמסייעים לזוג, צריכים בעצמם לשחרר את כספם מהשקעות או ליטול הלוואות. במצב שאנחנו תלויים בצד שלישי, חשוב מאוד לוודא שאכן קבלת הכספים היא ברמת ודאות מלאה. 

נזכיר שוב כי ברירת המחדל היא שכספי המשכנתא הינם כסף אחרון בעסקה, וכל המקרים שתוארו דורשים אישור ובחינה של המקרה מראש על ידי בנקאים. לא ניתן לסמוך על מקרים אלה בשום אופן מבלי לקבל את אישור הבנק המממן. 

איך משיבים הון עצמי?

אם בטעות שילמתי למוכר יותר ממה שתכננתי או לא תכננתי נכון את התזרים, האם יש דרך חזרה? בבנקים יש תהליך שנקרא השבת הון עצמי — שיכול לענות על מקרה כזה. ניתן דוגמה, לצורכי המחשה: אם רכשתם דירה שעלותה מיליון שקלים ואתם מעוניינים במשכנתא של 700 אלף שקלים. במקרה זה שילמתם 400 אלף שקלים מכספי ההון העצמי, כברירת מחדל. הבנק לא יסכים לתת לכם משכנתא של 700 אלף שקלים — הסכום המקסימלי יהיה 600 אלף שקלים, היות שזו יתרת התשלום על הדירה.

בחלק מהבנקים ניתן להגיש בקשה להשבת הון עצמי, זהו תהליך שעם סיום העברת הכספים — כלומר העברת מלוא התמורה למוכר — הבנק יעביר סכום כסף בחזרה ללקוח. על כל רוכש להבין שזהו מצב חריג הדורש אישורים מיוחדים של הבנק, ואין ודאות שיקבל את הסכום המוחזר,  ולכן יש לדרוש דרישה זו רק כאשר אין ברירה. בעת השבת הון עצמי, תידרשו להציג לבנק אישורים על תשלום הון עצמי למוכרים, ייתכן גם שההלוואות שתקבלו יהיו כהלוואה לכל מטרה ולא ככספי משכנתא בעלויות זולות משמעותית. 

בשורה התחתונה, בדיוק כמו מסלולי המשכנתא והעסקה, גם לוח התשלומים הוא נושא קריטי ומהותי. במקרה הטוב תוכלו לתקן מול הבנק, במקרה הרע אתם עלולים לשלם קנסות איחורים, ובמצבי קיצון תעמדו בפני הפרת חוזה מול מי שמכרו לכם את הדירה שרכשתם.

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker