ישמחו השמאים? מדוע חשוב להזמין שמאות מוקדמת טרם החתימה על חוזה לרכישת דירה

אם בכוונתכם לקנות דירה, ואתם גם רוצים להגביר את הסיכוי שתקבלו משכנתא מהבנק, כדאי שתזמינו קודם כל בדיקת שמאי. כך תגלו מראש את מה שלא מספרים לכם עליה, מסכנות הנדסיות ועד בעלות משותפת על הקרקע. אחרי השמאות, תוכלו גם לסגת מהעסקה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בניין בסירלין 38, בחולון, 12 בספטמבר. פונה והתמוטטקרדיט: תומר אפלבאום
ימית אפריאט

המראות העצובים של הבניינים הקורסים בחולון וברעננה, הזכירו לכולנו שאת הדירות שבהן אנחנו מתגוררים צריך לבדוק מפעם לפעם וגם לתחזק. הדבר נכון  בבניינים ישנים אבל גם בחדשים, ועל אחת כמה וכמה נכון, כאשר אנחנו רוכשים נכס. מלבד המידע שמוסר לנו המוכר בתום לב, עד לכריתת החוזה בדרך כלל אין לנו אף אינדיקציה באשר למצבו של הנכס ורישום הזכויות שלו. זו אחת העסקאות החשובות בחיינו — חשוב לוודא שמצב הנכס תקין.

כשאנחנו ניגשים לביצוע עסקה לרכישת דירה, לרוב אנו מתמקדים בהתאמת הדירה לצרכים שלנו, מכל הבחינות. יחד עם זאת, חשוב לא פחות לוודא שאכן מה שאנחנו רואים בעיניים (בביקור בדירה, למשל) מוגדר נכון מבחינה משפטית והנדסית. בחלק מהנכסים אין זה המצב. פעמים רבות עלולות להופיע בנכס או בדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש, בעיות שונות המונעות מהבנק להכיר בו לצורך שיעבוד, הנחוץ כדי להעניק לכם את המשכנתא. אלה יכולות להיות בעיות של רישום הנכס בטאבו, אי יכולת לזהות אותו במלואו (מה שנקרא מושע), חריגות בנייה, חלוקה לא חוקית וסוגיות נוספות שלא חשבתם עליהן או לא ידעתם שקיימות. 

במצב זה, אם כן, כדאי להזמין שמאות מוקדמת. מטרתו של השמאי שמגיע לבחון את הדירה, היא לשמש שליח של הבנק, המוודא שאכן יוכל להכיר בו כבטוחה למטרת משכנתא. לא פעם, הצעתי ללקוחותי שישלחו שמאי אל הדירה טרם החתימה על החוזה. העלות של הזמנת שמאות מוקדמת גבוהה יותר במאות עד אלפי שקלים בודדים מאשר שמאות מאוחרת, אך מדובר במֵעֵין רכישת ביטוח מפני מצב שבו הבנק לא יעניק משכנתא. לעתים התגלה, למשל, כי לא ניתן כלל לבצע את העסקה במועד המתוכנן.

אם חתמתם על חוזה רכישה, ורק לאחר מכן הגיע שמאי ומצא בה בעיות, עד כדי מצב שלא ניתן לשעבד אותה, מדובר בכאב ראש משמעותי. לעתים המצב פתיר, ולפעמים לוקח שנים רבות להסדיר או לשנות מצב כזה או אחר. כשהקונה התחייב לדירה ואינו מקבל את המשכנתא, הוא ניצב לפני שוקת שבורה, ואין לו איך לממן אותה. 

לוודא שהשמאי מופיע ברשימה המוכרת 

במידה שאתם מעוניינים בשמאות מוקדמת, טרם חתימה על חוזה הרכישה, מומלץ מאוד לבחור בשמאי שמופיע ברשימות של אחד הבנקים בישראל. לאחר חתימה על חוזה הדירה והתקדמות בתהליך נטילת המשכנתא, יהיה צורך להסב את השמאות המוקדמת לטובת הבנק שממנו נלקחת המשכנתא. בעזרת  השמאות המוקדמת תוכלו לדעת עוד לפני החתימה על החוזה, אם הבנק מוכן לקבל את הדירה בשיעבוד. אם לא, תוכלו לסגת מהמשא ומתן על הדירה, עם טיעונים לגיטימיים, כל זאת בכפוף לייעוץ וליווי משפטי מתאים.

לוודא שאין פערים מהותיים במחיר הדירה

יתרון גדול שיש לשמאות מוקדמת הוא בכך שהיא יכולה לוודא שמחיר הקנייה תואם למחירי השוק. הסוגיה הזאת חשובה מאוד בהיבט של שיעור המימון לדירה. לדוגמה: אתם ניגשים לרכוש דירה במיליון שקלים ומבקשים מהבנק 75% מימון, המהווים 750 אלף שקל. היה ובא השמאי והעריך את הנכס ב-930 אלף, המימון המקסימלי שתוכלו לקבל הנו 697,500 שקל, כלומר תידרשו להמציא לעסקה בעצמכם  302,500 שקל, במקום 250 אלף שקל. 

ככל ששיעור המימון  גבוה יותר, כן יש לשמאות מוקדמת חשיבות גדולה יותר עבור הרוכש, שצריך להיערך לתרחיש של פער בין ההון העצמי לבין הערכת השווי, ולוודא שיש לו איך "לסגור" את העסקה. רוכשי דירות צריכים להביא זאת בחשבון, כדי לא לעמוד, כאמור, מול שוקת שבורה.

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker