תיכננתם להשקיע בדירה? בנק ישראל מכריח אתכם לערוך את החישובים מחדש

ההוראות החדשות של הבנק המרכזי יגבילו את המימון לרכישת דירות להשקעה. מה יכול לעשות מי שכבר מצוי במגעים לרכישת דירה לפי הכללים הקיימים - וכיצד ישפיע המהלך על שכר הדירה?

ימית אפריאט
ימית אפריאט
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שלט דירה למכירה
שלט דירה למכירהצילום: עופר וקנין
ימית אפריאט
ימית אפריאט

אחרי איתותים והודעה מוקדמת כי המהלך נשקל, השבוע (ב-9 באוגוסט 2021) הודיע בנק ישראל לבנקים כי בקרוב לא יאפשר עוד נטילת משכנתא על דירה קיימת כדי לממן רכישה של דירה נוספת.

עד היום, בעלי דירה אחת או יותר היו יכולים לעשות שימוש בהון העצמי שהיה "כלוא" באחת הדירות לצורך מימון דירה נוספת. שימוש כזה התאפשר בתנאי שהמשכנתא לא עלתה על 50% משווי הדירה, לפי הערכת שמאי, ובתנאי שהלווים עומדים בתנאי ההחזר והחיתום של הבנק שממנו הם מבקשים ליטול את ההלוואה. ההוראה החדשה מונעת זאת.

מתי תיכנס לתוקף ההוראה החדשה?

בנק ישראל לא נקב במועד מדויק, אך נראה שהיא תיכנס לתוקף בקרוב ממש.

חתמתי על עסקה לרכישת של דירה נוספת, והתבססתי על ההנחה שאוכל לקבל הלוואה על חשבון נכס קיים. מה עליי לעשות?

בנק ישראל לא התייחס למצבים כאלה ולא נתן להם מענה. סביר להניח כי מי שיוכיח שהתחייב על עסקה לפני פרסום ההחלטה של בנק ישראל, בהנחה שהוא עובר חיתום ובדיקות של הבנק ועומד בתנאים לקבלת הלוואה, יוכל לקבל את ההלוואה. עם זאת, אי־אפשר לסמוך על כך כאסטרטגיה. מומלץ כי מי שהתחייב לעסקה יגיש מהר ככל הניתן בקשה לאישור עקרוני למשכנתא, ויתקדם לביצוע מיידי.

אני מנהל משא ומתן על דירה להשקעה על בסיס שימוש בהון עצמי בדירה קיימת, ונמצא כבר בטיוטות מול עורכי דין. האם עליי לסגת מהעסקה?

ליציאה ממשא ומתן מתקדם ללא סיבה הגיונית עלולות להיות השלכות משפטיות. כדאי להיוועץ בעורך הדין. מומלץ גם לפנות מיד גם אל הבנק, לשקף מולו את המצב, ולבחון על בסיס טיוטת החוזה אם אפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.

אני עתיד למכור את דירתי הנוכחית ולרכוש חדשה. התכוונתי לשעבד את הדירה הנוכחית, כדי שיהיה לי הון עצמי לרכישה עד למכירה בפועל. האם ההוראה החדשה פוגעת בי?

גם כאן חל שינוי. ההוראה החדשה של בנק ישראל קובעת שמשפרי דיור יוכלו לקבל עד 30% משווי הנכס הקיים שלהם (במקום עד 50%) בהלוואת גישור לצורך רכישת הנכס החדש. חשוב להדגיש שלפי ההוראות החדשות, ניתן לקחת הלוואת גישור רק כשהדירה הנרכשת היא דירה יחידה. אם יש ללווה יותר מדירה אחת, הבנק לא יוכל להעמיד הלוואת גישור.

המפקח על הבנקים בבנק ישראל, יאיר אבידן. בנק ישראל מנסה לצנן את שוק הדיורצילום: אוהד צויגנברג

התחייבתי על עסקה מתוך הנחה שניתן להשתמש בשעבוד של דירה קיימת, וכעת הבנקים אינם מוכנים בשום אופן לאשר זאת. האם יש פתרונות אחרים?

כן. בנק ישראל הגביל את הבנקים, אך אינו יכול להגביל מוסדות שאינם בנקאיים. פתרונות חוץ־בנקאיים הם לרוב יקרים יותר, אך אם משווים את עלות המימון למחיר של הפרת עסקה, שעלול להגיע למאות אלפי שקלים – מובן שעדיף לשלם ריבית גבוהה יותר. כיום יש מגוון של אפיקים חוץ־בנקאיים המאפשרים שעבוד של דירה קיימת כדי לקבל הלוואה לרכישת דירה אחרת, למשל בחברות ביטוח או בחברות מימון חוץ-בנקאי. חשוב לערוך בדיקות מעמיקות במקרים כאלה, ולא למהר.

אני רוצה לעזור לבן שלי לרכוש דירה משלו באמצעות שעבוד הדירה שלי. האם אוכל לקבל את ההלוואה?

ההגבלה של בנק ישראל נועדה למנוע ממשקיעים לצבור כמה דירות, ולא לעצור הורים שרוצים לסייע לילדיהם ברכישת דירה משלהם. על כן, ההוראות החדשות אינן מגבילות את סיוע ההורים. הורים יוכלו לקחת משכנתא על נכס מגוריהם, שתשמש הון עצמי לרכישת דירה לילד.

דירה להשכרה בתל אביבצילום: עופר וקנין

אני רוצה לשעבד את דירתי ולקחת משכנתא כדי לרכוש נכס בחו"ל. האם אני מוגבל?

נראה שלא. מטרת ההגבלה של בנק ישראל היא למנוע התחממות יתר של שוק הדיור בישראל, ולכן לא צפויים שינויים באפשרויות המימון של רכישת נכסים בחו"ל על בסיס בטוחות בישראל.

האם המהלך של בנק ישראל מוצדק?

בנימה אישית, לדעתי המהלך הזה יפגע במעמד הביניים. יש כאן התערבות בלתי מוצדקת של בנק ישראל, במקום שהממשלה תפעל ותביא פתרונות למצוקת הדיור.

ההנחיות החדשות מגבילות את הציבור ומונעות ממנו להגיע לחופש כלכלי. אדם שרוצה ויכול לקנות דירה שנייה או שלישית ימצא את פתרונות המימון המתאימים, אך סביר שאותם פתרונות יהיו יקרים יותר. העלות הנוספת תגולגל על מי שישכרו את הדירות מאותו אדם. השוכרים האלה ייאלצו לספוג פגיעה של ממש.

ימית אפריאט

ימית אפריאט | ימית אפריאט

יועצת משכנתאות ותיקה, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וממייסדיה. היא מומחית בליווי משקי בית למשכנתא יעילה ולחיסכון, תוך מבט מעמיק על כלכלת המשפחה. בנוסף, לימית מומחיות גם במשכנתאות מורכבות ובכל תחום הייעוץ הבלתי תלוי במתן אשראי מגובה נדל"ן.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ משכנתאות פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

כתבות מומלצות

שיעור באוניברסיטה. באקדמיה מצופה מהסטודנטים להתמודד עם בעיות שלא ראו קודם

הסטודנטים באקדמיה נדרשים לראשונה לחשיבה מעמיקה - והתוצאות עגומות

דירה בהנחה

6,269 משקי בית זכו בהגרלה. אבל האם בכלל כדאי לקנות דירה בהנחה?

לחוסכים הסולידיים יש אלטרנטיבה

שעתו היפה של החוסך הסולידי: יש חלופה טובה יותר לפיקדון בבנק

טסלה, מודל S. המחיר למי שיזמין את המודל היום ייקבע בהמשך

אחרי כמעט שנתיים: הדגמים הגדולים של טסלה מגיעים לישראל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אלעד כהן (מימין), ניצן רנגיני בוצר ודניאל בוצר

ממשכורת של 30 שקל בשעה – לווילה בת שלוש קומות במושב מבוסס בשרון

מסיבה בבריכה, אילוסטרציה

בעל הבית מרוויח 15 אלף שקל ללילה - החיים של השכנים נהפכו לסיוט