אוהבים לשאול כלכלנים "מה לקנות"? הנה תשובה - הסוחר מוול סטריט - הבלוג של הסוחר מוול סטריט - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אוהבים לשאול כלכלנים "מה לקנות"? הנה תשובה

בדרך כלל, העצה שלי למשקיעים שאינם יודעים מה עושה חברה - היא לא להשקיע בה. כדי שתבינו ולא תפספסו הזדמנות, הנה הסבר קצר על קרן ריט

10תגובות
ניו יורק

אחת השאלות שקשה לי במיוחד לענות עליהן בשיחות סלון היא "אז תגיד, מה כדאי לי לקנות?" כי התשובה היא תמיד "תלוי". תלוי במה רמת הסיכון שאת רוצה לקחת, תלוי ברמת הסיכון שאת צריכה לקחת, תלוי ברמת הסיכון שאת יכולה לקחת. בקיצור, תלוי במה שאת רוצה. התשובה הזו, כמו שאתם יכולים לתאר לעצמכם, לא מחבבת אותי במיוחד על השואלת. מה שכן, היא עלולה לפתוח את השער לשיחה של חצי שעה על רמת הסיכון שהשואל רוצה/צריך/יכול לקחת. לפעמים זו שיחה מעניינת ופרודוקטיבית, לפעמים לא. אז מה בכל זאת, ישאל השואל, עונים לשאלה "מה כדאי לי לקנות?"

ובכן, מה שאני עושה בדרך כלל כששואלים אותי שאלה שאני לא רוצה לענות עליה הוא לשאול שאלה שאני כן רוצה לענות עליה - ולתת עליה תשובה. במקרה של שיחת הסלון שהוזכרה לעיל אני לרוב עונה: "שמעי, בואי ואומר לך במה אני ממליץ לא להשקיע". בלי יוצא מן הכלל, זה מעלה את רמת העניין בתשובה, ולפעמים גורם אפילו למישהו משיחה אחרת להצטרף. ואז אפשר לתת את שורת המפתח, שהיא באמת עצה טובה: "לעולם אל תשקיעו בעסק שאתם לא מבינים".

עצה זו מתקשרת עבורי לתגובת המשקיעים לחברה כמו ניו רזידנשיאל אינווסטמנט (New Residential Investment, סימול: NRZ). כי לפעמים, אני באמת מרגיש שהמשקיעים לא מבינים מה קורה שם, בעסק המסובך שהחברה מנהלת. כך, למשל, לפני כמה חודשים דיברתי עם sell-side salesman מפירמת ענק בוול סטריט, שאמר לי בגילוי לב שאנשי המחקר והאנליסטים בפירמה שלו "מתים" על NRZ - אבל אישית הוא נמנע מלהמליץ על החברה ללקוחותיו כיון שהוא לא מבין מה החברה עושה ומה בדיוק הפעילות העסקית שלה.

מאותה הסיבה, לדעתי, כשהחברה דיווחה ב-31 ביולי על רווח של 1.03 דולר למניה ברבעון שהסתיים ביוני - אל מול קונצנזוס תחזיות של 0.55 דולר למניה, מחיר המניה קפץ ב-6.92% אל אזור 17 דולר - אבל לא נשאר שם זמן רב, כיון שהמשקיעים, לא בטוחים במה שהחברה עושה ומפחדים מהסיכונים הלא ידועים שגלומים באחזקתה, מכרו את המניה במהלך אוגוסט ורוב ספטמבר. כך, המניה דיממה באטיות אל מתחת ל-16.40 דולר. גם אחרי התאוששות בחצי השני של ספטמבר, המניה נמצאת עדיין מתחת לשיא של 2015, למרות שיפור ניכר בביצועים העסקיים בשנתיים שחלפו; לדוגמה, ב-2014 הרוויחה החברה כ-350 מיליון דולר, ב-2015 כ-260 מיליון דולר, וב-2016 כ-500 מיליון דולר; והמחצית הראשונה של 2017 היתה מוצלחת יותר מהשנה שקדמה לה.

אז בואו ננסה להפיג את המסתורין ולהסביר מה עושה החברה. ניו רזידנשיאל היא מה שנקרא בעגה mREIT, קיצור של mortgage REIT. מדובר בחברה שעוסקת בתחום המשכנתאות בארה"ב, ופעילותה מקבילה לזו של כמה מחלקות בבנקי משכנתאות אצלנו.

ראשית, זהו REIT, כלומר Real Estate Investment Trust. זהו מבנה משפטי ומסויי שמכיר בצרכים המיוחדים של חברות נדל״ן ונותן להן הקלות מס, כדוגמת פטור על תשלום מס ברמת החברה (הרווחים עוברים למשקיעים, שחייבים לדווח עליהם ולשלם עליהם מס כחוק), בתנאי שהן משלמות כדיווידנד למשקיעיהן לפחות 90% מרווחיהן (כלומר, שלא כחברה רגילה, הן חייבות לגייס כסף בשוק לצרכי התרחבות והשקעה ואינן יכולות להסתמך על רווחים אורגניים מפעילות קיימת).

קיימים סוגים שונים של REITs; הנפוץ שביניהם הוא equities REIT המשקיע ישירות בנכסי נדל"ן. ניו רזידנשיאל היא כאמור mortgage REIT, כלומר היא מתמקדת במשכנתאות על נכסי נדל"ן ולא בנדל"ן עצמו. היא מספקת שירותי ניהול משכנתאות (mortgage servicing), כלומר גובה תשלומי משכנתא מלווים ומעבירה אותם, בניכוי עמלה, לבעלי המשכנתא; היא משקיעה במשכנתאות פרטיות (residential) שאינן עומדות בתנאי הסוכנויות הממשלתיות, פאני מיי ופרדי מאק, שמאג"חות משכנתאות סטנדרטיות של לווים אמריקאיים.

המשכנתאות שניו רזידנשיאל משקיעה בהן הן לא-סטנדרטיות מסיבה כזו או אחרת, לרוב בשל סכום המשכנתא הגבוה מדי. ניו רזידנשיאל גם סוחרת במשכנתאות, ולצורך זה היא מחזיקה בהן במה שנקרא held for sale. בנוסף לכל זה, יש לה גם תיק הלוואות לצרכים כלליים הכולל משכנתאות שניות, הלוואות לרכב, והלוואות ללא בטחונות. במקרה של ניו רזידנשיאל, תקבולי המזומנים מהפעילות העסקית הענפה הזו ביחד עם הרצון לשמור על מעמדה כ-REIT יוצרים תשואת דיווידנד של כ-11.5%.

מכל זה קל להבין את גורמי הסיכון העיקריים של ניו רזידנשיאל: ראשית, היא חשופה משמעותית לצרכן האמריקאי ולכך שימשיך לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הנושים שלו. ושנית, היא חשופה לשערי הריבית; עלייה חדה בריבית תשחק את שווי המשכנתאות שברשותה של החברה. מצב הצמיחה הנוכחי בארה״ב – קצב אטי אך יציב של כ-2% -  מבשר לכך טובות. בקצב צמיחה כזה הצרכן, שמצבו כרגע טוב יחסית, ימשיך להיות מסוגל לעמוד בהתחיבויותיו, אבל אין סיבה נראית לעין לצפות לעלייה חדה בשערי הריבית - כמו שיקרה אם הצמיחה של הכלכלה האמריקאית תתחזק משמעותית.

לדעתי כמשקיע, ניו רזידנשיאל היא חברה זולה יחסית לביצועים העסקיים שלה. וכיוון שאני לא צופה בעת הזאת התחזקות משמעותית בקצב הצמיחה של כלכלת ארה״ב, ולא עלייה חדה בשערי הריבית בה, אני סבור שהשיפור בפעילות העסקית שלה ימשיך בחודשים הקרובים. עם זאת, אני מודע לעובדה שמשקיעים שחוששים מאי-הבנה של הפעילות שלה עלולים להמשיך למכור את המניה למרות כל זה - ולמרות הדיווידנד הנדיב שהיא מחלקת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

תערוכת מכוניות בדטרויט מישיגן, בינואר השנה

למה הזינוק באינפלציה בארה"ב לא מצליח להחיות את הדולר?

השוק עדיין מציג ביקוש עודף לאג"ח הארוכות על פני אלו הקצרות יותר, ולמרות זינוק האינפלציה לגובהה הרב מזה 11 חודשים, ממשיכות המניות במסען אל הלא נודע. פנחס כהן חושב שאלה הם סימנים מטרידים, ושהתמונה ורודה פחות משרבים נוטים לחשוב

כתבות שאולי פיספסתם