יותר פריים תוזיל לנו את המשכנתא? לא בטוח בכלל

הבנקים לא מתמחרים כל מסלול בתוך המשכנתא בנפרד - אלא קובעים את המחיר הכולל, ואז משחקים עם הריביות ■ לכן, החלטת בנק ישראל על הגבהת תקרת הפריים במשכנתא עלולה פשוט לגרור עלייה בריביות

תומר ורון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הבנק קובע את המחיר למשכנתא כולה - ולא לכל מסלול בנפרדצילום: sorbetto / Digital Vision Vector
תומר ורון

בנק ישראל החליט השבוע לאפשר לרוכשי דירות לקחת שני שליש מסכום המשכנתא שלהם במסלול של ריבית פריים – ושוק הדיור כמרקחה. הפריים הוא המסלול הזול ביותר נכון לעכשיו במשכנתא, לפעמים בפער ניכר, ולכן בוודאי שמדובר בחגיגה ובחיסכון של עשרות אלפי שקלים, לא? התשובה היא שלא בטוח בכלל.

הכוונה המבורכת של בנק ישראל מציפה לפני השטח את השיטה העקומה שבה בנקים מתמחרים משכנתאות לציבור בישראל – שיטת הסבסוד הצולב.

נתחיל מהתחלה: מה זה בכלל פריים? פריים זו נוסחה - ריבית בנק ישראל + 1.5%. ריבית בנק ישראל עומדת נכון להיום על 0.1%, ולכן הפריים עומד על 1.6%. כשאנחנו באים לקחת משכנתא, התמחור במסלול הפריים הוא לרוב פריים מינוס אחוז כלשהו. כך למשל, פריים מינוס 0.6% ייתן לנו לפי הנתונים של היום הלוואה בריבית של 1% (1.6% פחות 0.6%). עד כאן שיעור המתמטיקה הקצר.

מאז 2011 ועד היום, ניתן לקחת רק עד שליש מהמשכנתא במסלול הפריים – מגבלה שבנק ישראל קבע בעצמו. כלומר, אם אנחנו לוקחים משכנתא של מיליון שקל, ניתן לקחת כ-330 אלף במסלול הפריים (או לפי הדוגמה שלנו, פריים מינוס 0.6%). כסף (כמעט) חינם.

ייעוץ משכנתאות בארה"בצילום: AP

עם הסרת המגבלה על ידי בנק ישראל השבוע, המחשבה המתבקשת היא שכעת הבנק ייתן לרוכשי הדירות שני שליש מהמשכנתא במסלול הפריים – בוננזה של ממש. למה לא בעצם? הרי אם הבנק כבר נתן עד עכשיו שליש במחיר כזה, מה זה משנה לו אם אני לוקח שני שליש?

נחזור לשיטת הסבסוד הצולב. כיום, הבנק לא באמת מתמחר כל מסלול בתוך המשכנתא בנפרד, אלא מסתכל על המשכנתא כולה - ולפי ההרכב שלה קובע את המחיר הכולל. לקחתם יותר ריבית קבועה לא צמודה? מכיוון שזהו מסלול שהבנק מסמן כרווחי פחות - הריביות יעלו. לקחתם משכנתא עם רכיב גבוה יותר של ריבית משתנה צמודה למדד? הבנק מסמן את המסלול הזה כרווחי יותר ולכן יוריד לכם את הריביות. כלומר, בסופו של דבר הבנק מסתכל על הרווחיות שלו מכלל המשכנתא. ככל שלקחתם מסלולים שמבחינת הבנק הם פחות רווחיים, הוא יפצה את עצמו בריביות גבוהות יותר.

וכאן אנחנו מגיעים למסלול הפריים, ולרצון של בנק ישראל לאפשר לנוטלי המשכנתא לקבל יותר ממנו. הבנקים מוכרים היום פריים במחיר נמוך יחסית, משום שהם יודעים שזהו "חלון הראווה" של המשכנתא, ושמבחינה שיווקית זה נראה טוב. לכן הם מוכנים לתת במסלול זה ריביות נמוכות, ולפצות את עצמם כאמור ביתר המסלולים.

כעת המצב מסתבך. בואו ניקח לדוגמה סופרמרקט, שמוכר לחם בזול, אבל מפצה את עצמו במחירי קוטג' גבוהים יותר. מבחינתו, כשקונים לחם וקטוג' יחד, העסק עובד טוב. אבל מה יקרה אם פתאום מלאי הקוטג' ירד למשל, ובסופרמרקט יקנו דווקא יותר לחם? במקרה שלנו - מה יקרה כאשר רכיב הפריים יעלה לשני שליש מהמשכנתא? היכולת של הבנק לפצות את עצמו במסלולים האחרים נפגעת, וקיימת אפשרות אמיתית שהוא פשוט יעלה את הריבית שבה הוא מוכר את מסלול הפריים.

למרות שמדובר בשינוי מבורך, חשוב לקחת אותו בערבון מוגבל. השינוי אכן עשוי להפחית את ההחזרים החודשיים, הוא מרכך את הרגולציה בתחום ומעלה את הגמישות בהתאמת תמהיל המשכנתא לצרכי הרוכש. בנוסף, מסלול הפריים הוא מסלול ללא עמלות פירעון מוקדם – ולכן הוא יכול לשפר את מצבו של הציבור במצב של מחזורים וכדומה. כמו כן, נוטלי משכנתא לתקופה קצרה יכולים בהחלט להנות ולשפר את מצבם. עם זאת, לאף אחד אין באמת מושג איך הבנקים יתמחרו בדיוק את הכסף שהם מוכרים במציאות החדשה, וישנו חשש אמיתי שבשיטת התמחור הנוכחית של הבנקים, החגיגה על רקע הודעת בנק ישראל עלולה להיות מוקדמת. לכן, אם חשבתם כבר לרוץ למחזר את המשכנתא, כדאי לחכות רגע ולראות מה מתוך הכוונה של בנק ישראל באמת תתגלגל לשטח.

שוק המשכנתאות אכן נחשב לשוק תחרותי, אך מנגנון סבסוד צולב שכזה, שמצוי בצורה כזו או אחרת בכל הבנקים, יכול להצביע על בעיה בצורת הפעולה של השוק. קשה להאמין שבנק ישראל, הרגולטור של שוק המשכנתאות, לא מכיר את מודל התמחור של הבנקים, ולכן נשאלת השאלה: האם הוא מתכוון לטפל גם בו, כדי שהחגיגות על הוזלה במשכנתא לא יישארו ככותרת בלבד?

תומר ורון | החיים עצמם

מתכנן פיננסי ויועץ משכנתאות, מחבר הספר "ככה לוקחים משכנתא". תומר הוא בעל רישיון פנסיוני ממשרד האוצר ותואר שני במימון ובנקאות מהאוניברסיטה העברית. מעביר הרצאות וסדנאות בנושאים פיננסיים שנוגעים לכולנו. בעבר היה כתב הבנקים של "כלכליסט" והכתב הכלכלי של גל"צ. יש לו אהבה מוזרה לקריאת דו"חות כספיים של בנקים אבל מעל הכל אוהב חומוס. לאתר של תומר

מטרת הפוסטים הם הנגשה של מידע פיננסי בגובה העיניים ואין לראות בהם תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכים ובמטרות האישיות שלכם.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker