איך קורה שאנחנו נדרשים לשלם לקבלן עוד עשרות אלפי שקלים - על דירה שכבר קנינו?

אלפי זוגות שרכשו את דירתם מהקבלן מגלים בחודשים האחרונים תוספת אדירה לתשלומים שלהם - העלייה במדד תשומות הבנייה ■ מדוע זה קורה, והאם יש דרך להימנע מזה?

תומר ורון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מדד תשומות הבנייה זינק השנה ב-5.3% - ורוכשים רבים ישלמו יותרקרדיט: אייל טואג
תומר ורון

בואו נתחיל ישר עם דוגמה: זוג רכש את דירתו הראשונה מקבלן ב-2.5 מיליון שקל בדצמבר 2020. הם שילמו עד כה לקבלן 500 אלף שקל, ונותר להם לשלם עוד 2 מיליון שקל. שנה לאחר הרכישה הם רוצים להתחיל להסדיר את התשלום המלא לקבלן, כי אוטוטו הבנייה מסתיימת - והנה הם מגלים שעל אף שלחצו ידיים וחתמו על חוזה די מזמן, הם נדרשים כעת לשלם לקבלן עוד 100 אלף שקל כדי לקבל מפתח.

הזוג הזה לא לבד. אלפי זוגות שרכשו את דירתם מהקבלן ועדיין "פתוחים" מולו (כלומר - עדיין צריכים לשלם לו עוד כסף), מגלים בחודשים האחרונים את התוספת האדירה הזאת שהם נדרשים אליה, תוספת שמייקרת להם את מחיר הדירה שכבר רכשו.

לפני נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מתחילת השנה, מדד תשומות הבנייה זינק בשיעור של 5.3% (!). רק לשם השוואה, הממוצע בעשור האחרון מסתכם סביב 1.7% בשנה. הזינוק הזה מגיע על רקע המציאות של פוסט־קורונה, פוסט־סגרים וההשלכות של הנגיף על יכולת הייצור וההובלה של הכלכלה הגלובלית.

הביטוח של הקבלן, הסיכון עלינו

נחזור צעד אחורה, מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה? כאשר קונים מקבלן, ברוב החוזים מחיר הדירה מוצמד למדד הזה, שאמור לשקף את השינויים בעלויות הבנייה של דירות מגורים בישראל. הקבלן הרי מכר לנו דירה במחיר מסוים, ששיקף גם את עלויות בנייתה. ואולם היא עדיין לא מוכנה ונמצאת בשלבי בנייה, ולכן הוא חשוף לשינויים בעלויות הבנייה - למשל, התייקרות מחירי המלט ומחירי העץ; או עלייה כללית בשכר העובדים.

הקבלן רוצה לבטח את עצמו מפני שינויים כאלה, ולכן הוא מצמיד את הסכום שטרם שילמנו למדד תשומות הבנייה. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלנו, כי כעת אנחנו חשופים לשינויים בעלויות, ואנחנו עלולים להידרש לשלם לו עוד כסף בהמשך התהליך. וכאן המקום להדגיש, רוכשים דירה מקבלן? המחיר "היבש" הוא לא חזות הכל. ככל שיש פרק זמן ארוך יותר בין החתימה על החוזה ועד האכלוס עצמו, כך נהיה חשופים יותר למדד תשומות הבנייה, וגם נידרש לתשלומי שכירות ומשכנתא במקביל. למציאות כזאת יש, כמובן, עלויות נוספות.

כדי לדעת מה המדד הזה עושה, אנחנו צריכים לעקוב אחרי הפרסומים של הלמ"ס, שמפרסמת אותו בכל 15 בחודש.

אי־אפשר להתחמק מהמדד הזה?

במציאות של שוק דיור קריר יותר, ניתן היה לראות קבלנים שמציעים הטבה בדמות ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, והעיקר להחזיר את הציבור לשוק. אך בשוק הדיור הרותח של 2021, האופציה העיקרית לבטל את השפעת המדד היא רק להקדים את התשלומים לקבלן (בהנחה שהקבלן בכלל מסכים לכך).

היתרון של מהלך כזה הוא ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, ויצירת ודאות לגבי מחיר הדירה ולגבי עלויות המשכנתא. החיסרון: נפרדנו מסכום כסף משמעותי, על אף "שהמוצר" עדיין לא אצלנו. יכול להיות שכל כך רצינו לחמוק מהמדד ולהקדים תשלומים לקבלן, ונמצא את עצמנו משלמים ריביות מיותרות לבנקים.

המדד משקף את עלויות הבנייה - כמו התקיירות מחירי המלט ומחירי העץצילום: אילן אסייג

אז כדאי להקדים את התשלום או לא?

זאת ללא ספק שאלת השאלות. יש תשובות לכאן ולכאן, אבל לפני שרצים להקדים חייבים לוודא שאנחנו מבינים את המשמעות, את היתרונות ואת החסרונות של המהלך. חשוב גם לזכור שזה לא אפס או אחת, כלומר, או שמקדימים את כל הסכום - או שבכלל לא. למשל, אפשר להחליט (שוב, באישור הקבלן) שמתוך יתרה של מיליון שקל מקדימים עכשיו 500 אלף שקל, ואת ה-500 אלף שקל הנותרים משלמים בהדרגה. בכל מקרה, הנה שיקולים מרכזיים שינחו אותנו בשאלה הזאת:

1. אי-הוודאות של המדד. המדד הזה הוא חתיכת נעלם. נכון שיש הערכות ויש צפי להתנהגות עתידית, אבל בסופו של דבר, ההצמדה למדד תשומות הבנייה מוסיפה חוסר ודאות למחיר הסופי של העסקה ולתהליך המשכנתא כולו.

אנשים שונים מגיבים באופן שונה לאי־ודאות, הן ברמה האישית או הפסיכולוגית, הן ברמה הכלכלית. הדבר הכי קריטי הוא לנהל סיכונים. נניח שהמדד עולה ב-5% בשנה, אנחנו צריכים לשאול את עצמנו אם אנחנו מסוגלים להביא עוד כמה עשרות אלפי שקלים לקבלן במועד האכלוס, או שזה יכול להכניס אותנו לסחרור כלכלי? האם ההצמדה תכניס אותנו ללחץ נפשי מיותר? התשובות האלה והרגישות למצבי אי־ודאות הן הבסיס לקבלת ההחלטה.

2. יכולות החזר. שאלה קריטית נוספת היא, נניח שאנחנו גרים כיום בשכירות ומשלמים 4,000 שקל בחודש. במקביל, אנחנו רוצים לקחת כבר כיום משכנתא עם החזר חודשי של 4,000 שקל. האם נעמוד בתשלום חודשי של 8,000 שקל בתקופה הקרובה על הוצאות דיור?

אם התשובה היא כן חד־משמעי, אפשר להתקדם ולשקול הקדמה. אם התשובה היא כן חלקי - למשל, אנחנו יכולים לשלם כעת 6,000, גם לזה אפשר למצוא פתרון שצריך לבחון אם הוא כדאי (כמו גרייס, למשל). אם התשובה היא שאנחנו לא יכולים לשלם כעת תשלום מקביל, אז לא נרוץ להקדים סכום משמעותי. ואולם במקרה כזה, צריך כמובן לבדוק את החוזה ואת לוחות הזמנים של התשלומים כדי לוודא שאנחנו לא מכניסים את עצמנו למציאות שבה גם בלי הקדמה אקטיבית של התשלומים, נמצא את עצמנו מהר מאוד בתשלומים כפולים של שכירות ומשכנתא. (חייבים לבדוק את זה לפני חתימה על חוזה הרכישה).

3. קיבוע ריביות - לטוב ולרע. נניח שקנינו דירה מקבלן ונידרש לקחת את המשכנתא רק במועד האכלוס, בעוד שנתיים. מצד אחד, איזה כיף - יש לנו עכשיו שנתיים של שקט. מצד שני, יכול להיות שעד שנבצע את המשכנתא בעוד שנתיים, הריביות יעלו. במילים אחרות, האם שנתיים של שקט שוות את הסיכון ל-20 שנה של ריביות גבוהות יותר? (כמובן, הריביות יכולות גם לרדת בינתיים, או להישאר ללא שינוי). במציאות הנוכחית של סביבת ריבית נמוכה, הנטייה היא לראות בהקדמת התשלומים לקבלן יתרון - שכן בכך אנחנו מקבעים לרוב תנאי משכנתא טובים, ומפחיתים ואף מבטלים את החשיפה לשינוי לרעה בריבית המשכנתא.

4. אופק תעסוקתי. נקודה נוספת ולא פחות חשובה היא שהיום אנחנו יודעים מה מצבנו התעסוקתי ומהי רמת ההכנסות שלנו. קחו למשל אנשים שקנו דירה באמצע 2019, ודחו את נטילת המשכנתא למארס או אפריל 2020. באותה תקופה הגיע איזה נגיף קטן ששינה את הכלכלה, ושלח עשרות אלפי אנשים לחל"ת או פיטורים. ברור שזה השפיע על היכולת הכלכלית שלהם או על התנאים שלהם בלקיחת המשכנתא. זה לא חייב להיות אירוע גלובלי, גם שינויים אישיים יכולים להעמיד אותנו במצב כלכלי שונה, וגם את זה חייבים להביא בחשבון במכלול השיקולים.

תומר ורון | החיים עצמם

מתכנן פיננסי ויועץ משכנתאות, מחבר הספר "ככה לוקחים משכנתא". תומר הוא בעל רישיון פנסיוני ממשרד האוצר ותואר שני במימון ובנקאות מהאוניברסיטה העברית. מעביר הרצאות וסדנאות בנושאים פיננסיים שנוגעים לכולנו. בעבר היה כתב הבנקים של "כלכליסט" והכתב הכלכלי של גל"צ. יש לו אהבה מוזרה לקריאת דו"חות כספיים של בנקים אבל מעל הכל אוהב חומוס. לאתר של תומר

מטרת הפוסטים הם הנגשה של מידע פיננסי בגובה העיניים ואין לראות בהם תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכים ובמטרות האישיות שלכם.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker