הקונספציה שנשברה: צריכים להגדיל את התחרות בשוק המשכנתאות

לאורך שנים, הדיבורים על הגברת התחרות במערכת הבנקאית התמקדו בעולם ההלוואות הצרכניות, והתפישה הרווחת היתה ששוק המשכנתאות תחרותי מאוד ■ הרפורמה הגדולה של בנק ישראל שוברת את הקונספציה הזאת, ומסמנת שינוי כיוון: צריך להכניס תחרות ויעילות גם לעולם הזה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ייעוץ משכנתאות. השוק צריך להפוך ליעיל ושקוף יותרצילום: AP
תומר ורון

בנק ישראל יצא באחרונה עם רפורמה משמעותית בתחום המשכנתאות. על פניו המשפט הזה לא גורם לאף אחד להרים גבה, הרי בנק ישראל חזר והתערב פעמים רבות בעשור האחרון בשוק המשכנתאות, ומספיק חיפוש קצר בגוגל כדי לראות כמה צעדים והגבלות הוא הטיל ויזם, ובכל זאת - הפעם זה בהחלט שונה.

בניגוד לפעמים קודמות, אז בנק ישראל הטיל הוראות רגולטוריות על הבנקים (בעיקר בנושאי הקצאות הון ודברים שנשמעים יבשים), הפעם זו היתה רפורמה צרכנית נטו. בניגוד לפעמים קודמות אז קראו לזה הגבלה או שינוי רגולטורי. הפעם קוראים לזה רפורמה, וזו לא סתם התעכבות על שברירי מילים.

ספק אם צריך לחזור שוב על עיקרי הרפורמה שכן הררי מילים נכתבו עליה, ובכל זאת בקצרה: הבנקים יחויבו להציג לרוכשי הדירות שלושה תמהילים זהים וזאת בנוסף לאפשרות לבקש מהבנק תמהיל מותאם אישית. העובדה שכל הבנקים יעניקו הצעות לשלושה תמהילים זהים (לפחות) תאפשר לרוכשי הדירות להשוות מחירים בצורה יעילה, נכונה ופשוטה יותר. יתרה מכך, הבנקים יחויבו להלביש על כל תמהיל סימולציה זהה לשינוי בתנאי השוק שתציג הערכות להתפתחות ההחזר החודשי בעתיד, וכדי לפשט עוד יותר את הסיפור – מסמך האישור העקרוני ייראה זהה בכל בנק ובנק והם יחויבו לתת אישור עקרוני בתוך כמה ימים בודדים.

נגיד בנק ישראל, אמיר ירוןצילום: אייל טואג

עכשיו אפשר לשים את התוכן בצד ולהתמקד בתכלית – בנק ישראל רוצה להגביר את התחרות בשוק המשכנתאות. ושוב, אמירה כזאת נשמעת הגיונית ואולי אפילו מאוסה כי כבר שנים אנחנו שומעים על הגברת התחרות במערכת הבנקאית.

אבל בדיוק כאן מגיעה הבשורה המעניינת. במשך שנים ארוכות הדיבורים על הגברת התחרות במערכת הבנקאית התמקדו בעולם ההלוואות הצרכניות, כלומר הלוואות שאינן משכנתאות. שם היתה הסכמה שיש מקום להכניס תחרות ושהריכוזיות בתחום מעלה את מחירי ההלוואות לציבור, ואף הוקמה ועדה שזה היה תפקידה. מנגד, הדעה הרווחת היתה שתחום המשכנתאות תחרותי מאוד, שם הבנקים מתחרים "כמו משוגעים" ובהתאם לכך הציבור נהנה משירות ומחירים נמוכים.

והנה באחרונה משהו נסדק. זה התחיל בדו"ח של רשות התחרות, שהראה שמחצית מהציבור בכלל אינו משווה מחירים. "לעולם המשכנתאות יש תדמית של עולם שבו מתקיימת תחרות בין הבנקים", אמרה אז הממונה על התחרות לשעבר, מיכל הלפרין. "בפועל, התמונה מורכבת, זה שוק ריכוזי ששלושה שחקנים מחזיקים ב-75% ממנו, והיכולת של לקוחות להשוות בין הצעות של בנקים קשה, מכבידה ולא ריאלית".

וזה המשיך ברפורמה הגדולה והמדוברת שלמעשה שברה את הקונספציה התחרותית של עולם המשכנתאות. כי מעבר לניתוח הרפורמה ואיכותה (האם היא אכן תוריד מחירים? האם היא תקל את יכולת ההשוואה? וכו'), עצם פרסומה אומר שבנק ישראל חושב שצריך לשפר את התחרות בשוק המשכנתאות וזאת אמירה משמעותית ממי שמפקח על השוק הזה, אמירה שלפני כמה שנים היתה נחשבת כמעט מנותקת מהמציאות. העובדה גם שרפורמה כזאת יוצאת משולחן נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, יכולה גם ללמד איזו חשיבות מייחסים לכך בבנק המרכזי.

מיכל הלפריןצילום: אייל טואג

ואכן, ניתוח שהוצג באתר זה בעבר ועשה ניתוח לדו"חות הבנקים העלה תמונה מטרידה, לפיה בעוד הריביות בישראל ובעולם ירדו, מרווחי האשראי בשוק המשכנתאות רשמו דווקא עלייה בשנים האחרונות. במילים אחרות: לא בטוח שכל ירידת הריבית התגלגלה לרוכשי הדירות, כמו שהיינו מצפים בשוק תחרותי מאוד.

הרפורמה המדוברת תיכנס כנראה לתוקף אי שם באמצע 2022 וההצלחה שלה תיקבע כמו תמיד באותיות הקטנות וביישום בשטח. אבל מרגע שבנק ישראל סימן את הכיוון, יש לו את האחריות לגרום לשוק הזה להתנהל בצורה תחרותית יותר, שקופה יותר ויעילה יותר.

תומר ורון | החיים עצמם

מתכנן פיננסי ויועץ משכנתאות, מחבר הספר "ככה לוקחים משכנתא". תומר הוא בעל רישיון פנסיוני ממשרד האוצר ותואר שני במימון ובנקאות מהאוניברסיטה העברית. מעביר הרצאות וסדנאות בנושאים פיננסיים שנוגעים לכולנו. בעבר היה כתב הבנקים של "כלכליסט" והכתב הכלכלי של גל"צ. יש לו אהבה מוזרה לקריאת דו"חות כספיים של בנקים אבל מעל הכל אוהב חומוס. לאתר של תומר

מטרת הפוסטים הם הנגשה של מידע פיננסי בגובה העיניים ואין לראות בהם תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכים ובמטרות האישיות שלכם.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker