תחרות בשוק המשכנתאות? הנתונים מראים אחרת

שוק מיחזורי המשכנתאות מהווה כיום חסם תחרותי אמיתי, שמונע מצרכנים ליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר ■ בנק ישראל חייב לפשט את התהליך מתוך היגיון פשוט: כשהבנקים יידעו שלקוחות יכולים להעביר את המשכנתא בקלות לבנק אחר, הם יתאמצו גם לשמר לקוחות, ולא רק לגייס חדשים

תומר ורון
תומר ורון
ייעוץ משכנתאות בטפחות. למצולמים אין קשר לנאמר בכתבה
ייעוץ משכנתאות בטפחות. למצולמים אין קשר לנאמר בכתבהצילום: עופר וקנין
תומר ורון
תומר ורון

בואו ניקח סיטואציה בה מחירי חבילות הסלולר יורדים למחירים אטרקטיביים למדי, במקביל לכך ששיעור האנשים שנוטשים את החבילות היקרות ועוברים לחבילות החדשות והזולות נמצא במגמת ירידה. זה היה נראה לנו מוזר, לא? למה לא לעבור לחבילה זולה יותר?

האמת, יש לכך כמה סיבות אפשריות: אולי אנחנו אדישים למחירים זולים יותר, או שיש קושי ביורוקרטי גדול מאוד לעבור בין חברות הסלולר ולשפר את מצבנו, או שיש קנסות יציאה גדולים מהמסלול שבו אנחנו נמצאים. איך שלא תסתכלו על זה, בדוגמה שלנו הרגולטור צריך להתערב - כי מציאות כזאת יכולה להצביע על רמת תחרות נמוכה. קשה לעבור בין חברות סלולר? בוא נפשט את זה (המספר ממשיך איתך, שליח עם סים עד הבית וכדומה). יש קנסות יציאה שמונעים מעברים? אולי צריך לבחון מחדש את המודל הזה.

כעת נעבור מהדוגמה הפשטנית של חברות הסלולר לשוק המשכנתאות הרותח של 2021, שנגמר עם ביצועי שיא בהיקף של 116 מיליארד שקל – עלייה של כמעט 50% בהשוואה ל-2020.

מעניין יהיה לנתח את רמת המיחזורים של שוק המשכנתאות בשנים האחרונות. מיחזור הוא בעצם נטילה מחדש של המשכנתא בתנאי השוק החדשים. הרי אם לקחתי משכנתא לפני חמש שנים ב-4% וכעת אני יכול לקחת בריבית של 3% - כנראה שזה משתלם לי לעשות מיחזור ולהוזיל עלויות. אם לעבור בין חברת סלולר יכול לחסוך אולי עשרות שקלים בחודש, אז במשכנתא אנחנו מדברים על כסף גדול יותר שיכול להסתכם בעשרות או מאות אלפי שקלים.

בשנים האחרונות הריבית ירדה ויחד איתה גדלה הכדאיות למיחזור. 2021 היתה צריכה להיות הכוכבת של שוק המיחזורים. כל התנאים הקלאסיים היו שם – ריביות נמוכות ואטרקטיביות ביחס לשנים עברו, ביטול דרמטי של מגבלת הפריים ההיסטורית שהיתה אמורה להגדיל כדאיות למיחזורים ולבסוף גם מציאות קורונה מתמשכת שאולי מכריחה אותנו לחשב מסלול מחדש ולהתאים את המשכנתא לעולם שונה.

מה קרה בפועל? כשמנתחים את שיעור המיחזורים של שוק המשכנתאות ב-2021 ביחס ל-2020 מגלים ששיעור המיחזורים דווקא ירד. ההיקף האבסלוטי של המיחזורים אמנם עלה אבל לא כמו הקצב של המשכנתאות החדשות, ושיעור המיחזורים מסך המשכנתאות שניטלו ירד ל-20% בהשוואה ל-25% ב-2020. זה קצת מוזר שאחרי ארבע שנים של עליות, דווקא השנה שהיתה צריכה לשבור את שיא שיעורי המיחזורים, מציגה ירידה. איך זה קורה?

התייעלות למי?

כתבנו פה בטורים קודמים שהביקוש האדיר למשכנתאות ושוק הדיור הרותח תפסו את הבנקים אחרי שנים של תהליכי התייעלות, שהם בעצם שם מכובס להגדלת שיעורי הרווח - ולאו דווקא לשיפור וטיוב השירות או הוזלת עלויות עבור הצרכן. תהליכי התייעלות הביאו לכך שלבנקים לא היה כוח אדם לטפל בביקושים האלה. הבנקאים בסניפים, שקרסו מהעומס, התחילו לתעדף בקשות. כך המיחזורים נזנחו הצידה, כך דה פקטו נפגעת התחרות.

וזה לא נגמר שם. גם אם הלקוחות החליטו לקחת משכנתא בבנק אחר, לא צפויים להם חיים קלים. וזה מוזר, הרי אם יש לי היום משכנתא בבנק X - אני יכול למחזר אותה ולקחת אותה מחדש בתנאים טובים יותר בבנק Y. עבור בנק Y מדובר במשכנתא חדשה לחלוטין, לקוחות חדשים שנכנסים איתו כנראה להתחייבות לא קצרה ולכן על הנייר הוא צריך להתחרות עליי כמו לקוח חדש לכל דבר.

עם זאת, המציאות קצת שונה. התהליך כפי שהוא בנוי כיום מהווה חסם משמעותי לתחרות. לקוחות המעוניינים להיות צרכנים נבונים ולשפר את תנאי המשכנתא שלהם בבנק אחר מזה שבו הם נמצאים היום נתקלים בדרישות ביורוקרטיות רבות, דרישות שאפשר לייעל ולפשט - בטח במציאות דיגיטלית כמו של היום. התאחדות יועצי המשכנתאות כבר פנתה לבנק ישראל והתריעה כי התהליך כיום מהווה חסם תחרותי אמיתי.

נגיד בנק ישראל, אמיר ירוןצילום: אייל טואג

יתרה מכך, בעולם המיחזורים מבנק לבנק התקבע שיווי משקל בעייתי. הלקוח למעשה לא יכול לעזוב את הבנק שבו הוא מנהל את המשכנתא מבלי לבקש ממנו מסמך אפרורי בשם אישור לדרגה שנייה. הבנק מחויב כמובן להעניק את המסמך הזה, אבל עצם הבקשה מביאה לכך שהבנק הנוכחי שלנו יודע שהוא יקבל "התראה" מהלקוח שלו לפני שהוא עוזב - והנה יש לו הזדמנות לנסות להשאיר אותו אצלו.

בעוד שהדבר הזה יכול להישמע כדבר חיובי, בפועל הוא מביא לכך שהבנק הקיים לא באמת מתאמץ לתת הצעה טובה, כי הוא יודע שהוא בכל מקרה יפגוש את הלקוח לפני עזיבה סופית. הבנק האחר לא מתחרה בכל הכוח כי הוא יודע שקיים סיכוי לא רע שהבנק הקיים ינסה לטרפד את המעבר בדקה ה-90, וחושש (חשש מוצדק) שהלקוח לא יעבור אליו בסוף בשל הליך ביורוקרטי לא כייפי. והנה קיבלנו שיווי משקל שלא משרת הצרכנים.

תחברו את שתי הנקודות האלה ביחד (קושי ביורוקרטי ותהליך שלא באמת מאיים על הבנק הקיים) וקיבלתם שיווי משקל לא הכי תחרותי. לראיה – ב-2021 שיעור המיחזורים שנעשו בין בנק אחד לבנק אחר ירד בהשוואה ל-2020. ראיה נוספת ניתן למצוא בנתוני הריביות שמפרסם בנק ישראל. בדיקה של חצי השנה האחרונה של 2021 מראה שהריביות במיחזורים גבוהות יותר בכמה עשיריות האחוז בהשוואה למשכנתאות רגילות חדשות (למה? אולי כי אנשים מעדיפים להישאר בבנק הקיים שלהם, לשלם ריבית יותר גבוהה ולא לעבור מסע ביורוקרטי ארוך).

הנתונים האלה בהחלט צריכים להטריד את נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון והמפקח על הבנקים יוסי אבידן, שרוצים לקדם את התחרות בשוק המשכנתאות. שוק המיחזורים מהווה כיום חסם תחרותי אמיתי, שמונע מצרכנים רבים ליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר. בנק ישראל חייב לפשט את תהליך המיחזור מתוך היגיון פשוט: כשהבנקים יידעו שלקוחות יכולים להעביר את התנהלות המשכנתא שלהם בקלות לבנק אחר, הם יתאמצו גם לשמר לקוחות - ולא רק לגייס חדשים.

המפקח על הבנקים, יאיר אבידןצילום: אוהד צויגנברג

הפיל שבחדר

סיבה נוספת שמעכבת את מיחזורי המשכנתא היא עמלות פירעון מוקדם שנוטלי המשכנתאות נאלצים לשלם על פי תקנות הרגולציה. ח"כ שלמה קרעי ניסה לקדם חקיקה שתשנה את הקנסות והתאחדות יועצי המשכנתאות בוחנת בימים את הנחות הנוסחה (ועל זה בפוסט אחר). אפשר היה להתווכח על נחיצותן ועד כמה החישוב של העמלות באמת משקף פיצוי לבנק או שהוא מהווה ערוץ רווח נוסף, אך לא קיימים כיום נתונים פומביים כדי לקיים דיון בנושא. בנק ישראל לא מצא לנכון לחייב גילוי מדויק לגבי ההכנסות מעמלות הפירעון המוקדם השנויות במחלוקת.

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"