הנכס החבוי של רני צים מניב לה מיליונים - בהשקעה אפסית

חברת הנדל"ן המניב הצליחה לחדור לשוק הערבי, על אף סירובו המתמשך למכור קרקעות. עם קצת יצירתיות, הצליחה רני צים להגיע לעסקות שמניבות לה שיעורי תשואה גבוהים במיוחד

שלומי ארדן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מרכז קניות של חברת רני צים מרכזי קניות באום אל-פחם
מרכז קניות של חברת רני צים מרכזי קניות באום אל-פחם

קשה מאוד לחברות נדל"ן ישראליות לחדור למגזר הערבי. כדי להצליח לבנות מרכז מסחרי במגזר הערבי צריך לעתים לשכנע עשרות בעלי קרקע שעוברת במשפחה דורות, ומדובר באתגר עצום. בעלי הקרקע לא מוכנים למכור, ובטח שלא ליהודים. זו הסיבה שבעוד ערים יהודיות רוויות במרכזי קניות, יותר מ-100 אלף תושבי רהט, למשל, נאלצים לנסוע עד לבאר-שבע כדי לעשות קניות, וכך בערים ערביות רבות.

על אף שברור שמדובר בהזדמנות עצומה, אף אחת מחברות הנדל"ן המניב בארץ עדיין לא פיצחה את החדירה למגזר המהווה חמישית מאזרחי ישראל. אף אחת, מלבד רני צים מרכזי קניות והגורמים שמובילים אותה, רני צים ויואב קפלן, הפועלים במגזר הערבי תחת המותג Seven. 

לבנות מרכז מסחרי בלי לשלם על קרקע

ראשית, היכולת להצליח ליצור הסכמות ושיתופי פעולה במגזר הערבי דורשת כישורים אנושיים ובניית אמון. גם לדבר את השפה זה יתרון. שנית, קידום העסקות דורש יצירתיות; במקום לרכוש את הקרקע (כאמור, בעלי הקרקע לא מוכנים למכור) רני צים חוכרת את הקרקע לטווח ארוך ומתחלקת עם בעלי הקרקע בהכנסות. אופן פעולה ייחודי זה מתבטא גם בחשבונאות ייחודית של רני צים, ששוק ההון מפספס. 

כדי להבין זאת, בואו ניקח דוגמה אופיינית: נאמר שקיים מיקום בו ניתן לרכוש קרקע ב-120 מיליון שקל, ובעלות בנייה של 60 מיליון שקל נוספים ניתן לבנות מרכז מסחרי שיניב הכנסות של 14 מיליון שקל, ויהיה שווה 200 מיליון שקל (שיעור היוון 7%). חברת נדל"ן ממוצעת תבוא ותקנה את הקרקע ב-120 מיליון שקל, שישולמו כמזומן ויופיעו במאזן כנכס. עם התקדמות הבנייה תתווסף עלות הבנייה לנכס במאזן, וכך גם יבוא לידי ביטוי הרווח היזמי. כשהנכס יקבל טופס 4 ויניב את ההכנסות הצפויות (14 מיליון שקל לשנה) תיערך הערכת שווי, ושוויו יעלה ל-200 מיליון שקל -הדו"ח יציג עליית שווי של 20 מיליון שקל והתשואה שהחברה תציג על עלות הפרויקט תהיה 7.8% (14 מיליון חלקי העלות הכוללת – 180 מיליון שקל).

עכשיו בואו נבחן את אותו פרויקט במקרה של רני צים. במקום לקנות את הקרקע, רני צים מגיעה עם בעלי הקרקע להסכמות הבאות:  רני צים תהיה אחראית לבניית וניהול הפרויקט, ובתמורה המשפחה תקבל 25% מדמי השכירות של הפרויקט. רני צים יבנה את המכרז ב-60 מיליון שקל, והמרכז יניב עבורו 10.5 מיליון שקל (75% מ-14 מיליון שקל). כלומר – תשואה על העלות של 17.5% בהשוואה ל-7.8% בדוגמה הקודמת - וזה על פרויקט עם מאפיינים זהים. 

כשתתבצע שמאות לנכס, חלקה של רני צים יוערך ב-150 מיליון שקל (75% מ-200 מיליון שקל) והרווח היזמי של רני צים יהיה 90 מיליון שקל לעומת 20 מיליון שקל בלבד בדוגמה הראשונה, וזה עם השקעה נמוכה יותר. 

רני ציםצילום: אייל טואג

זוהי דוגמה די מייצגת לפעילותה של רני צים במגזר הערבי, אך מה איפשר לרני צים להרוויח 70 מיליון שקל יותר מחברת נדל"ן ממוצעת על פרויקט עם מאפיינים זהים, ועם פחות השקעה? ההסכם עם בעלי הקרקע. ניתן לומר שמבחינה כלכלית, ההסכמים עם בעלי הקרקע שווים לקרקע שהתקבלה כמעט בחינם, ולכן הם שווים עשרות מיליונים כל אחד. בכמה הם רשומים במאזנה של רני צים? אפס עגול.  

הנכסים האלה שרשומים באפס יבואו לידי ביטוי בהגדלה משמעותית של ההון העצמי בבת אחת עם השלמת הבנייה. היות שהמרכזים במגזר הערבי נוטים להיות קטנים יחסית הם נבנים מהר, תוך כשנה, ועם סיום הבנייה מופיע במאזן נכס משמעותי שכאילו הופיע משום מקום.

אופן עבודה זה הוא אחת הסיבות שרני צים מצליחה להשיג תשואות על עלות הנכס שלא ניתן לראות בשום חברת נדל"ן אחרת. בירכא, למשל, תשואת השכירות על עלות הבנייה היא 17.1%, וזו עוד תשואה לפני מינוף. אם נתחשב גם בחוב הזול של רני צים, נגיע לתשואה על ההון העצמי במרכזים אלה של כ-30%. תשואות כל כך גבוהות על ההשקעה מעידות בדרך כלל על נכס חבוי, בעל שווי כלכלי רב אך שאינו מופיע במאזן.

הנכסים שהמאזן לא מציג

הנכס החבוי שקל יותר לזיהוי במקרה של רני צים הוא הסכמי השכירות עם המשפחות. ההסכמים שווים מבחינה כלכלית עשרות מיליונים, ומאפשרים לרני צים להניב תשואות שלא ניתן לראות אצל המתחרים.

אך הנכס החבוי העיקרי של רני צים מוסתר מהעין לחלוטין. נכס זה הוא המוניטין והאמון שרכשה רני צים בעבודה אל מול החברה הערבית. אם בתחילת הפעילות במגזר נאלצה רני צים לעשות מסע שכנוע ומשא ומתן ממושך, כיום, כשקיים מספר גדל והולך של משפחות בחברה הערבית שהתעשרו משותפות עם רני, מכרים וקרובי משפחה פונים לרני צים כדי לבחון שיתופי פעולה דומים. כלומר, במקום שרני צים תחפש את הקרקעות במגזר, הקרקעות מחפשות את רני צים.

רני הזכיר שהחברה כבר זיהתה פוטנציאל לעשרות מרכזים במגזר, בהשוואה ל-6 שעובדים או בשלבי פיתוח כיום, ועדיין לא קמה לה מתחרה שהציגה כוונה או יכולת לקדם עסקות כאלה.  

נדמה שהשוק מפספס את האיכויות הייחודיות של רני צים, הנסחרת משמעותית מתחת להונה העצמי, בנטרול מסים נדחים, כשרק בשנתיים הקרובות צפויים פרויקטים בטירה, טייבה, טמרה, רהט ואום אל פאחם, שרשומים כיום באפס, להתחיל להניב דמי שכירות ולהוסיף למאזן מאות מיליוני שקלים בהון עצמי, שנדמה כאילו יופיעו במאזן יש מאין, הודות לאופן הייחודי שבו רני צים עובדת.

המוניטין שמאפשר לרני צים גישה ייחודית לשוק הערבי בישראל הוא נכס לא מוחשי השווה ערך רב, שיבוא לידי ביטוי עם השנים בתוצאות הכספיות כשמרכז אחר מרכז יצאו לפועל ויתחילו להניב. עד אז – מדובר בנכסים משמעותיים שהחשבונאות לא יודעת לתת להם ערך. 

גילוי נאות: שלומי ארדן מחזיק באופן אישי ובאמצעות קרן גידור ארביטראז' ואליו במניות רני צים. 

שלומי ארדן

שלומי ארדן | מניות קטנות, חלומות גדולים

משקיע בשוק ההון מעל לעשור, בעל ניסיון עשיר כעורך דין בתחום חדלות הפירעון, הליטיגציה והתאגידים. בעל תואר ראשון במשפטים ותואר שני במינהל עסקים עם התמחות במימון מאוניברסיטת בר אילן. 

מנהל את קרן גידור ארביטראז' ואליו ודוגל בניתוח כלכלי עומק של חברות, תוך התמקדות במניות קטנות ומצוינות בשוק ההון הישראלי, במטרה להשיא תשואות גבוהות מהשוק באופן בטוח.

גילוי נאות:

אני עלול להחזיק בניירות ערך המוזכרים במסגרת הבלוג. האמור בבלוג אינו מהווה המלצת השקעה או המלצה לביצוע פעולה כלשהי ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ/שיווק פנסיוני המתחשבים בצרכיו ובנתוניו של כל אדם.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker