פרויקט אור ים התגלה כהצלחה מסחררת - אבל לא למשקיעים - נדל"ניסטית - הבלוג של רותם נמיר פרדס - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פרויקט אור ים התגלה כהצלחה מסחררת - אבל לא למשקיעים

ניתוח הפרויקט מראה שהסיכונים שבו עולים על היתרונות, ומי שמחפש דירה להשקעה כנראה יתאכזב

הדמיה של שכונת אור ים
view point

פרויקט חלומות אור הים של שיכון ובינוי התגלה כהצלחה מסחררת: בתוך שעות כל הדירות שהוצעו לעמיתי חבר נחטפו, ונותרו רק הפנטהאוזים. אז מה קרה שם, ומה זה אומר לגבי השוק?

ניתוח הפרויקט

שכונת אור ים נבנית בצמוד לאור עקיבא ותצורף לעיר. אמנם קיסריה מאוד קרובה אבל זה לא קיסריה, זאת אומרת שנשמרת פה ההפרדה בין ילדי קיסריה לילדי אור עקיבא מבחינת החינוך, גני הילדים ובתי הספר.

תוואי השטח: שכונת אור הים נבנית על עמק טבעי כשהשיפוע הגדול שלו פונה מזרחה (הפוך מכיוון הים), מה שאומר שכדי לראות את הים הבניינים צריכים להיות גבוהים מאוד ורק מהדירות העליונות תוכלו לראות את הים (מי אמר פנטהאוז ולא קיבל).

דרך אגב, המרחק לים הוא כ-4-3 קילומטר, זה אולי מתאים לצעדת בוקר נמרצת, אבל אם מתכננים ללכת לים עם הילדים וכל הציוד הנלווה - תצטרכו מכונית.

שיווק הפרויקט ואירוע המכירה

תכנון השכונה נראה מרווח ונעים עם הרבה שטחים פתוחים, וכמו תמיד יש בו הרבה אי דיוקים והגזמות. למשל: אור עקיבא לא מוזכרת, ואילו קיסריה לעומת זאת מוזכרת המון. מובטח פארק שייקרא שמורת הים עם יער ואזורי פיקניק שאין להם אחיזה במציאות. עוד מובטח שביל ייעודי ישירות לים, אך זה כאמור דורש הליכה ארוכה.

למשקיע מנוסה שיודע לשאול את השאלות הנכונות, ההגזמות האלה לא ממש משנות, והוא ידע לראות מעבר להן ולהגיע להחלטה מושכלת.

מחיר הדירות במבצע לעמיתי חבר היו זולים ב-10%-15% ממחיר המחירון. הם עשו קמפיין יפה שבו הגרילו את מועד הפגישות. מי שזכה לפגישה בבוקר הצליח לקנות דירה, ומי שנקבעה לו פגישה לאחר 14:00 גילה שלא נותרו דירות למכירה לאחר השעה הזאת - עד 14:00 נמכרו כל הדירות.

כאמור בסיום המכירה נותרו רק הפנטהאוזים, שמטבע הדברים נמכרים בשלב מאוחר יותר. הם משווקים לקהל שונה מהקהל שקונה דרך הגרלות ומחפש את המחיר הנמוך.

האם זאת השקעה משתלמת?

כמשקיעה, כשאני בוחנת השקעה חדשה דבר ראשון אני בוחנת את הסיכונים, אז בואו נעשה רשימה:

 1. נצטרך לשים סכום כסף גדול בהתחלה, ללא הכנסה (תשואה);

2. ייקח כשנתיים-שלוש עד שנקבל את הדירה - בזמן הזה יכולים לקרות הרבה דברים שאין לנו שום שליטה עליהם (מלחמה, משבר כלכלי, פשיטת רגל וכו׳);

3. לא ידוע מה יהיה אופי השכונה הסופי, מי יהיו הדיירים, והיחס בין שוכרים לבעלי דירות שיגורו בו;

4. למרות ההבטחות, ייתכן שהפיתוח הסביבתי לא יבוצע כמובטח.

5. ייתכן שבסיום הבנייה יהיה היצע גדול ויהיה מאוד קשה להשכיר, או שדמי השכירות יהיו נמוכים;

6. כרגע נראה שתהיה בעיה תחבורתית: הצמתים והכבישים לא יעמדו בעומס;

7. הפרויקט "תקוע" בין כביש 4 לכביש 2.

כעת נסתכל על היתרונות ברכישת דירה להשקעה בפרויקט:

1. המחיר נמוך ב-10% ממחיר הדירות האחרות בפרויקט, ולכן סביר שהמחיר יעלה בעתיד;

2. מיקום מרכזי, קרוב לכבישים ראשיים, קרוב לתחנת רכבת, קרוב לים (יחסית).

צוואר בקבוק שהשתחרר

עכשיו כשיש לנו את התמונה לגבי הפרויקט והשכונה, ננסה להבין מה זה אומר על השוק:
מחיר למשתכן יצר צוואר בקבוק שבו הרבה אנשים לא קנו דירות (היצע נמוך וניסיון לזכות בהגרלה של מחיר למשתכן). עכשיו צוואר הבקבוק משתחרר, והיתה התנפלות על הדירות, מה שמצביע על צפי לעליית מחירים עקב הביקוש שמשתחרר.

ואולם, בפרויקט הזה הסיכונים עולים בהרבה על היתרונות, ולכן משקיעים מנוסים לא יקנו במבצע כזה. הם יעדיפו לקנות דירות יד שנייה, מפני שאפשר להבין לעומק את התנהלות השוק, לדעת בוודאות מהו מחיר השוק ולמצוא את הדירה בעלת הפוטנציאל שתעלה את ערכה תוך זמן קצר יחסית. בהשקעה כזו נוכל גם לקבל שכר דירה במיידי.

בהצלחה,

רותם

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

פס ייצור של בירה קרלסברג במבשלת ברוסיה, בחודש שעבר

הסבות אנשי IT, מיקור חוץ או חיילים: איך מייצרים עוד אנשי סייבר?

הגופים הבטחוניים בישראל מכשירים אלפי צעירים כל שנה במגוון מקצועות סייבר. מדינות אחרות אינן ברות מזל כל כך ובארה"ב מתראיינים בכל רגע נתון 2,500 איש למקצועות בתחום ■ רשויות וגופים גדולים מפסידים כוח אדם לטובת מיזמים, כיוון שלעבוד בסטארט-אפ נחשב ליותר סקסי מלעבוד במחלקת אבטחת המידע של בנק

כתבות שאולי פיספסתם

*#