ההגירה שלילית, התחבורה גרועה - ועדיין כדאי לקנות פה בית להשקעה

על אף מיקומה המרוחק של קרית שמונה, בזכות המכללה שממוקמת בה יש ביקוש רב לשכירות. בחישוב נכון, תוכלו למצוא השקעה טובה בעיר

רותם נמיר פרדס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
קרית שמונהצילום: בניא לביא, מתוך אתר פיקיויקי
רותם נמיר פרדס

קרית שמונה מוגדרת כעיר הצפונית ביותר בישראל, מה שהופך אותה לפריפריה אמיתית. מעבר להגדרה של פריפריה כאזור המרוחק מבחינה גאוגרפית ממטרופולינים, לנו המשקיעים חשובים עוד דברים שיגדירו לנו את העיר ויאפיינו אותה מהפן הנדל"ני. ישנם 3 נושאים עיקריים שנבחן לעומק: תעסוקה; תחבורה; וחינוך.

תעסוקה: קרית שמונה מתאפיינת בבעייתיות גדולה בכל הקשור לתעסוקה, מה שגורר אחריו הגירה שלילית;

תחבורה: כביש 90 שמוביל לעיר אמנם שופץ והנסיעה עליו נוחה, אבל זה לא מספק ומוסיף לתחושת הריחוק של העיר. דובר על רכבת שתגיע לעיר, אך כרגע התוכניות בהקפאה;

חינוך: החינוך הכללי סביר, עם זאת ומה שעושה את ההבדל זאת מכללת תל חי שסמוכה לעיר. בזכות המכללה כדאי לקנות דירה להשקעה בעיר.

המכללה האקדמית תל חיצילום: גיל אליהו

במכללה לומדים כ-6,000 סטודנטים. במכללה ישנם מעונות שמספקים רק 700 מיטות. וכל שאר הסטודנטים שמגיעים ממקומות מרוחקים גרים ברובם בקרית שמונה. יש גם כאלה שגרים בישובים אחרים בסביבה, אך מי שחי בגליל העליון זקוק לאמצעי תחבורה, ולכן הסטודנטים מעדיפים לגור ברחובות הצפוניים של קרית שמונה שקרובים למכללה. הם נסמכים על תחבורה ציבורית, אופניים חשמליים וכו'.

דבר נוסף שגורם לסטודנטים להעדיף את קרית שמונה הוא יוקר המחיה; השכירות בקרית שמונה תהיה נמוכה יותר לעומת חלופת המגורים בקיבוץ או מושב בסביבה. תוסיפו לזה את הקושי התחבורתי ויש לכם אזור שבו יש ביקוש רב לשכירות.

עובדות בשטח

1. בקרית שמונה גרים כ-24 אלף תושבים, רובם יוצאי צפון אפריקה, מעט יוצאי חבר העמים, וישיבה חרדית אחת עם קהילה קטנה סביבה. בקריה יש 7 בתי ספר יסודיים ו-4 תיכונים.

2. ראש העיר החדש הוא אביחי שטרן, בן 33 - עדין מוקדם לומר האם פועלו יהיה משמעותי לקידום העיר.

3. קבוצת הכדורגל עירוני קרית שמונה, משחקת בליגת העל ומביאה כבוד לעיר.

4. הבנייה הרוויה שולטת בעיר עם כ-80%. השאר הם צמודי קרקע בשכונת הוורדים ובשכונה החדשה בימת תל חי, שבה מחירו של בית פרטי יכול להתקרב ל-2 מיליון.

5. בעבר רוב המשקיעים שקנו בעיר היו תושבים מהגליל, כיום כבר מגיעים משקיעים רבים מאזור המרכז.

מחירים

מחיר השוק של דירת 3 חדרים הוא כ-530-480 אלף שקל, בהתאם לרמת השיפוץ. השכירות היא כ-1,200-1,000 שקל לחדר לחודש.

מחיר השוק של דירת 4 חדרים הוא כ-570-520 אלף שקל, בהתאם לרמת השיפוץ. השכירות היא כ-900-800 שקל לחדר לחודש.

בחמש שנים האחרונות ישנה עליית מחיר קבועה של כ-10% כל שנה.

העדפות הסטודנטים הן לדירת 3 חדרים (פחות שותפים), לרמת גימור ואיבזור גבוהה. הם תמיד יעדיפו דירה מרוהטת על פני דירה ריקה.

עובדה מעניינת היא שיש רק חמישה מתווכים בעיר, ואין זכר לרשתות התיווך הגדולות.

דירה משופצת בקרית שמונהצילום: שירלי בוזגלו

עסקה לדוגמה

באזור הצפוני בסמוך למכללת תל חי, דירת 3 חדרים+סלון; קומה 2 מתוך 3.

מחיר קנייה: 465 אלף שקל.

הוצאות נלוות (שיפוץ ריהוט, עו"ד): 80 אלף שקל.

תיווך וליווי העסקה (שיפוץ, השכרה וכו'): 35 אלף שקל.

סך עלות רכישה: 580 אלף שקל.

מושכרת לסטודנטים: 3,000 שקל לחודש.

תשואה למשקיע: 6.1%.

סיכום

כמו שכבר אמרנו, המכללה היא העוגן והסיבה להשקיע בעיר, במיוחד בחלק הצפוני שקרוב למכללה, ששם מומלץ לקנות דירה להשקעה. כמו כן, השיפוץ חייב לעמוד בדרישות של הסטודנטים - זהו חלק חשוב שיעלה מאוד את התשואה המתקבלת משכירות, ויעלה גם את סיכויי המכירה אם וכאשר תרצו לממש את הנכס.

כך, ניתן לראות כי גם בעיר שיש בה הגירה שלילית ותחבורה גרועה, אפשר להרוויח אם נפעל בהתאם לכללים והמצב הייחודי שהעיר מכתיבה לנו.

בהכנת הטור השתתף גלעד בוזגלו, מלווה משקיעים

רותם נמיר פרדס | נדל"ניסטית

מומחית להשקעות נדל”ן ונדל”ניסטית בנשמה. במהלך שנותי הרבות כמשקיעת נדל”ן בארץ ובחו”ל,  וכמנטורית למשקיעי נדל”ן חדשים וותיקים, צברתי ניסיון עצום וידע רחב בתחום השקעות ומימון נדל”ן בארץ ובחו”ל. את הידע יקר הערך הזה אני מעבירה למאות ואף אלפי אנשים מדי שנה, ומובילה אותם לעצמאות כלכלית באמצעות השקעות נדל”ן מניבות ומוצלחות.

בבלוג הזה אשתף אותכם בניסיון שלי – תובנות, הצלחות, חוויות, טעויות, סיפורים ובכלל את הסודות הקטנים שבדרך כלל נשארים חסויים.

בעלת הבלוג "נדל"ניסטית" ומנהלת את קבוצת הפייסבוק "מבשלים נדל"ן".

גילוי נאות: אין לראות בדוגמאות ו/או במקרים המובאים בבלוג כהמלצה ו/או הצעה לפעילות בשוק הנדל"ן ואין לפרש את הפוסטים כהמלצות. רכישה, מכירה או השקעה בענף הנדל"ן חייבת להתבסס על פי המאפיינים והצרכים הספציפיים של כל אדם, לאחר בירור ובדיקה של פרטיה של העסקה לעומק. כל המידע נאסף בשטח על סמך ניסיוני בלבד, אין לראות זאת כהמלצה להשקעה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker