ההגירה שלילית, התחבורה גרועה - ועדיין כדאי לקנות פה בית להשקעה - נדל"ניסטית - הבלוג של רותם נמיר פרדס - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ההגירה שלילית, התחבורה גרועה - ועדיין כדאי לקנות פה בית להשקעה

על אף מיקומה המרוחק של קרית שמונה, בזכות המכללה שממוקמת בה יש ביקוש רב לשכירות. בחישוב נכון, תוכלו למצוא השקעה טובה בעיר

קרית שמונה
בניא לביא, מתוך אתר פיקיויקי

קרית שמונה מוגדרת כעיר הצפונית ביותר בישראל, מה שהופך אותה לפריפריה אמיתית. מעבר להגדרה של פריפריה כאזור המרוחק מבחינה גאוגרפית ממטרופולינים, לנו המשקיעים חשובים עוד דברים שיגדירו לנו את העיר ויאפיינו אותה מהפן הנדל"ני. ישנם 3 נושאים עיקריים שנבחן לעומק: תעסוקה; תחבורה; וחינוך.

תעסוקה: קרית שמונה מתאפיינת בבעייתיות גדולה בכל הקשור לתעסוקה, מה שגורר אחריו הגירה שלילית;

תחבורה: כביש 90 שמוביל לעיר אמנם שופץ והנסיעה עליו נוחה, אבל זה לא מספק ומוסיף לתחושת הריחוק של העיר. דובר על רכבת שתגיע לעיר, אך כרגע התוכניות בהקפאה;

חינוך: החינוך הכללי סביר, עם זאת ומה שעושה את ההבדל זאת מכללת תל חי שסמוכה לעיר. בזכות המכללה כדאי לקנות דירה להשקעה בעיר.

המכללה האקדמית תל חי
גיל אליהו

במכללה לומדים כ-6,000 סטודנטים. במכללה ישנם מעונות שמספקים רק 700 מיטות. וכל שאר הסטודנטים שמגיעים ממקומות מרוחקים גרים ברובם בקרית שמונה. יש גם כאלה שגרים בישובים אחרים בסביבה, אך מי שחי בגליל העליון זקוק לאמצעי תחבורה, ולכן הסטודנטים מעדיפים לגור ברחובות הצפוניים של קרית שמונה שקרובים למכללה. הם נסמכים על תחבורה ציבורית, אופניים חשמליים וכו'.

דבר נוסף שגורם לסטודנטים להעדיף את קרית שמונה הוא יוקר המחיה; השכירות בקרית שמונה תהיה נמוכה יותר לעומת חלופת המגורים בקיבוץ או מושב בסביבה. תוסיפו לזה את הקושי התחבורתי ויש לכם אזור שבו יש ביקוש רב לשכירות.

עובדות בשטח

1. בקרית שמונה גרים כ-24 אלף תושבים, רובם יוצאי צפון אפריקה, מעט יוצאי חבר העמים, וישיבה חרדית אחת עם קהילה קטנה סביבה. בקריה יש 7 בתי ספר יסודיים ו-4 תיכונים.

2. ראש העיר החדש הוא אביחי שטרן, בן 33 - עדין מוקדם לומר האם פועלו יהיה משמעותי לקידום העיר.

3. קבוצת הכדורגל עירוני קרית שמונה, משחקת בליגת העל ומביאה כבוד לעיר.

4. הבנייה הרוויה שולטת בעיר עם כ-80%. השאר הם צמודי קרקע בשכונת הוורדים ובשכונה החדשה בימת תל חי, שבה מחירו של בית פרטי יכול להתקרב ל-2 מיליון.

5. בעבר רוב המשקיעים שקנו בעיר היו תושבים מהגליל, כיום כבר מגיעים משקיעים רבים מאזור המרכז.

מחירים

מחיר השוק של דירת 3 חדרים הוא כ-530-480 אלף שקל, בהתאם לרמת השיפוץ. השכירות היא כ-1,200-1,000 שקל לחדר לחודש.

מחיר השוק של דירת 4 חדרים הוא כ-570-520 אלף שקל, בהתאם לרמת השיפוץ. השכירות היא כ-900-800 שקל לחדר לחודש.

בחמש שנים האחרונות ישנה עליית מחיר קבועה של כ-10% כל שנה.

העדפות הסטודנטים הן לדירת 3 חדרים (פחות שותפים), לרמת גימור ואיבזור גבוהה. הם תמיד יעדיפו דירה מרוהטת על פני דירה ריקה.

עובדה מעניינת היא שיש רק חמישה מתווכים בעיר, ואין זכר לרשתות התיווך הגדולות.

דירה משופצת בקרית שמונה
שירלי בוזגלו

עסקה לדוגמה

באזור הצפוני בסמוך למכללת תל חי, דירת 3 חדרים+סלון; קומה 2 מתוך 3.

מחיר קנייה: 465 אלף שקל.

הוצאות נלוות (שיפוץ ריהוט, עו"ד): 80 אלף שקל.

תיווך וליווי העסקה (שיפוץ, השכרה וכו'): 35 אלף שקל.

סך עלות רכישה: 580 אלף שקל.

מושכרת לסטודנטים: 3,000 שקל לחודש.

תשואה למשקיע: 6.1%.

סיכום

כמו שכבר אמרנו, המכללה היא העוגן והסיבה להשקיע בעיר, במיוחד בחלק הצפוני שקרוב למכללה, ששם מומלץ לקנות דירה להשקעה. כמו כן, השיפוץ חייב לעמוד בדרישות של הסטודנטים - זהו חלק חשוב שיעלה מאוד את התשואה המתקבלת משכירות, ויעלה גם את סיכויי המכירה אם וכאשר תרצו לממש את הנכס.

כך, ניתן לראות כי גם בעיר שיש בה הגירה שלילית ותחבורה גרועה, אפשר להרוויח אם נפעל בהתאם לכללים והמצב הייחודי שהעיר מכתיבה לנו.

בהכנת הטור השתתף גלעד בוזגלו, מלווה משקיעים

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

אריאל רוניס ז"ל

מהו תפקידו של המעסיק כשהעובד שלו חווה שיימינג?

המפגש שלנו באינטרנט יוצר מפגש בין אנשים שונים, בעלי דעות שונות, גישות שונות ועולם נורמטיבי שונה. למציאות הזו מתעוררים כל בוקר מאות אלפי אנשים והולכים לעבודה ומקווים להתפרנס. אבל מה קורה אם כתוצאה מעבודתם הם חווים שיימינג?

כתבות שאולי פיספסתם

*#