השקעת הנדל"ן שמתאימה לבעלי הון עצמי וסבלנות - נדל"ניסטית - הבלוג של רותם נמיר פרדס - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעת הנדל"ן שמתאימה לבעלי הון עצמי וסבלנות

רוב הדירות בחריש הן של 4 חדרים, והשכירות בה נמוכה יחסית עקב ההיצע הגדול. ואולם, סביר להניח שבתוך כמה שנים המחירים בה יתאזנו עם המחירים הממוצעים בערים סביבה, וההשקעה תשתלם

חריש
אייל טואג

כמשקיעים יש לנו שתי אסטרטגיות בסיסיות להשקעה: מניב - לקנות ולהחזיק בנכס לזמן ארוך וליהנות משכר דירה כהכנסה פסיבית; אקזיט - לקנות במחיר נמוך, להשביח את הנכס ולמכור תוך זמן קצר במחיר השוק.

לכל אסטרטגיה יש יתרונות וחסרונות שאנחנו צריכים להתחשב בהם כשאנחנו מתכננים את ההשקעה. החדשות הטובות הן שאפשר לערבב בין האסטרטגיות ולייצר אסטרגיה שמותאמת לנו אישית לפי מצבנו הכלכלי והצרכים האישיים שלנו.

אסטרטגיה מותאמת אישית יכולה לעבוד בהשקעה בעיר החדשה, חריש.

תחילה, הנה כמה עובדות על חריש:

בנייה בחריש
אייל טואג

1. בחריש גרים כיום כ-11 אלף איש, מתוכם 50% חילונים, 40% דתיים לאומיים, ו-10% חרדים. צפי לגמר בניית 5 השכונות הראשונות של 50 אלף תושבים הוא כ-5 שנים. היעד הוא להגיע ל-100 אלף תושבים בבניית שכונות נוספות.

2. השכונות מאופינות בעירוב מגזרי.

3. מוסדות חינוך פעילים לשנת הלימודים תשע"ט: 5 בתי ספר יסודיים; 7 מעונות יום; 8 גני ילדים; חטיבת ביניים אחת.

4. המסחר בחריש מרוכז בכמה מקומות: לאורך השדרה הראשית כבר פועלות חנויות שונות, קופות חולים, בנק לאומי סניף דיגיטלי, מאפיה, 2 מכולות גדולות, חומרי בניין, צעצועים ותינוקות עוד. בנוסף יש קניון פתוח ליד הכניסה הצפונית, הכולל בעיקר רשתות גדולות, וצפי התחלת הפעילות הוא באביב 2019. בנוסף, ישנם גם מרכזים מסחריים שכונתיים (קטנים).

מפת חריש
באדיבות אתר "חריש סיטי"

שכונות העיר

אבני חן: צפון מערבית, אחת משתי השכונות הראשונות שנבנו. ייעודה המרכזי למגורים (3,500 יח"ד). קיימים בה מבני ציבור - בית ספר ממלכתי יסודי, גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים מסחריים, מתנ"ס, בית ספר תיכון (עתיד להיבנות), גינות וגני משחקים רבים.

החורש: דרום מערב, אחת  משתי השכונות הראשונות שנבנו. ייעודה המרכזי למגורים (3,500 יח"ד). דומה בתכנון לשכונת אבני חן לרבות מבני הציבור.

שתי השכונות מאוכלסות, עדיין קיימת בהן בנייה שצפויה להסתיים בתוך כשנה.

הפרחים: דרום מזרח, בבנייה, ייעודה המרכזי למגורים (3,000 יח"ד). כולל מבני ציבור, אמורה להתחיל להתאכלס בתוך כשנה.

מעוף: צפון מזרחית, (בשמה הישן המע"ר). ייעוד מרכזי: מסחר, תעשייה ומגורים, בניין העייריה העתידי יוקם שם. קיימים בשכונה פרויקטים של מחיר למשתכן שכבר שווקו.

בצוותא: השכונה המזרחית ביותר. נבנית בשיטה ייחודית הנקראת "תכנן ובנה", שלפיה יזם אחד (חברת 'שפיר') בונה הן את בנייני המגורים והן את כלל תשתיות השכונה ומוסדות הציבור שבתחומה. ייעודה למגורים (2,000 יח"ד), טרם החל שיווק השכונה.

השדרה המסחרית בחריש
אייל טואג

בחריש כל הבנייה רוויה, אין בנייה צמודת קרקע חדשה. כששתי השכונות הראשונות בנוייות באופן מרווח יותר לעומת השכונות שמתחילות להיבנות עכשיו.

בשלב הזה אין הבדל במחיר אם תקנו דירה מקבלן או מיד שנייה, ממשקיע שרוצה לממש. ההבדל היחידי הוא בגודל ההון העצמי שתצטרכו להעמיד.

המחירים הממוצעים בעיר:

דירות 4 חדרים: 1.05 מיליון שקל; דירות 5 חדרים: 1.2 מיליון שקל; דירות גן 4 חדרים: 1.33 מיליון שקל; דירות גן 5 חדרים, 1.45 מיליון שקל.

שכירויות:

דירות 4 חדרים: 2,300 שקל לחודש; דירות 5 חדרים: 2,600 שקל לחודש.

חריש
נמרוד גליקמן

תחבורה

כרגע מגיעים כמה קווי אוטובוס ליישוב, והתושבים משתמשים בתחנות הרכבת בסביבה. בעתיד הקרוב יבנה מחלף על צומת משמר הגבול, שיקל מאוד על ההתחברות לכביש 6 דרך מחלף עירון. בעתיד מתוכננת תחנת רכבת על כביש 65, בקו שיחבר את חדרה לעפולה וצפונה. מתוכנן גם מחלף ייעודי ליישוב בכביש 6 שיבנה בדרום העיר.

ועכשיו לבניית אסטרטגיה שתתאים לכם

אנחנו יודעים שרוב הדירות בחריש הן של 4 חדרים (כ-70%), והשכירות נמוכה יחסית עקב ההיצע הגדול. אנחנו גם יודעים שיקח לפחות 5 שנים עד שהבנייה תסתיים והביקושים יתאזנו. כלומר, זאת תהיה השקעה לטווח ארוך יחסית, עם צפי לעליית ערך משמעותית.

ביישובים הסמוכים, חדרה ופרדס חנה, המחירים גבוהים ב-200 עד 300 אלף שקל לדירה, והצפי הוא שהמחירים יתאזנו עם הערים השכנות לאותה רמה - ייתכן שאף יעברו אותה עקב המיקום הנוח והגבוה (נוף), העיר שנבנית מההתחלה ובתכנון נכון.

השקעה בחריש מתאימה למי שיש כסף פנוי וללא צורך בהכנסה נוספת בטווח המיידי, ומעוניין בעליית ערך גבוהה.

בנייה ביישוב חריש
אייל טואג

ופה אתם נכנסים עם האסטרטגיה שלכם. השוו את הנתונים הקיימים עם ההון העצמי שלכם והיכולת שלכם לגייס הלוואה או משכנתא. הנה כמה שאלות שעליכם לשאול את עצמכם:

1. האם השכירות החודשית תכסה את החזרי המשכנתא?

2. מה יותר חשוב לכם, ההכנסה החודשית משכירות? או הגדלת ההון שלכם בעתיד?

3. אם יהיה תזרים שלילי*, האם תוכלו לעמוד בו? כדי שבעתיד תוכלו להנות מעליית הערך?

טיפ: חפשו דירות של משקיעים שקנו לפני כמה שנים דרך עמותות ועכשיו לא יכולים להשלים את הקנייה. בדרך זו תוכלו למצוא מציאות. ייתכן שתצטרכו להביא יותר כסף מהבית, ועם זאת המהלך ישתלם לכם בסופו של דבר.

בהצלחה,

רותם

בהכנת הכתבה השתתף איתן גל, מרימקס חריש

המפה באדיבות אתר "חריש סיטי"

*תזרים שלילי - עלות ההחזר החודשי גבוהה מהשכירות הנכנסת, זאת אומרת שצריך להוסיף כסף כדי לכסות את החזר ההלוואה.

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

מסעדה בקלימנוס

מנהל מסעדה לא ענה למייל בעת חופשה - ופוטר. מה קבע בית המשפט?

העידן הדיגיטלי הביא לחיינו הרחבה כמעט בלתי מוגבלת של שעות העבודה - טלפונים, מיילים והודעות בלתי פוסקות, לפני ואחרי שעות העבודה, ובלי שכר על שעות נוספות. במדינות שונות נפסקו חוקים שונים שניסו להסדיר את הסוגיה

כתבות שאולי פיספסתם

*#