בירת המשקיעים: הדיירים מפונקים, אבל הביקוש נמצא בעלייה

בבאר שבע חיים גם כ-30 אלף סטודנטים. אם אתם רוצים להשכיר להם דירה ולהבטיח לעצמכם תשואה מקסימלית עם דיירים טובים שמשלמים בזמן - כדאי שתפעלו בהתאם

רותם נמיר פרדס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שכונה ד', באר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ
רותם נמיר פרדס

אחת השאלות הרווחות ביותר בקרב משקיעים מתחילים היא איפה כדאי להם להשקיע, ומהו המיקום שבו ירוויחו הכי הרבה. והאמת היא שבכל מקום שבו גרים אנשים יש שוק נדל"ן, ובכל שוק נדל"ן יש מציאות. עלינו פשוט למצוא אותן - מה שאומר לבחור שוק לפי גובה התקציב, ולהכיר אותו לעומק ואת ההתנהלות האופיינית לו.

הפעם בחרתי לכתוב על באר שבע, שיש כאלה שקוראים לה "בירת המשקיעים". המאמר מתייחס לשוק הסטודנטים בעיר, אכתוב במאמר נוסף על שאר השוק בעיר.

באר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ

הכירו את באר שבע

1. אם תקפלו את מפת ישראל לשתיים תראו שבאר שבע יושבת כמעט בול באמצע;

2. שטח השיפוט של באר שבע הוא 117,500 דונם;

3. כחצי מהתושבים מתחת לגיל 40;

4. ב-35 השנים האחרונות באר שבע הכפילה את מספר תושביה;

5. בבאר שבע חיים כ-220 אלף תושבים.

בבאר שבע חיים גם כ-30 אלף סטודנטים. מכיוון שסביר להניח שרובם דיירים זמניים שלא מעבירים את כתובתם בתעודת הזהות לבאר שבע בתקופת לימודיהם, מספר התושבים גדל בהתאם. הסטודנטים לומדים באוניברסיטת בן גוריון, מכללת סמי שמעון, מכללת קיי והמכללה למשחק.

אוניברסיטת בן גוריוןצילום: אלי הרשקוביץ

ראש העיר הנמרץ רוביק דנילוביץ' מקדם ומפתח את העיר ללא לאות. אחד הפרויקטים המרשימים לטובת התושבים הוא פארק נחל באר שבע, שבמרכזו אגם מלאכותי ואטרקציות רבות נוספות.

ב-2015 נחתם הסכם גג עם הממשלה על הקמת 20 אלף יחידות דיור בעיר, רובם במסגרת מחיר למשתכן. בנוסף, על פי ההסכם, יושקעו בפרויקטים ציבוריים לפיתוח העיר 1.5 מיליארד שקל.

גמלים בפארק נחל באר שבעצילום: אילן אסייג

השכונות הסובבות את האוניברסיטה מאופיינות בבנייה ישנה, בנייני רכבת ובניניים בודדים בגובה 4-3 קומות, ללא מעלית. בשנים האחרונות הוקמו מגדלי מגורים לסטודנטים, דוגמת מגדל הספורט, מגדל אלכסנדר, מגדל הקמפוס ואחרים שנמצאים בבנייה.

השכונות צפון מערב ג', מזרח ד', דרום ו' הישנה נחשבות למעגל ראשון. שכונה ב' רחוקה יותר אבל נחשבת יוקרתית יותר בקרב הסטודנטים. בשכונה א' נמצאת מכללת סמי שמעון, ואילו מכללת קיי נמצאת בשכונה ו'.

שכונה ד' בבאר שבעצילום: אילן אסייג

צה"ל עובר לנגב

לפי החלטת הממשלה, צה"ל מעביר חלק גדול מפעילותו לנגב. עיר הבה"דים כבר הוקמה סמוך לצומת הנגב ותמשיך לגדול. חיל האוויר העביר חלק מהמערך שלו לבסיס נבטים. הפרויקט הגדול הבא הוא קרית התקשוב, שהקמתו אמורה להתחיל בסוף 2018.

הערכה היא שב-2023 תסתיים הבנייה, והקריה תאוכלס ב-5,000 חיילי סדיר ו-1,200 אנשי קבע. הקריה ממוקמת בסמוך לפארק ההיי-טק האזרחי, אוניברסיטת בן גוריון ותחנת הרכבת.

האוניברסיטה והסטודנטים

שוק המשקיעים וההשכרות לסטודנטים מפותח מאוד. אנחנו רואים שרוב הבעלות על הדירות באזור היא של משקיעים, בניינים עם 75% בעלות של משקיעים ולפעמים אפילו 100%.

נוכל לאפיין את האזור במעגלים - המעגל הראשון הכי קרוב, המעגל השני 10 דקות הליכה והמעגל השלישי 15 דקות הליכה. מעבר לזה הסטודנטים כבר לא מעוניינים לשכור דירות. התחרות בשוק איפשרה לסטודנטים לקבוע את הסטנדרט, ומשקיע שלא יעמוד בו - דירתו לא תושכר.

הוראות הפעלה למשקיע בשוק הסטודנטים

המרחק: ככל שהדירה קרובה יותר לאוניברסיטה כך היא תהיה יותר מבוקשת.

רמת השיפוץ: דירה שבה יש "סוויטות" תושכר בקלות רבה יותר. הכוונה לדירה שבה בכל חדר יש מקלחת/שירותים צמודים, ואזור משותף קטן אך מאובזר. הסטודנטים מצפים למתקנים חדשים ומעוצבים.

דירה מרוהטת ששופצה לסטודנטיםצילום: איל נדל"ן

אבזור: כל סוויטה צריכה להיות מרוהטת קומפלט - מיטה, ארון, שולחן, כיסא וטלוויזיה. המטבח גם כן צריך להיות מוכן להפעלה עם מקרר, כיריים ומיקרו.

דירה מרוהטת ששופצה לסטודנטיםצילום: איל נדל"ן

יחס חם: הסטודנטים מצפים לתיקון מיידי של תקלות - הם רוצים אפס התעסקות עם תפעול הדירה.

כן, יש כאלה שקוראים להם מפונקים. עם זאת, אם אתם כמשקיעים רוצים למקסם את התשואה, עם דיירים טובים שמשלמים בזמן (לרוב ההורים משלמים את השכירות), נשארים לתקופה ארוכה וכשעוזבים ממליצים לחברים שלהם על הדירה, כך שלא תישארו ללא שוכרים אפילו לרגע אחד, פעלו בהתאם.

דירה מרוהטת ששופצה לסטודנטיםצילום: איל נדל"ן

ממוצע מחירים בשוק הסטודנטים

דירת 3 חדרים: 700-650 אלף שקל.

דירת 4 חדרים: 950-750 אלף שקל.

דירה מרוהטת ששופצה לסטודנטיםצילום: איל נדל"ן

סיכום

שוק הסטודנטים בבאר שבע חווה עליית מחירים, ועדיין זהו שוק בעל ביקוש גבוה שלא הולך לרדת. כמות הסטודנטים הולכת וגדלה משנה לשנה, וקרית התקשוב הסמוכה תעלה את הביקוש לשכירויות. אם תפעלו לפי מאפייני השוק הייחודיים ותספקו חוויית מגורים נוחה לסטודנטים, יכולה להיות לכם השקעה טובה לטווח ארוך. סביר להניח שעקב הביקוש גם ערך הנכס יעלה.

בהצלחה,

רותם

בהכנת הכתבה השתתף אביחי איל, איל נדלן

רותם נמיר פרדס | נדל"ניסטית

מומחית להשקעות נדל”ן ונדל”ניסטית בנשמה. במהלך שנותי הרבות כמשקיעת נדל”ן בארץ ובחו”ל,  וכמנטורית למשקיעי נדל”ן חדשים וותיקים, צברתי ניסיון עצום וידע רחב בתחום השקעות ומימון נדל”ן בארץ ובחו”ל. את הידע יקר הערך הזה אני מעבירה למאות ואף אלפי אנשים מדי שנה, ומובילה אותם לעצמאות כלכלית באמצעות השקעות נדל”ן מניבות ומוצלחות.

בבלוג הזה אשתף אותכם בניסיון שלי – תובנות, הצלחות, חוויות, טעויות, סיפורים ובכלל את הסודות הקטנים שבדרך כלל נשארים חסויים.

בעלת הבלוג "נדל"ניסטית" ומנהלת את קבוצת הפייסבוק "מבשלים נדל"ן".

גילוי נאות: אין לראות בדוגמאות ו/או במקרים המובאים בבלוג כהמלצה ו/או הצעה לפעילות בשוק הנדל"ן ואין לפרש את הפוסטים כהמלצות. רכישה, מכירה או השקעה בענף הנדל"ן חייבת להתבסס על פי המאפיינים והצרכים הספציפיים של כל אדם, לאחר בירור ובדיקה של פרטיה של העסקה לעומק. כל המידע נאסף בשטח על סמך ניסיוני בלבד, אין לראות זאת כהמלצה להשקעה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker