משקיעי נדל"ן בעלי תקציב נמוך: זו השכונה בשבילכם - נדל"ניסטית - הבלוג של רותם נמיר פרדס - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משקיעי נדל"ן בעלי תקציב נמוך: זו השכונה בשבילכם

עקרון חשוב לכל נדל"ניסט להבין הוא שלכל שכונה יש אופי שונה, בנייה שונה, רמת מחירים ואוכלוסייה שונות - מה שמכתיב התנהגות שוק שונה

6תגובות
גבעת המורה, עפולה
גיל אליהו

כדי לייצר לעצמנו השקעת נדל״ן מוצלחת במחיר טוב, עלינו לבחור שוק. זאת אומרת שכונה או איזור מסוים בישוב או בעיר ולהכיר אותו לעומק. הכוונה היא להכיר אותו לבד, בעצמו - אני רואה חשיבות רבה בהכרות קרובה עם השוק שנעשית דרך הרגליים.

כדי לעזור לכם למצוא את ההשקעה הטובה ביותר עבורכם, מתאימה לתקציב שלכם ובמחיר נמוך ממחיר השוק. אנתח כל פעם מקום אחר שבו לדעתי אפשר למצוא השקעות טובות.

נתחיל מעפולה, וליתר דיוק, גבעת המורה.

עפולה מורכבת מארבע שכונות עיקריות: עפולה, רובע יזרעאל, גבעת המורה, עפולה עלית, שביניהן מחבר כביש 65. עקרון חשוב לכל נדל"ניסט להבין הוא שלכל שכונה יש אופי שונה, בנייה שונה, רמת מחירים ואוכלוסייה שונות - מה שמכתיב התנהגות שוק שונה. לכן אין להשוות בין השכונות, אלה להתייחס לכל אחת לפי אופייה ואופי השוק שלה.

גבעת המורה, עפולה
גיל אליהו

רוב מה שתשמעו על עפולה מתייחס לרובע יזרעאל החדש. שם, בדומה לחריש, לראש העין ולכל מקום אחר שנבנתה בו בבת אחת מסה גדולה של דירות חדשות, יש בלבול - הרבה דירות עומדות ריקות, קשה למכור אותן ומחירי השכירות נמוכים. אבל כל זה יתאזן וישתפר עם הזמן, ועד אז יש לנו זמן להשקיע בגבעת המורה, שהיא שכונה אחרת לגמרי, והבלבול שפוקד את רובע יזרעאל לא נוגע לה ואין מה להשוות בין השכונות.

כשמה כן היא - יושבת על גבעה. רוב הבנייה נמצאת בצד המערבי של הגבעה, מה שאומר שכמעט מכל דירה נשקף נוף מדהים - ונוף בנדל"ן שווה כסף.

אוכלוסייה

גבעת המורה הוקמה ב-1955 ויושבה על ידי מי שאנחנו קוראים להם כיום "ישראלים ותיקים". בשנות התשעים עם העלייה הגדולה מברית המועצות, התחילו עולים רבים ליישב את הגבעה, ייתכן שבזכות הגובה שתורם לאוויר קריר ויבש יותר, וכמובן שגם הנוף עזר. עד היום האוכלוסייה הרוסית הם הרוב בגבעה.

עקב מצוקת הדיור במגזר החרדי, שמחפש פתרונות דיור זולים, מתחזקת וגדלה בשנים האחרונות קהילה של חסידות ויז'ינץ, עם כל המוסדות שנוגעים לקהילה. הם מונים כ-250 משפחות ונמצאים במגמת צמיחה. לקהילה יש כללים משלה, ועלינו כמשקיעים ללמוד את הכללים ולפעול בהתאם.

גבעת המורה, עפולה
גיל אליהו

בגבעת המורה יש גם שכונת וילות - רוממה, עם אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. רוב הווילות ותיקות ולא משופצות. עקב תוואי הקרקע הסלעי, עלות הבנייה גבוהה ולא מומלצת. עם זאת יש ביקוש רב לשכירות במקום, ולכן יחידות הדיור מאוד מבוקשות. כיום אין בנייה חדשה בגבעה.

מאפייני העיר

ראש העיר היוצא של עפולה עשה רבות למען השכונה בשנים האחרונות - גני שעשועים שופצו, בניינים רבים עברו שיקום, והשכונה מלאה בעצים ואוויר טוב. כרגע נותר רק לראות מה יעשה ראש העיר הנבחר, אבי אלקבץ.

חינוך: העירייה שמה דגש על נושא החינוך ויש שיפור גדול בכל המדדים. מכללת יזרעאל מושכת אליה סטודנטים מכל הארץ, וחלקם גרים בגבעת המורה.

תחבורה: עפולה יושבת על כביש 65. יש תחנת רכבת על הקו של חיפה-בית שאן. בתכנון נמצאת מסילה נוספת שתתחבר לחדרה ותקצר משמעותית את הדרך למרכז.

תחנת האוטובוסים המרכזית בעפולה נחשבת לתחנה מרכזית חשובה, שכן היא משמשת תחנת מעבר ראשית של התחבורה הציבורית בין אזור תל אביב והמרכז ליישובי עמק בית שאן, טבריה, הכנרת, והגליל העליון.

תעסוקה: עפולה דווקא מצטיינת בתחום הזה: בית חולים העמק, מכללת יזרעאל, מפעלים גדולים כמו שטראוס ואלון התבור, כמו גם פארק היי-טק שנבנה מול רובע יזרעאל.

מחירי שוק בגבעת המורה

דירת 2 חדרים נמכרת במחיר ממוצע של כ-400 אלף שקל.

דירת 3 חדרים נמכרת במחיר ממוצע של כ-450 אלף שקל.

כמעט ולא קיימות דירות של 4 חדרים.

המחיר הממוצע לווילות ברוממה נע בין 1.4 מיליון ל-1.8 מיליון שקל, תלוי ברמת השיפוץ והגימור.

סיכום

גבעת המורה אטרקטיבית מאוד למשקיעי נדל"ן בעלי תקציב נמוך. מניסיון מצטבר של משקיעים שאני מלווה, כשעושים ניתוח שוק נכון ומעמיק ומבצעים משא ומתן, אפשר לקנות דירות במחירים נמוכים ממחיר השוק. על ידי שיפוץ מתון ונכון, אפשר להשכיר ולמכור ברווח לאחר כשנתיים עד חמש שנים. השוק ער ויש בו ביקוש רב.

כל מה שעליכם לעשות הוא להכנס לאוטו ולנסוע לגבעת המורה (אפשר גם בתחבורה ציבורית) ולהתרשם מהמקום בעצמכם. לאחר שראיתם כמה דירות לבד (חשוב), מצאו מתווך טוב, ותוך זמן קצר תוכלו להיות בעלים גאים של דירה להשקעה.

בהצלחה, 

רותם

בהכנת הטור השתתף אודי מרלי, ממשרד תמר נכסים

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

מסעדה בקלימנוס

מנהל מסעדה לא ענה למייל בעת חופשה - ופוטר. מה קבע בית המשפט?

העידן הדיגיטלי הביא לחיינו הרחבה כמעט בלתי מוגבלת של שעות העבודה - טלפונים, מיילים והודעות בלתי פוסקות, לפני ואחרי שעות העבודה, ובלי שכר על שעות נוספות. במדינות שונות נפסקו חוקים שונים שניסו להסדיר את הסוגיה

כתבות שאולי פיספסתם

*#