בנק ישראל יוצר סאב-פריים ישראלי במו ידיו - רוני יגרמן - הבלוג של רוני יגרמן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנק ישראל יוצר סאב-פריים ישראלי במו ידיו

הגדלת המינוף של הזוגות הצעירים במסגרת הוראת בנק ישראל לאפשר נטילת משכנתאות על פי שווי הדירה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, ולא על פי מחיר הרכישה, עלולה להיות מסוכנת מאוד למערכת הבנקאית ולייצר דור חדש של לווי סאב-פריים ישראלים. המשבר הכי קטן שיתפתח בשוק הדיור עלול לגרום לגלי הדף גם נקודתיים ולהביא למשבר חמור בהרבה

13תגובות

בנק ישראל זכה בשנים האחרונות לביקורות על היותו אנטי חברתי, כזה הדואג אך ורק ליציבות הבנקים על חשבון הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. מתברר, שגם בבנק ישראל מבינים שלטובת הציבור חייבים לאזן בין הצורך בשמירה על יציבות הבנקים והמשק לבין הדאגה לציבור הרחב והדור הצעיר - וזוהי בהחלט מחשבה נכונה, אך על הדרך שנבחרה יש מחלוקת גדולה. אין ספק שחייבים לדאוג לצעירים אבל מה תעזור אותה הדאגה אם חושפים אותם ואת המשק לסיכון גדול? מי שעמדה מאחורי הלחצים לסייע לזוגות הצעירים היא חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס שדוגלת באג'נדה חברתית שמצליחה בסופו של דבר להפעיל לחץ שמחלחל עד למסדרונות בנק ישראל.

אז על מה המהומה? בנק ישראל הודיע בתחילת השבוע כי נוטלי המשכנתאות במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן יזכו להטבה בדמות חישוב שווי הדירה לצורך קבלת המימון. לראשונה, מאפשר בנק ישראל למערכת הבנקאית לקחת את שווי השוק של הדירה ולא את מחיר הרכישה בפועל. עד היום, כזכור, ההוראות היו כי הסכום הקובע לקבלת משכנתא לדירה תמיד יהיה הסכום הנמוך מבין השניים, כלומר גם אם קיבלת את הדירה בהנחה משמעותית על מחיר השוק ותוכל למכור אותה במחיר גבוה, אין זה משנה והפרמטר הרלוונטי הוא מחיר הרכישה בלבד. 

הממשלה מצידה פעלה להורדת מחירי הדיור ויזמה את מחיר למשתכן, אבל חשוב לשמור על כל רוכשי הדירות במסגרת פרויקטים אלה. אם היוזמה הממשלתית של מחיר למשתכן היא תכנית נכונה ואפקטיבית בהורדת מחירי הדיור אפשר להתווכח אין קץ. אבל מצד שני היא מעניקה הזדמנות לרוכשי דירה ראשונה לקבל דירה בהנחה, תחת סבסוד ממשלתי ובכך להתמודד עם מחירי הדיור הגואים. הכל טוב ונכון, עד שהופכים את אותן השכונות גם לשכונות בסיכון עבור המערכת הבנקאית. החשש הוא שהלווים במינוף גבוה יתרכזו דווקא בשכונות הללו וכשיתרחש לו משבר דיור, היצע הדירות למכירה עבור לווים שלא יעמדו בנטל ההחזרים יהיה גבוה דווקא באותן השכונות ומכאן הדרך למשברים נקודתיים וחמורים יותר היא גדולה מאוד.

מימד נוסף שמגביר את הסיכון למשבר, הוא העובדה שהדרך היחידה של הלווים לצאת ממכרז מחיר למשתכן במהלך 5 השנים הראשונות הוא במכירת הדירות על ידי הבנק המממן!! כלומר, איש לא לוקח בחשבון מצב שבו לווים שנוטלים מימון גבוה לא עומדים בהחזרים, נאלצים לפשוט את הרגל מאחר והאלטרנטיבה היא קנס של מאות אלפי שקלים והדירות נמכרות במסות על ידי המערכת הבנקאית.

הנה, בנק ישראל אולי סייע במהלך חברתי, אך מסוכן מאוד מבחינת אותם רוכשי דירות שבאים ללא הון עצמי. הדרישה להבאת הון עצמי מינימלי של 100 אלף שקל מכניסה בהינף יד למעגל הביקושים לדירות אוכלוסיות שלמות ללא הון עצמי, מאחר ובמצב האשראי הזול יחסית במשק, אותם רוכשים יוכלו בקלות יחסית לגייס גם את אותם 100 אלף שקל דרך הלוואות ממוסדות בנקאים, חברות אשראי וגופים נוספים. בפועל, הורדת חסם ההון העצמי הופכת את רכישת הדירה הראשונה במסגרת מחיר למשתכן לאפשרית כמעט עבור כל לווה בישראל שהמערכת הבנקאית מוכנה לקבלו. חסם ההון העצמי היה הכי משמעותי עד היום ויצר אולי אפליה מסוימת, אך אותה האפליה נועדה כדי להגן על המערכת הבנקאית ועל הרוכשים. הקטנת מגבלת ההון העצמי מכניסה לשוק הדיור אלפי ואולי גם עשרות אלפי לווים שמסכנים את כל המערכת, את שוק הדיור, המערכת הבנקאית ושאר המשק.

אל נשכח כי אופי נוטל המשכנתאות הישראלי הוא מסוכן לא פחות מזה האמריקאי. בלהט התחושה כי הוא ניצב בפני הזדמנות חייו, זוכה בהגרלת מחיר למשתכן שמזכירה מאוד את שיטות שיווק הנדל"ן למועדוני צרכנות מוכרים, הרוכש הישראלי ינצל את המינוף המקסימלי המתאפשר לו. גם אם לאותו רוכש יש הון עצמי שלא מחייב ליטול שיעור מימון גבוה, אין זה נמנע והוא יבחר להשתמש בכספו לשידרוגים, תוספות או בכלל לרכישת רכב חדש.

הסיכון הגדול שמייצר בנק ישראל מתעצם בייחוד לאור העובדה שבסבירות גבוהה מאוד, גל העליות החד של מחירי הדירות בישראל כבר מאחורינו, ואילו בשנים הקרובות הסכנות לירידה במחירי הדירות עוד לפנינו. נכון, לא בטוח שמחירי הדירות יירדו, אולם אחרי מגמת עלייה כה חדה ומהירה אנו עלולים למצוא את עצמנו יום אחד בתיקון חריף ובהתחשב בכמות המשכנתאות ובמשכנתאות החדשות שיינתנו למחיר למשתכן בסגנון סאב-פריים ישראל הסיכון עולה משמעותית.

יותר מהכל מפריעה וצורמת דרך קבלת ההחלטות, בדיוק, כשמפתח לו משבר עולמי במערכת הבנקאות, שאת היקפיו קשה לנו להעריך כרגע, מכניס בנק ישראל סיכון למערכת הבנקאות. השאלה היא מדוע? האם אנחנו רוצים להידמות לבנקים באירופה או בארה"ב שגרף המניות שלהם בחמש השנים האחרונות נראה דומה יותר לרכבת הרים?

במשבר 2008 המשק הישראלי ניצל רק בזכות היציבות והשמרות של המערכת הבנקאית בישראל. אין זה בכלל ספק שאם מדינת ישראל הייתה נאלצת להלאים את המערכת הבנקאית בשנת 2008 מצב המשק הישראלי כיום היה שונה בתכלית – יחס חוב תוצר גבוה, סכנת הורדת דירוג והידבקות במחלות של הכלכלות הגדולות באירופה. כמובן, שבמצב כזה אזרחי ישראל היו מקבלים הרבה פחות שירותים כי החובות הגדולים לא היו מאפשרים למדינת ישראל להגדיל את התקציבים למשרדי החינוך והרווחה. לכן, אם מגדילים את הסיכון של המערכת הבנקאית מגדילים את הסיכון של כל המשק לקבל יותר שירותים ממשלתיים ולא בהכרח דואגים למסכנים וחסרי הדיור.

ולסיום, אתן לכם סקופ קטן: במסגרת עבודתי אני נפגש פעמים רבות עם בנקאי השקעות זרים, מנהלי השקעות ממדינות שונות וגם עם כאלה שהיו בעבר בצמתים הכי גדולים של קבלת ההחלטות בבנקים המרכזיים באירופה ובארה"ב. בכל מקום ותחת כל עץ רענן, עולים להם דיונים מאקרו כלכליים שנוגעים לשוק הדיור וליציבות המערכת הבנקאית ואני מצידי מתגאה בשמרנות של בנק ישראל ובנכונותו לשמור על יציבות המשק בכל מקום. עכשיו נפרץ לו המעוז האחרון, או עלה התאנה של המשק הישראלי -  מה יגידו השגרירים של ישראל בעולם? 

דניאל בר און


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

תערוכת מכוניות בדטרויט מישיגן, בינואר השנה

למה הזינוק באינפלציה בארה"ב לא מצליח להחיות את הדולר?

השוק עדיין מציג ביקוש עודף לאג"ח הארוכות על פני אלו הקצרות יותר, ולמרות זינוק האינפלציה לגובהה הרב מזה 11 חודשים, ממשיכות המניות במסען אל הלא נודע. פנחס כהן חושב שאלה הם סימנים מטרידים, ושהתמונה ורודה פחות משרבים נוטים לחשוב

כתבות שאולי פיספסתם