למה שכר הדירה שלכם ימשיך לעלות ולעלות ולעלות

מי שמצפה שההאטה בשוק הנדל"ן תתורגם לאינפלציה נמוכה יותר ולירידה בשכר הדירה - צפוי כנראה להתאכזב. מאוד

אורי גרינפלד
אורי גרינפלד
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בניין דירות בתל אביב
דירות להשכרה בתל אביבצילום: תומר אפלבאום
אורי גרינפלד
אורי גרינפלד

מדד ינואר היה משעמם לא פחות מהמדדים הקודמים, אבל הירידה שנרשמה במחירי הדירות (1.2%, הירידה החדה ביותר ב-10 השנים האחרונות) תפסה בקלות לא מעט כותרות. מהירידה עצמה אין סיבה להיות מופתעים (רק לפני חודש כתבנו פה שאנו מצפים להאטה משמעותית בשוק הדיור), אבל מחוסר ההבנה של חלק מאנשי שוק ההון בנוגע לתמסורת בין מחירי הדירות לאינפלציה - בהחלט כן.

למי שעדיין לא הפנים, מדד המחירים לצרכן לא כולל את מחירי הדירות בישראל. סעיף הדיור מורכב משני חלקים מרכזיים: תת-סעיף שירותי דיור בבעלות (72% מהסעיף) ותת-סעיף שכר דירה (23% מהסעיף). שני תתי הסעיפים הללו נמדדים רק בעזרת חוזי שכירות, כשהראשון נמדד בעזרת חוזים חדשים ומתחדשים בלבד, והשני בעזרת כל מדגם חוזי השכירות של הלמ"ס.

על אף שלפעמים נדמה שמחירי הדירות עצמן ומחירי השכירות מתואמים מאוד, המציאות מראה שלא כך הדבר. לא רק זאת - אלא גם שעיקר השינויים בתקופה האחרונה תומכים בהאצת העלייה במחירי השכירות, ולא בהאטה. הזינוק בריבית על המשכנתאות מקטין את התשואה שהמשקיע רואה מהשכרת הדירה, מה שיוצר לחץ להעלאת דמי השכירות. גם פעולות הממשלה, המתמקדות בהוצאת המשקיעים מהשוק - ובעיקר מס דירה שלישית - תומכות בעלייה במחירי השכירות.

אפילו אם נניח שכולם צדיקים ולא יגלגלו מיידית את המס לשוכרים, המשוואה פשוטה: פחות משקיעים=פחות דירות להשכרה=שכ"ד גבוה יותר. גם הטיעון המנצח "טוב, כמה כבר אפשר לשלם על שכירות?" הפסיק להיות רלוונטי, מכיוון שהשכר ממשיך לעלות בקצב מהיר יותר מהר מהעלייה בשכר הדירה, כך שההוצאה על דיור כשיעור מההכנסה של משקי הבית דווקא ירדה. לכן, בשורה התחתונה, סעיף הדיור במדד אינו צפוי לרדת אלא להפך: קצב העלייה שלו צפוי דווקא להאיץ והוא ימשיך להיות הסעיף האינפלציוני העיקרי בשנה הקרובה.

אורי גרינפלד

אורי גרינפלד | אורי גרינפלד

אורי גרינפלד מכהן ככלכלן ואסטרטג ראשי של בית ההשקעות פסגות. קודם לכן ניהל אורי את המחלקה המאקרו-כלכלית בפסגות במשך ארבע שנים וכיהן ככלכלן הראשי בכלל פיננסים בטוחה. לאורי תואר ראשון ושני בכלכלה מאוניברסיטת ת"א. במסגרת התפקיד אורי מייעץ לוועדות ההשקעה השונות בפסגות לגבי אלוקציית ההשקעות המומלצת ומפרסם תחזיות ומאמרי דעה בנושאים כלכליים שונים בישראל ובעולם.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

לס נייט הכחדה אנושית מרצון

"נחיה חיים ארוכים ואז ניכחד": האיש שרוצה שלא יהיו יותר אנשים בעולם

FILE PHOTO: Twitter logo and a photo of Elon Musk are displayed through magnifier in this illustration taken October 27, 2022. REUTERS/Dado Ruvic/Illustration/File Photo

כיכר העיר המטורפת של אילון מאסק עוד עלולה להרוג אותנו