מישהו לרוץ אתו: מה חייבים לדעת על ניהול השקעות נדל"ן בחו"ל

החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל? לא כל מה שאתם יכולים לעשות בארץ מקובל מעבר לים, לא כל מה שנעשה בשמכם מובן לכם או שקוף ולא תמיד אפשר לקפוץ לשטח בהתרעה קצרה כדי לפקח בעצמכם על הנכס. כך תדעו איך, ובעיקר עם מי, לנהל את ההשקעה שלכם מרחוק

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
 בית למכירה בווירג'יניה, ארה"ב
בית למכירה בווירג'יניה, ארה"בצילום: LARRY DOWNING/רויטרס

יותר ויותר ישראלים שבוחרים להשקיע בנדל"ן מעבר לים, מגלים שכללי המשחק "שם" שונים מאלה המוכרים להם בישראל. מי שמשקיע בנדל"ן מקומי מכיר את החוקים ואת השפה, פוגש פנים אל פנים את עורכי הדין ורואי החשבון במידת הצורך, ויכול להגיע לכל נכס חדש או קיים בנסיעה קצרה יחסית.  

לעומת זאת, כשמשקיעים בנכס בחו"ל, יש צורך לשנות תפישה. לא משנה איפה נמצא הנכס  — בארצות הברית, באירופה או באפריקה — כל עוד המשקיע נמצא בישראל, אין לו שליטה על הנעשה בו. ברוב המקרים הוא משקיע פסיבי כמעט, אין לו יכולת לפקח על הנעשה בשטח באופן יום יומי  ועליו להסתמך על חברת הניהול. 

מסיבה זו, הולך ומתפתח בגזרת השקעות הנדל"ן בחו"ל תחום ניהול ההשקעות והשותפויות. יותר משקיעים בוחרים לעבוד עם אנשי מקצוע, אשר מנהלים עבורם את ההשקעה באופן יומיומי ואקטיבי. הניהול יכול להיעשות על ידי חברת ניהול מקומית או על ידי יזם ישראלי שיש לו שותף מקומי והוא עצמו שותף בהשקעה. אבל איך בוחרים מי ינהל עבורכם את ההשקעה?

 מאיכות אנושית ועד שקיפות: כך תבחרו נכון 

אחד הפרמטרים החשובים ביותר לבחירת יזמים או או מנהלי השקעה הוא האיכות האנושית. לכן, כשרוצים לבחור מנהל השקעה טוב, חשוב לבחון שני פרמטרים מרכזיים: מהו הרקורד של היזם או מנהל ההשקעה, והאם יש לו אינטרסים זהים לאלה של המשקיע (ההמלצות וההתייחסויות לבעלי תפקידים מכוונות ומתייחסות לגברים ונשים גם יחד). 

מה הרקורד של היזם או מנהל ההשקעה? בבחירת איש המקצוע המתאים לניהול ההשקעה חשוב קודם כל לבדוק מה הרקע והניסיון שלו בתחום, ומהם היתרונות והחסרונות של אותו אדם. בדיוק כמו שבוחרים רופא או עו"ד על פי מומחיות וניסיון, כך צריך לנהוג גם בתחום השקעות הנדל"ן. חשוב לבחור מנהל נכס או יזם בעל ניסיון וקבלות בתחום הייחודי שבו רוצים להשקיע. בנוסף, רצוי שמנהל ההשקעה יהיה בעל ניסיון מוכח והצלחות באזור הספציפי שבו מתנהלת ההשקעה, שיהיו לו קשרים מקומיים ושיכיר את מערכת החוקים המקומית. 

האי סקופולוס ביוון. כללי רגולציה שונים במדינות שונותצילום: Milan Gonda / iStockphoto via Ge

האם ליזם או מנהל ההשקעה אינטרסים זהים? המשקיע צריך לשאוף לגייס לעצמו שותף לפרויקט, שמוכן להשקיע בו בעצמו ושיש לו אינטרס ברור שהפרויקט יצליח. מעבר לניסיון האנושי והניהולי, ומעבר להיותו אדם הגון ואמין, השותף המנהל חייב להרוויח מהפרויקט, ולהרוויח טוב. אבל לא נרצה שהשותף ירוויח כאשר שאר המשקיעים בפרויקט מפסידים, מכיוון שאז לא יהיה לו אינטרס להתאמץ במקרה שדברים חלילה משתבשים. 

איך, אם כן, בודקים זהות אינטרסים בין המשקיע ליזם או מנהל ההשקעה? ליצירת זהות אינטרסים, קודם כל יש לוודא שהשותף-היזם משקיע בעצמו כסף בפרויקט יחד עם שאר המשקיעים. חשוב גם לבדוק את מנגנון חלוקת הרווחים, ולוודא שתמיד יש קדימות למשקיעים בקבלת ההכנסות והרווחים, ורק אחר כך היזם מקבל את חלקו.  דרך נוספת לוודא את זהות האינטרסים היא לבדוק אם היזם מגייס את המימון לפרויקט מהבנק. כשהבנק מעורב, יש ליזם הרבה יותר מה להפסיד, כי הבנק בוחן אותו, את ההון שברשותו, ואת הרקורד שלו כמי שאחראי להלוואה. לבנק יש שליטה רבה, וליזם שלקח הלוואה מהבנק קשה הרבה יותר לנטוש את הפרויקט באמצע.  

ה"עיניים" שלכם בשטח — מנהל ההשקעה חייב שתהיה לו נוכחות בשטח, שלו או של אנשים עם ניסיון מוכח מטעמו, כך שאם משהו משתבש, הוא או אנשיו יוכלו להגיע לשטח באופן מיידי. חשוב שכל משקיע יברר עוד לפני בחירת ההשקעה מה מידת הנוכחות בשטח של היזם או המנהל ומהי מהירות התגובה שלו.

לא להתפשר על שקיפות — אחת הדרכים הטובות ללמוד על מי שמנהל עבורכם את ההשקעה היא לשאול דווקא על האתגרים והכישלונות שהיו, וכך להבין את מידת השקיפות שבה הוא מתנהל. מה קורה כשהדברים לא עובדים "חלק"? אילו פעולות עושים? האם היזם שיקף את המתרחש למשקיעים בזמן אמת? האם לקח אחריות? על המשקיע להבין איך אותו אדם  פעל כאשר הדברים לא התנהלו על פי התכנון

דרך נוספת ללמוד על השקיפות של היזם היא לשים לב אם הוא חושף את הסיכונים שיש בהשקעה. רצוי לשאול את היזם אילו סיכונים הוא מזהה, ואיפה, ולהבין איך הוא מנהל אותם. כך ניתן להתרשם הן מרמת הפתיחות והשקיפות של היזם והן מהלוך המחשבה והניסיון שהוא צבר בעולם השקעות הנדל"ן. זהו עולם שמפגיש את העוסקים בו באתגרים ושינויים יום יומיים, כמו שינויי חקיקה, משברים כלכליים, קורונה ועוד, שצריך לדעת להתמודד עמם בזמן אמת, ולכן ניהול סיכונים חשוב כל כך. 

מרכיב נוסף של שקיפות הוא הדיווחים השוטפים. כדאי לוודא, גם לפני ההשקעה וגם במהלכה, שהמשקיע מקבל דיווחים שוטפים על מה שקורה בנכס ושיש לו בקרה מתמשכת. יש לשים לב למענה שמקבלים על שאלות, האם עונים (למשקיע) או מנסים להתחמק? האם המענה מהיר? עניין זה חשוב, כי גם המשקיע צריך להיות בשליטה ובבקרה על ההשקעה, ולהרגיש את השקיפות. וכמובן, מטרת העבודה עם איש מקצוע, שמנהל את ההשקעה, היא להקל על המשקיע ולתת לו שקט, לייצר לו תשואות טובות ולשפר בשבילו את את איכות החיים. היחס של היזם לשקיפות ולדיווח מבטא במידה רבה את המקצועיות (או חוסר המקצועיות) שלו בניהול ויכול לעשות את ההבדל בין השקעה טובה להשקעה גרועה. 

כאמור, יש הרבה מאוד סימנים המעידים על איכות מנהל ההשקעות או היזם עוד לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. מודעות למשקל הרב של הניהול ותשומת לב לפרטים כגון רקורד מוכח, זהות אינטרסים, נוכחות בשטח ושקיפות יסייעו למשקיעים לבחור נכון ולהגדיל מאוד את סיכויי ההצלחה שלהם.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker